Unabhängige Finanzierungsberatung · Zugriff auf über 500 Banken
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Viele Häuser in Pasing und Obermenzing haben eine zweite Wohnung im Haus. Wie viel ihre Miete in der Haushaltsrechnung zählt, entscheidet der Grundriss und nicht das Inserat.
Eine Einliegerwohnung kann die monatliche Belastung spürbar senken, aber nur wenn sie baulich und rechtlich eine eigene Wohnung ist und die Bank die Miete deshalb ansetzen darf.
In Pasing und Obermenzing stehen viele Ein- und Zweifamilienhäuser aus mehreren Baujahrzehnten. Ein Teil davon wurde später geteilt, im Souterrain oder im Dachgeschoss entstand eine zweite Wohnung. Im Exposé steht dann eine Miete, und Käufer rechnen sie in ihre Rate ein. Die Bank macht das nur unter Bedingungen.
Entscheidend ist die Abgeschlossenheit. Hat die zweite Wohnung einen eigenen Zugang, eine eigene Küche und ein eigenes Bad, lässt sie sich vermieten und die Miete zählt. Fehlt eines davon, etwa weil der Zugang über den gemeinsamen Flur führt und die Küchenzeile nachträglich eingebaut wurde, bleibt es ein ausgebauter Wohnbereich. Dann wird keine Miete angesetzt, und die Rechnung ändert sich deutlich.
Der zweite Punkt ist die Baugenehmigung. Eine zweite Wohnung muss baurechtlich zulässig sein, und in vielen Fällen hängt daran ein Stellplatznachweis. Wurde ohne Genehmigung geteilt, ist das ein Risiko für Wert und Nutzung, und die Bank behandelt es als solches.
Der dritte Punkt betrifft die Person des Mieters. Wohnt ein Angehöriger mietfrei in der Einheit, gibt es keine Einnahme, die angesetzt werden kann. Wird an Angehörige unter der üblichen Miete vermietet, hat das zusätzlich steuerliche Folgen, die Ihr Steuerberater beurteilt. Für die Finanzierung zählt zunächst nur, welche Einnahme belegbar ist.
Mieteinnahmen gehen nicht in voller Höhe in die Haushaltsrechnung ein, sondern mit einem Abschlag für Leerstand und Bewirtschaftung.
Wie hoch dieser Abschlag ist, unterscheidet sich je Institut. Manche Häuser setzen einen kleinen Abschlag an, andere einen deutlich größeren. Genau daran lohnt der Vergleich, denn bei einem Haus mit Einliegerwohnung entscheidet dieser Anteil darüber, wie hoch Ihre Rate ausfallen darf.
Zusätzlich kommen die nicht umlagefähigen Kosten dazu, also der Teil der Bewirtschaftung, den Sie als Eigentümer tragen und nicht weitergeben können. Wie eine Bank die gesamte Rechnung aufstellt, erklärt unser Beitrag Haushaltsrechnung der Bank.
Steuerliche Wirkungen der Vermietung, etwa beim Werbungskostenabzug oder bei der Vermietung an Angehörige, beurteilt Ihr Steuerberater.
Mit Grundriss, Baugenehmigung und Mietvertrag sagen wir Ihnen, ob die Miete angesetzt wird und mit welchem Abschlag zu rechnen ist.
Vier Schritte, bis die Miete belastbar in Ihrer Rechnung steht. Sie entscheiden nach jedem Schritt, ob es weitergeht.
Unverbindlich. Der Grundriss genügt für eine erste Einschätzung.
Weil bei einem Haus mit zweiter Wohnung der Abschlag auf die Miete über die Rate entscheidet und dieser Abschlag von Haus zu Haus unterschiedlich ausfällt.
Wenn sie abgeschlossen ist, also einen eigenen Zugang sowie eigene Küche und eigenes Bad hat. Dann lässt sie sich vermieten, und die Miete kann in die Haushaltsrechnung eingehen. Fehlt ein Merkmal, bleibt es ein ausgebauter Wohnbereich ohne anrechenbare Miete.
Das legt jedes Institut selbst fest, und die Unterschiede sind groß. Angesetzt wird ein Teil der Kaltmiete, der Rest deckt Leerstandsrisiko und Bewirtschaftung. Weil der Abschlag direkt auf Ihre mögliche Rate wirkt, gehört er in den Vergleich.
Nur wenn tatsächlich Miete gezahlt wird und das belegbar ist. Mietfreies Wohnen erzeugt keine Einnahme. Bei einer Vermietung an Angehörige unter der üblichen Miete kommen steuerliche Fragen dazu, die Ihr Steuerberater beurteilt.
Dann ist die Nutzung rechtlich unsicher, und die Bank bewertet das als Risiko. Im schlechteren Fall wird die Miete nicht angesetzt oder ein Abschlag auf den Wert gemacht. Prüfen Sie deshalb Baugenehmigung und Stellplatznachweis, bevor Sie einen Preis zusagen.
Möglich, denn viele Programme stellen auf die Zahl der Wohneinheiten ab oder unterscheiden zwischen Eigennutzung und Vermietung. Was gilt, ergibt sich aus den jeweils aktuellen Programmbedingungen, und die prüfen wir anhand Ihres Vorhabens.
Ja, wenn das baurechtlich zulässig ist. Dann wird die Finanzierung heute ohne Mieteinnahme gerechnet und der Umbau mit eingeplant. Grundlagen dazu stehen in den Beiträgen Dachgeschoss ausbauen und Anbau und Aufstockung.
Der Kreis der Interessenten ist enger als bei einem Einfamilienhaus, weil nicht jeder vermieten möchte. Dafür spricht die Einnahme viele Käufer an, die Wohnen und Kapitalanlage verbinden wollen. Hintergründe dazu im Beitrag Mietrendite berechnen.
Ja. Von Pasing aus arbeiten wir im Westen der Stadt und im Landkreis, unter anderem in Gräfelfing, Puchheim und Germering.
Weiterführend: Baufinanzierung München als Überblick, Kapitalanlage finanzieren für die vermietete Einheit und Baufinanzierung Sendling für Häuser mit Gewerbeanteil.
Ein Haus mit Einliegerwohnung in Pasing rechnet sich anders als ein Einfamilienhaus, aber nur wenn die zweite Einheit abgeschlossen und genehmigt ist. Diese zwei Fragen beantworten Grundriss und Baugenehmigung, und sie entscheiden, ob die Miete überhaupt in die Haushaltsrechnung kommt.
Steht sie darin, bestimmt der Abschlag des Instituts, wie viel davon übrig bleibt. Weil dieser Abschlag von Haus zu Haus unterschiedlich ist, lohnt der Vergleich hier mehr als bei einem Standardobjekt. Wir rechnen Ihnen beide Enden der Spanne aus, bevor Sie bieten.
Mit Exposé, Grundriss, Baugenehmigung und Mietvertrag sagen wir Ihnen, mit welcher Miete die Bank rechnet. Kostenlos und unverbindlich.
