Zusätzliche Sicherheit einbinden
Eine weitgehend entschuldete Immobilie der Eltern als Zusatzsicherheit senkt den Beleihungsauslauf, ohne dass Geld fließt. Häufig der wirksamste Hebel überhaupt, weil er direkt die Zinsstufe verändert.
Vollfinanzierung Immobilie
Was eine 110-Prozent-Finanzierung in München tatsächlich kostet, sieht man erst, wenn man sie durchrechnet. Wir stellen die Zahlen nebeneinander, damit Sie die Entscheidung mit offenen Augen treffen.
- Konkrete Gegenüberstellung von Rate, Zinskosten und Restschuld
- Wir zeigen, ab wann Sie im Fall eines Verkaufs ohne Restschuld dastehen
- Zugang zu den Banken, die Vollfinanzierungen tatsächlich vergeben
- Kostenlos, unverbindlich und ohne Auswirkung auf Ihre Schufa
500+Banken im Vergleich
110 %maximaler Umfang
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Der Beleihungswert, nicht der Kaufpreis
Die meisten rechnen mit dem Kaufpreis. Banken tun das nicht. Sie ermitteln einen eigenen Wert, den Beleihungswert, und der liegt fast immer darunter. Er soll den Betrag abbilden, der sich auch in einem schlechten Marktumfeld dauerhaft erzielen ließe. Kurzfristige Preisspitzen fließen bewusst nicht ein.
Der Abschlag gegenüber dem Marktwert liegt je nach Institut und Objekt häufig zwischen zehn und zwanzig Prozent. Und daraus folgt etwas, das viele überrascht: Wenn Sie in München zu einem sportlichen Preis kaufen, kann Ihr Darlehen bereits bei einer 100-Prozent-Finanzierung des Kaufpreises rechnerisch über dem Beleihungswert liegen. Für die Bank sind Sie dann längst im höchsten Risikobereich, obwohl Sie gefühlt nur den Kaufpreis finanzieren.
Warum das der entscheidende Punkt ist: Der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert, bestimmt Ihre Zinsstufe. Zwei Banken können denselben Kaufpreis völlig unterschiedlich bewerten, und damit landen Sie bei der einen in einer günstigeren Stufe als bei der anderen. Bei Vollfinanzierungen entscheidet das häufiger über die Konditionen als der beworbene Zinssatz.
Wie die Zinsstufen aufgebaut sind
Banken staffeln ihre Konditionen in Stufen. Bis etwa 60 Prozent Beleihungsauslauf gilt der günstigste Zins. Danach steigt er in Schritten, üblich sind Stufen bei 80, 90 und 100 Prozent. Oberhalb von 100 Prozent wird der Aufschlag deutlich, und der Kreis der Banken, die überhaupt noch finanzieren, wird klein. Wer eine Stufe nach unten kommt, spart über die Laufzeit erheblich, und dafür reichen manchmal wenige tausend Euro zusätzliches Eigenkapital.
Was der Unterschied konkret ausmacht
Drei Varianten desselben Kaufs, nebeneinandergestellt.
Die folgende Rechnung ist ein Beispiel mit angenommenen Zinssätzen und zeigt die Größenordnung, nicht Ihre konkreten Konditionen. Angenommen sind ein Kaufpreis von 700.000 Euro, Kaufnebenkosten von 9 Prozent, also 63.000 Euro, und eine Zinsbindung über zehn Jahre.
| 20 % Eigenkapital | 100 % Finanzierung | 110 % Finanzierung | |
|---|---|---|---|
| Eigenkapital | 203.000 € | 63.000 € | 0 € |
| Darlehenssumme | 560.000 € | 700.000 € | 763.000 € |
| Angenommener Sollzins | 3,9 % | 4,4 % | 4,9 % |
| Anfangstilgung | 2,0 % | 2,0 % | 3,0 % |
| Monatliche Rate | ca. 2.753 € | ca. 3.733 € | ca. 5.023 € |
| Zinskosten in 10 Jahren | ca. 194.000 € | ca. 273.000 € | ca. 308.000 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | ca. 423.000 € | ca. 525.000 € | ca. 468.000 € |
Beispielrechnung mit angenommenen Sollzinsen auf Marktniveau von Anfang September 2026, keine Konditionszusage. Die Konditionen für zehn Jahre Zinsbindung liegen derzeit je nach Beleihungsauslauf und Bonität etwa zwischen 3,7 und 4,9 Prozent. Reale Zinsen hängen von Marktlage, Objekt und Bonität ab und ändern sich laufend. Die höhere Tilgung bei der 110-Prozent-Variante entspricht dem, was Banken in diesem Bereich typischerweise verlangen.
Was an dieser Tabelle wichtig ist
- Die Rate steigt stärker als die Darlehenssumme. Zwischen 100 und 110 Prozent wächst das Darlehen um neun Prozent, die Rate aber um mehr als ein Drittel. Das liegt an Zinsaufschlag und geforderter Mehrtilgung zusammen.
- Die Zinskosten sind der eigentliche Preis. Über zehn Jahre zahlen Sie in der Vollfinanzierung rund 113.000 Euro mehr Zinsen als mit 20 Prozent Eigenkapital. Dieses Geld ist weg, es steckt nicht in der Immobilie.
