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In Germering steht häufig ein älteres Haus auf einem großzügigen Grundstück. Wer es abreißen und neu bauen will, erlebt eine Überraschung: Die Bank bewertet dann nicht das Haus, sondern den Boden. Wir sagen Ihnen vorher, welche Institute das mitgehen.
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Germering ist mit rund 41.000 Einwohnern die größte Stadt im Landkreis Fürstenfeldbruck und liegt fast an der Münchner Stadtgrenze. Über die S8 sind Sie in etwa zwanzig Minuten am Marienplatz. Freie Baufächen gibt es kaum noch, neues Angebot entsteht fast nur durch Nachverdichtung oder Ersatzneubau.
Damit stehen Sie bei fast jedem Objekt vor derselben Weggabelung. Die Antwort entscheidet nicht nur über Ihr Budget, sondern darüber, welche Institute Ihr Vorhaben überhaupt bearbeiten.
Welcher Weg passt zu Ihrem Objekt? Jetzt klären
Ein Grundstück in Germering trägt einen erheblichen Teil des Gesamtpreises. Fällt der Gebäudewert weg, bleibt die Bank mit genau diesem Anteil als Sicherheit zurück. Der Kaufpreis bleibt aber derselbe. Die Lücke dazwischen schließen Sie aus Eigenmitteln.
Wie Beleihungswert und Beleihungsauslauf zusammenhängen, steht im Beitrag zu Grundschuld und Beleihungswert.
Der Kaufpreis ist bei Weg B nur der Anfang. Diese Aufstellung zeigt, welche Positionen dazukommen und wann sie fällig werden. Beträge tragen Sie selbst ein, sie hängen vom Objekt ab.
| Position | Fällig | Aus Eigenmitteln? |
|---|---|---|
| Erwerb | ||
| Kaufpreis Grundstück mit Bestand | Bei Beurkundung | Teilweise |
| Grunderwerbsteuer, 3,5 Prozent in Bayern | Nach Steuerbescheid | Ja |
| Notar und Grundbuchamt, etwa 1,5 bis 2 Prozent | Nach Beurkundung | Ja |
| Maklerprovision, falls vorhanden | Nach Kaufvertrag | Ja |
| Vor dem ersten Spatenstich | ||
| Bauvoranfrage oder Bebauungsplanauskunft | Vor dem Gebot | Ja |
| Baugrundgutachten | Vor der Planung | Ja |
| Vermessung und Architektenleistung | Planungsphase | Meist ja |
| Genehmigungsgebühren | Bei Antragstellung | Ja |
| Abbruch und Entsorgung | Vor Baubeginn | Oft finanzierbar |
| Bauphase | ||
| Baukosten nach Baufortschritt | In Tranchen | Finanziert |
| Erschließung und Hausanschlüsse | Frühe Bauphase | Teilweise |
| Außenanlagen | Zum Schluss | Häufig nicht |
| Bereitstellungszinsen bei Verzögerung | Laufend | Ja |
| Puffer für Nachträge | Jederzeit | Unbedingt einplanen |
Die Grunderwerbsteuer fällt auf den Kaufpreis des Grundstücks an, nicht auf die späteren Baukosten, sofern Kauf und Bauvertrag tatsächlich getrennt sind. Bei enger Verknüpfung kann das Finanzamt von einem einheitlichen Vertragswerk ausgehen. Das beurteilt Ihr Steuerberater.
Schicken Sie uns das Exposé. Sie erfahren innerhalb weniger Tage, wie die Banken das Grundstück bewerten und welcher Rahmen trägt.
Nicht jedes Vorhaben ist ein Abriss. Diese drei Konstellationen bearbeiten wir in Germering am häufigsten, und sie werden von den Instituten unterschiedlich bewertet.
Gerade beim Ersatzneubau entscheidet die Auswahl der Institute über die Machbarkeit. Ein Haus, das den Bodenwert vorsichtig ansetzt, lehnt ab. Ein anderes finanziert dasselbe Vorhaben. Diese Gegenüberstellung zeigt, worin sich die drei Wege unterscheiden.
| ALKAN Finanzberatung | Hausbank | Online-Portal | |
|---|---|---|---|
| Auswahl | ✓Angebote zahlreicher Banken, Versicherer und Bausparkassen im Vergleich | Ausschließlich das eigene Angebot | Breite Auswahl, Vorauswahl trifft das System |
| Abrissvorhaben | ✓Gezielte Ansprache der Häuser, die Ersatzneubau bearbeiten | Je nach eigener Richtlinie, häufig Ablehnung | Standardfälle werden am besten abgebildet |
| Ansprechpartner | ✓Eine feste Person vom Erstgespräch bis zur Auszahlung | Je nach Haus wechselnd | Wechselnde Bearbeitung, meist telefonisch |
| Kosten für Sie | ✓Keine, die Vergütung übernimmt die finanzierende Bank | Keine gesonderte Beratungsgebühr | In der Regel keine |
| Nach einer Absage | ✓Weitere Häuser mit anderer Richtlinie, siehe Baufinanzierung nach Absage | Keine Alternative innerhalb des Hauses | Erneuter Durchlauf mit denselben Partnern |
| Ortskenntnis | ✓Persönlich im Münchner Westen unterwegs, Kenntnis der Lagen in Germering | Bei regionalen Instituten vorhanden | Keine örtliche Einordnung |
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Auch Ihre Hausbank kann das passende Angebot machen. Der Unterschied liegt nicht in der Qualität eines einzelnen Instituts, sondern darin, wie viele Angebote verglichen werden, bevor Sie sich festlegen.
