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Banken bewerten selbstständige Einkommen nach eigenen Regeln, und die unterscheiden sich zwischen den Instituten erheblich. Wer weiß, wie gerechnet wird, bereitet die Unterlagen anders auf und bekommt andere Antworten.
Bei Angestellten ist die Sache einfach: Die Bank nimmt das Nettogehalt aus den letzten Abrechnungen. Bei Selbstständigen gibt es kein Gehalt, also rechnet die Bank selbst. Und das Ergebnis liegt fast immer unter dem, was Sie als Ihr Einkommen empfinden.
Der Punkt, an dem es meistens hakt: Wer über Jahre steueroptimiert gearbeitet und den ausgewiesenen Gewinn klein gehalten hat, steht bei der Bank mit genau diesem kleinen Gewinn da. Was steuerlich klug war, wird bei der Finanzierung zum Problem. Wenn ein Immobilienkauf in zwei bis drei Jahren ansteht, lohnt sich deshalb ein frühes Gespräch mit Ihrem Steuerberater darüber, wie sich beide Ziele vereinbaren lassen.
Vollständigkeit entscheidet hier stärker als bei Angestellten, weil die Bank sich das Bild selbst zusammensetzen muss.
| Unterlage | Zeitraum | Wozu |
|---|---|---|
| Einkommensteuerbescheide | Letzte 2 bis 3 Jahre | Hauptgrundlage der Einkommensrechnung. Ohne sie geht in der Regel nichts. |
| Einnahmenüberschussrechnung oder Jahresabschluss | Letzte 2 bis 3 Jahre | Zeigt die Struktur des Ergebnisses, etwa den Anteil der Abschreibungen und einmaliger Effekte. |
| Aktuelle BWA mit Summen- und Saldenliste | Laufendes Jahr | Belegt, dass sich das Geschäft im laufenden Jahr nicht verschlechtert hat. |
| Nachweis über Steuervorauszahlungen | Aktuell | Wird in der Haushaltsrechnung als laufende Belastung berücksichtigt. |
| Geschäftskontoauszüge | Meist 3 Monate | Bei manchen Instituten ergänzend, um Zahlungseingänge zu plausibilisieren. |
| Gewerbeanmeldung oder Berufszulassung | Einmalig | Beleg für Beginn und Art der Tätigkeit, relevant für die geforderte Mindestdauer. |
Die genauen Anforderungen unterscheiden sich je nach Institut, Rechtsform und Branche. Bei Kapitalgesellschaften kommen Gesellschafterbeschlüsse und Geschäftsführergehalt hinzu.
Zahlen erklären sich nicht von selbst. Ein Einbruch im Jahr einer größeren Investition, ein einmaliger Sondereffekt oder ein Wechsel der Rechtsform sehen im nackten Bescheid nach Instabilität aus. Mit einer kurzen, nachvollziehbaren Erläuterung und den passenden Belegen wird daraus ein normaler Geschäftsverlauf. Diesen Unterschied macht kein Zinssatz wett, er entscheidet über Zusage oder Absage.
Vier Situationen, die uns in der Praxis regelmäßig begegnen.
Die meisten Banken verlangen zwei bis drei Jahre Nachweis. Einzelne Institute finanzieren bereits nach zwei Jahren, in Ausnahmefällen früher, wenn zuvor eine vergleichbare Anstellung bestand und der Ertrag stimmt.
Ein schwaches Jahr ist kein Ausschlussgrund, wenn es erklärbar ist. Entscheidend sind die Begründung, der aktuelle Verlauf laut BWA und die Wahl einer Bank, die nicht automatisch mit dem schlechtesten Jahr rechnet.
Bei einer GmbH zählt neben dem Geschäftsführergehalt auch das Unternehmensergebnis. Ab einer bestimmten Beteiligungsquote gelten Sie als selbstständig, auch wenn Sie formal angestellt sind. Das übersehen viele Antragsteller.
Ein selbstständiges und ein angestelltes Einkommen im Haushalt sind eine gute Ausgangslage. Manche Banken stellen dann auf das sichere Einkommen ab und behandeln das selbstständige als Zusatz.
Für Freiberufler mit Kammerzugehörigkeit gelten teils eigene Regeln, unter anderem wegen der Versorgungswerke. Details dazu auf der Seite zur Baufinanzierung für Freiberufler.
Wenn der Kauf nicht übermorgen ansteht, lässt sich Ihre Ausgangslage gezielt aufbauen. Diese Punkte wirken am stärksten.
Ein praktischer Hinweis zum Zeitpunkt: Weil Banken auf mehrere abgeschlossene Jahre schauen, wirken Änderungen an Ihrer Ertragsdarstellung erst mit Verzögerung. Wer heute anfängt, den Gewinn anders auszuweisen, sieht den Effekt frühestens beim übernächsten Bescheid. Deshalb ist das frühe Gespräch hier wertvoller als bei Angestellten.
