Unabhängige Finanzierungsberatung · Zugriff auf über 500 Banken
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Wer hier kauft, kauft oft ein Haus, an dem noch etwas zu tun ist. Selbst anpacken spart Geld und kann Eigenkapital ersetzen. Aber nur, wenn die Bank es anerkennt.
Kostenloses Erstgespräch Welche GewerkeKarlsfeld liegt am nordwestlichen Stadtrand von München und grenzt im Süden unmittelbar an die städtischen Ortsteile Allach und Feldmoching. Anders als die meisten Gemeinden dieser Reihe gehört es nicht zum Landkreis München, sondern zum Landkreis Dachau, wo es die zweitgrößte Kommune ist.
Der Ort ist jung. Als eigene Gemeinde entstand Karlsfeld erst 1939, nach dem Krieg lebten hier etwa 1.500 Menschen. Heute sind es über 21.000. Zwischen 1988 und 2018 legte die Gemeinde um 52,8 Prozent zu, der größte prozentuale Zuwachs aller bayerischen Gemeinden mit mehr als zehntausend Einwohnern in diesem Zeitraum.
Gewachsen ist der Ort nicht in einem Zug, sondern über Jahrzehnte. Entsprechend gemischt ist der Bestand: Häuser aus den Fünfzigern stehen neben Bauten aus den Achtzigern und jüngeren Wohnanlagen. Wer hier ein älteres Objekt kauft, plant fast immer Arbeiten ein. Und dann stellt sich die Frage, wie viel davon man selbst macht.
Einwohner-, Flächen- und Entwicklungsangaben nach amtlicher Statistik und veröffentlichten Darstellungen zum jeweiligen Stand; sie werden fortgeschrieben.
Eigenleistung, oft Muskelhypothek genannt, ist Arbeit, die Sie statt eines Handwerkers erbringen. Die ersparten Lohnkosten kann eine Bank wie Eigenkapital behandeln. Voraussetzung ist, dass die Arbeit realistisch ist. Diese Einordnung gilt für handwerklich geschickte Laien, nicht für Fachleute im eigenen Gewerk.
Die Einordnung ist eine allgemeine Orientierung und keine bautechnische oder rechtliche Beratung. Welche Arbeiten Sie selbst ausführen dürfen, ergibt sich aus den einschlägigen Vorschriften und aus Ihrem Vertrag mit dem Bauträger oder Bauunternehmen.
Angerechnet wird ausschließlich der Lohnanteil, den Sie einsparen. Das Material zahlen Sie ohnehin, es gehört in die Kostenaufstellung wie jeder andere Posten. Wer die gesamte Handwerkerrechnung als Ersparnis rechnet, verkalkuliert sich sofort um einen erheblichen Betrag.
Institute erkennen Eigenleistung nur bis zu einem bestimmten Anteil an. Wie hoch der ist, legt jedes Haus in seiner Richtlinie fest, und die Angaben unterscheiden sich deutlich. Verlassen Sie sich nicht auf eine Faustregel aus dem Internet, sondern lassen Sie sich die Grenze des konkreten Instituts nennen.
Die Bank will wissen, welche Arbeiten Sie übernehmen, wie viele Stunden Sie dafür ansetzen und warum Sie das können. Eine Aufstellung nach Gewerken, Angebote zum Vergleich und gegebenenfalls ein Hinweis auf Ihre berufliche Qualifikation helfen. Wer hier konkret wird, bekommt mehr anerkannt als wer pauschal auf Eigenleistung verweist.
Feierabende und Wochenenden summieren sich langsamer, als man plant. Ziehen sich Arbeiten hin, laufen Zwischenmiete, Bereitstellungszinsen und Nerven weiter. Rechnen Sie ehrlich, wie viele Stunden pro Woche Sie dauerhaft aufbringen können, und dann noch einmal mit einem Puffer.