Vier Schritte vom ersten Kontakt bis zur Auszahlung. Sie entscheiden nach jedem Schritt, ob es weitergeht.
Unverbindlich. Sie entscheiden nach jedem Schritt, ob es weitergeht.
Beim Ersatzneubau fließt das Geld in Tranchen, jeweils nach erreichtem Baufortschritt. Verzögert sich die Genehmigung, liegt das Darlehen bereit, ohne abgerufen zu werden. Genau dann entstehen Bereitstellungszinsen.
Deshalb verhandeln wir die bereitstellungszinsfreie Zeit mit, bevor Sie unterschreiben. Das ist bei individuellen Bauvorhaben der Posten, der am häufigsten unterschätzt wird.
58 Bewertungen auf Google
Herr Alkan hat uns bereits beim ersten Gespräch alle Unsicherheiten genommen und uns innerhalb kürzester Zeit bei der Verwirklichung unseres Kaufwunsches geholfen. Er hat uns während der ganzen Zeit beraten und unterstützt, so dass eigentlich nie offene Fragen blieben. Wir sind uns sicher, die bestmögliche Finanzierung erhalten zu haben.
Es ist keineswegs selbstverständlich, mit wie viel Engagement, Schnelligkeit, Verlässlichkeit und echter Freude Sie Ihre Kunden begleiten, bis hin zum Notartermin. Das habe ich in dieser Form selten erlebt. Vielen Dank für die angenehme und professionelle Zusammenarbeit.
Ich hatte das Vergnügen, von Herrn Samet Alkan in Finanzierungsfragen beraten zu werden, und bin äußerst zufrieden mit seiner Arbeit. Herr Alkan überzeugt durch seine fachliche Kompetenz, seine transparente und verständliche Beratung sowie sein hohes Engagement.
Alle Bewertungen stammen von Google und sind unverändert übernommen.
Je vollständiger das Paket, desto schneller und verlässlicher die Rückmeldung der Banken. Eine Übersicht aller Papiere steht im Beitrag Welche Unterlagen die Bank wirklich braucht.
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Noch nicht alles beisammen? Wir sagen Ihnen, was zuerst gebraucht wird.
Abrissvorhaben bearbeitet nicht jede Bank. Ich sage Ihnen vorab, welche Institute Ihr Vorhaben abbilden und mit welchem Eigenkapital Sie rechnen müssen. Für Sie ist das kostenfrei, weil ich von der finanzierenden Bank vergütet werde.
0162 618 0000 · info@alkan-fi.de · Mo bis Fr, 9:00 bis 17:00 Uhr · Mehr über Samet Alkan
Weil der Gebäudewert entfällt, sobald das Haus nicht erhalten bleibt. Die Sicherheit der Bank ist dann das Grundstück. Der Beleihungswert kann dadurch deutlich unter dem Kaufpreis liegen, obwohl der Preis marktgerecht ist. Entsprechend brauchen Sie mehr Eigenkapital für dieselbe Zinsstufe.
Über den Bebauungsplan, sofern einer besteht, oder mit einer Bauvoranfrage beim Bauamt. Maßgeblich sind unter anderem Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl. Klären Sie das, bevor Sie den Kaufpreis akzeptieren.
Ja, das ist bei solchen Vorhaben der Regelfall. Das Grundstück wird meist vollständig ausgezahlt, die Baukosten nach Baufortschritt. Wichtig ist eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit.
Nein. Manche Institute bearbeiten solche Vorhaben routiniert, andere lehnen ab, sobald der Gebäudewert entfällt. Genau daran entscheidet sich, wie viel Sie finanzieren können. Eine Hausbank kann Ihnen nur ihre eigene Richtlinie anbieten.
Nichts. Unsere Vergütung zahlt die Bank, bei der die Finanzierung am Ende abgeschlossen wird. Kommt keine Finanzierung zustande, entstehen Ihnen keine Kosten. Es gibt keine Beratungsgebühr und keine Vorabzahlung.
Das Erstgespräch und die Einschätzung des Rahmens lösen keine kreditrelevante Anfrage aus. Erst wenn Sie einer konkreten Anfrage bei einem Institut zustimmen, wird eine Auskunft eingeholt. Mehr dazu im Beitrag zu Schufa und Bonität.
Mit vollständigen Unterlagen melden sich die meisten Institute innerhalb weniger Werktage. Länger dauert es, wenn Unterlagen fehlen oder das Objekt eine Besonderheit hat. Beim Ersatzneubau sollten Sie mit mehr Vorlauf rechnen, weil zusätzliche Prüfungen anfallen.
Dann brauchen Sie eine Nachfinanzierung. Die ist aufwendiger, dauert länger und ist selten zu denselben Konditionen zu haben, weil die Bank neu bewerten muss. Deshalb kalkulieren wir von Anfang an mit Puffer, siehe Nachfinanzierung.
Nein. Das Erstgespräch und die meisten Abstimmungen laufen telefonisch oder per Video. Wenn Ihnen ein persönlicher Termin lieber ist, kommen wir nach Germering oder Sie besuchen uns in München.
Ja, im Münchner Westen und im Landkreis Fürstenfeldbruck, von Puchheim und Gröbenzell über Eichenau bis Fürstenfeldbruck und Olching.
Schicken Sie uns Exposé und Grundbuchauszug. Wir prüfen, was auf dem Grundstück realisierbar ist und wie die Bank es bewertet. Kostenlos, unverbindlich und ohne Spuren in Ihrer Schufa.