Die meisten Banken verlangen zwei bis drei abgeschlossene Geschäftsjahre mit vorliegenden Steuerbescheiden. Einzelne Institute finanzieren schon nach zwei Jahren, in Ausnahmefällen auch früher, etwa wenn Sie vorher in derselben Branche angestellt waren und der Ertrag stimmt. Pauschal lässt sich das nicht beantworten, weil die Grenzen je nach Institut unterschiedlich gezogen werden.
In der Regel den Durchschnitt der letzten zwei bis drei Jahre laut Einkommensteuerbescheid, abzüglich Steuern, Kranken- und Pflegeversicherung und Altersvorsorge. Bei fallendem Trend rechnen viele Banken mit dem schwächsten Jahr. Wie Abschreibungen behandelt werden, unterscheidet sich stark zwischen den Instituten und kann im Ergebnis einen erheblichen Unterschied machen.
Nicht zwangsläufig. Entscheidend ist, ob sich der Einbruch erklären lässt, etwa durch eine größere Investition, einen Standortwechsel oder einen einmaligen Sondereffekt, und ob die aktuelle BWA zeigt, dass das Geschäft wieder läuft. Wichtig ist, die Erklärung mit Belegen mitzuliefern statt darauf zu warten, dass die Bank nachfragt. Meist fragt sie nicht nach, sondern lehnt ab.
Nicht grundsätzlich, aber in der Praxis hilft es deutlich. Weil das Einkommen als weniger planbar gilt, sind Banken beim Beleihungsauslauf zurückhaltender. Wer die Kaufnebenkosten und einen Teil des Kaufpreises aus Eigenmitteln trägt, hat spürbar mehr Auswahl bei den Instituten. Mehr dazu auf der Seite zur Finanzierung ohne Eigenkapital.
Nicht wegen der Selbstständigkeit an sich. Der Zins richtet sich nach dem Beleihungsauslauf und der Bonität, nicht nach der Einkommensart. Wenn Selbstständige im Schnitt etwas mehr zahlen, liegt das meist daran, dass ihre Finanzierungen häufiger mit höherem Auslauf laufen. Bei gleichem Eigenkapital und guter Bonität bekommen Sie dieselben Konditionen wie Angestellte.
Bei einer selbst genutzten Wohnimmobilie ist das in der Regel weder steuerlich noch finanzierungstechnisch sinnvoll. Bei Kapitalanlagen kann ein Erwerb über eine Gesellschaft je nach Konstellation Vorteile haben, wobei die Finanzierung dann anders läuft und meist über gewerbliche Konditionen. Diese Frage sollten Sie zusammen mit Ihrem Steuerberater klären, wir bringen die Finanzierungsseite ein.
Das ist ein häufiger Fall und selten das Ende. Manche Institute haben strenge interne Vorgaben für selbstständige Einkommen, andere arbeiten routiniert damit. Wichtig ist, zuerst den genauen Grund zu klären und die Unterlagen besser aufzubereiten, bevor die nächste Anfrage rausgeht. Mehr dazu auf der Seite zur Baufinanzierung nach Absage.
Das hängt von Ihrer Beteiligung ab. Als angestellter Geschäftsführer ohne wesentliche Beteiligung werden Sie meist wie ein Angestellter behandelt. Ab einer relevanten Beteiligungsquote gelten Sie als selbstständig, dann zählen neben dem Gehalt auch das Unternehmensergebnis und die Jahresabschlüsse. Diese Einordnung überrascht viele Geschäftsführer und sollte vor der Anfrage geklärt sein.
Die Vorstellung, dass Selbstständige kaum eine Immobilie finanziert bekommen, hält sich hartnäckig und stimmt so nicht. Was stimmt: Die Prüfung ist aufwendiger, die Unterschiede zwischen den Banken sind größer und die Vorbereitung entscheidet mehr über das Ergebnis als bei Angestellten.
Zwei Punkte machen in der Praxis den Unterschied. Erstens die Wahl des Instituts, weil sich Rechenlogik und Anerkennung von Abschreibungen erheblich unterscheiden. Zweitens die Aufbereitung: Ein schwaches Jahr mit Erklärung und Beleg ist ein normaler Geschäftsverlauf, dasselbe Jahr ohne Kommentar ist ein Risikosignal.
Wenn der Kauf noch zwei bis drei Jahre entfernt liegt, ist jetzt der richtige Zeitpunkt für ein Gespräch. Weil Banken auf abgeschlossene Jahre schauen, wirken Anpassungen an der Ertragsdarstellung erst verzögert. Wer diese Vorlaufzeit nutzt, verhandelt später aus einer ganz anderen Position.
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