Ihre Arbeiten hängen mit denen der Handwerker zusammen. Wer nicht rechtzeitig fertig wird, blockiert das nächste Gewerk und zahlt am Ende für Wartezeiten oder Neuterminierungen. Sprechen Sie Ihre Abschnitte deshalb vorher mit den Betrieben ab.
Für das, was Sie selbst machen, haftet niemand außer Ihnen. Tritt später ein Schaden auf, gibt es keinen Betrieb, den Sie in Anspruch nehmen können. Bei Arbeiten, die andere Gewerke beeinflussen, kann es außerdem zu Streit über die Ursache kommen.
Merken Sie mittendrin, dass es nicht geht, brauchen Sie kurzfristig einen Betrieb, und der kostet mehr als der, den Sie in Ruhe ausgesucht hätten. Planen Sie diesen Fall ein, indem Sie die Finanzierung nicht bis auf den letzten Euro auf die Eigenleistung stützen.
Eigenleistung wird oft zu optimistisch angesetzt und dann nicht anerkannt. Ich bereite die Aufstellung so vor, dass ein Institut sie prüfen kann, und sage Ihnen, welche Häuser wie viel akzeptieren. Für Sie kostenfrei, weil mich die finanzierende Bank vergütet.
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Ein umgangssprachlicher Begriff für Eigenleistung beim Bauen oder Sanieren. Gemeint sind die Lohnkosten, die Sie einsparen, weil Sie Arbeiten selbst ausführen. Manche Institute behandeln diesen Betrag wie Eigenkapital und senken damit den Beleihungsauslauf.
Eine allgemeingültige Zahl nennen wir hier bewusst nicht, weil jedes Institut eine eigene Obergrenze in seiner Richtlinie festlegt und die Unterschiede groß sind. Fest steht nur die Richtung: Es gibt eine Grenze, und sie liegt deutlich unter dem, was viele erwarten.
Nein. Angerechnet wird nur der eingesparte Lohn. Material müssen Sie kaufen, unabhängig davon, wer es verbaut. Es gehört deshalb in die Kostenaufstellung und nicht in die Ersparnis.
Nicht zwingend. Aber eine einschlägige Ausbildung oder Berufserfahrung hilft der Bank bei der Einschätzung, ob Ihre Planung realistisch ist. Wer im Bau arbeitet, bekommt erfahrungsgemäß mehr anerkannt als jemand ohne Bezug zum Gewerk.
Arbeiten an Elektro-, Gas- und Heizungsanlagen sind Fachbetrieben vorbehalten. Das ist keine Frage des Zutrauens, sondern der Sicherheit, der Abnahme und des Versicherungsschutzes. Solche Gewerke gehören in jede Kalkulation als Fremdleistung.
Dann brauchen Sie kurzfristig einen Betrieb, und kurzfristig ist teurer. Genau deshalb sollte die Finanzierung nicht vollständig auf der Eigenleistung aufbauen. Ein Puffer im Darlehen ist die günstigere Versicherung als ein späterer Ratenkredit.
Mit einer Aufstellung nach Gewerken: welche Arbeit, welcher Umfang, wie viele Stunden, welcher Stundensatz wäre sonst fällig. Legen Sie Vergleichsangebote bei, damit die eingesparten Beträge nachvollziehbar sind. Je konkreter, desto besser.
Am Zinssatz ändert der Ort nichts. Anerkannte Eigenleistung wirkt dagegen sehr wohl, weil sie den Beleihungsauslauf senkt. Wer sie sauber belegt, verbessert seine Kondition, ohne mehr Geld mitzubringen.
Ja, im Norden und Nordwesten des Umlands. Von Dachau über Bergkirchen und Oberschleißheim bis Haimhausen.
Passend dazu aus unserem Ratgeber: Baufinanzierung ohne Eigenkapital, Vollfinanzierung einer Immobilie, Finanzierung für Selbstständige und Baufinanzierung nach einer Absage.
Schicken Sie uns Exposé und eine Liste der geplanten Arbeiten. Wir sagen Ihnen, was davon anerkannt werden kann und welche Institute dabei am weitesten gehen. Kostenlos und unverbindlich.
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