- Die höhere Tilgung ist kein Nachteil. Die Restschuld liegt bei der 110-Prozent-Variante trotz größerem Darlehen unter der der 100-Prozent-Variante, weil schneller getilgt wird. Getilgtes Geld ist nicht verloren, im Gegensatz zu Zinsen.
Ab wann Sie verkaufen könnten, ohne Schulden zu behalten
Das ist die Frage, die in Beratungsgesprächen fast nie gestellt wird und die im Ernstfall über alles entscheidet. Bei einer Vollfinanzierung starten Sie mit einer Restschuld, die über dem liegt, was ein Verkauf nach Kosten einbringen würde. Sie sind also zunächst nicht verkaufsfähig.
In der Beispielrechnung oben, bei stabilen Preisen und Verkaufskosten von rund zwei Prozent, sieht der Verlauf der 110-Prozent-Variante etwa so aus: In den ersten drei bis vier Jahren bliebe nach einem Verkauf eine Restschuld übrig, die Sie weiter bedienen müssten. Danach dreht das Verhältnis, und nach etwa zehn Jahren liegen Sie deutlich im Plus.
Der Belastungstest, den wir mit Ihnen machen: Halten Sie die Immobilie voraussichtlich mindestens fünf Jahre? Trägt Ihr Einkommen die Rate auch dann, wenn ein Gehalt ausfällt oder eine Elternzeit dazukommt? Und bleibt eine Reserve von mindestens drei Monatsausgaben übrig? Wer alle drei Fragen mit Ja beantwortet, kann eine Vollfinanzierung verantworten. Bei zwei von drei sprechen wir über Alternativen.
Was Preisentwicklung damit macht
Steigen die Immobilienpreise, verkürzt sich diese Phase, fallen sie, verlängert sie sich. Auf diesen Effekt sollte man eine Finanzierung aber nicht bauen. Die seriöse Rechnung geht von stabilen Preisen aus, alles andere ist eine Wette. Wer eine Vollfinanzierung nur dann tragen kann, wenn die Preise weiter steigen, sollte sie nicht abschließen.
Wie sich die Rechnung verbessern lässt
Vier Hebel, die häufig übersehen werden und die eine Zinsstufe ausmachen können.
Darlehen aufteilen
Ein Teil bis zur günstigen Beleihungsgrenze, ein zweiter Teil darüber. Beide Teile werden unterschiedlich verzinst, statt die gesamte Summe in die teure Stufe zu heben. Nicht jede Bank bietet das an.
Nebenkosten selbst tragen
Der Sprung von 110 auf 100 Prozent ist der größte Einzelschritt in der Tabelle. Wenn sich die 63.000 Euro Nebenkosten aus Eigenmitteln, Familie oder einem nachrangigen Darlehen darstellen lassen, lohnt sich fast jede Anstrengung dafür.
Objekt mit gutem Beleihungswert
Zwei Objekte zum selben Preis können unterschiedlich bewertet werden. Gute Lage, gepflegter Zustand und keine Erbbaurechtskonstruktion heben den Beleihungswert und senken damit den Auslauf. Mehr zur Objektprüfung vor dem Gebot.
Welche dieser Hebel bei Ihnen greifen, hängt von Ihrer Situation ab. Grundsätzliches zu den Voraussetzungen und Risiken finden Sie auf der Seite zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
Antworten zur Vollfinanzierung
Das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert der Immobilie, angegeben in Prozent. Er bestimmt Ihre Zinsstufe. Wichtig ist die Bezugsgröße: nicht der Kaufpreis, sondern der von der Bank ermittelte Beleihungswert, der meist zehn bis zwanzig Prozent darunter liegt. Deshalb kann Ihr Auslauf höher sein, als Sie nach dem Kaufpreis erwarten würden.
Zwei Effekte kommen zusammen. Erstens der Zinsaufschlag für die höchste Beleihungsstufe. Zweitens verlangen Banken in diesem Bereich meist eine höhere Anfangstilgung, damit der Auslauf schneller sinkt. In der Beispielrechnung oben wächst das Darlehen von 100 auf 110 Prozent um neun Prozent, die Rate aber um mehr als ein Drittel.
Sie belastet die Liquidität, kostet Sie aber kein Geld. Tilgung ist Vermögensaufbau, sie reduziert Ihre Schuld. Nur die Zinsen sind der eigentliche Preis der Finanzierung. In der Beispielrechnung liegt die Restschuld nach zehn Jahren bei der 110-Prozent-Variante sogar unter der der 100-Prozent-Variante, weil schneller getilgt wurde.
Bei einer Vollfinanzierung mit üblicher Tilgung und stabilen Preisen sind es meist die ersten drei bis vier Jahre, in denen ein Verkauf eine Restschuld hinterlassen würde. Danach dreht das Verhältnis. Wie lange genau, hängt von Tilgung, Verkaufskosten und Preisentwicklung ab. Wir rechnen Ihnen diesen Verlauf für Ihre konkrete Finanzierung aus.
Bei manchen Banken ja. Ein Teil des Darlehens läuft dann bis zur günstigen Beleihungsgrenze zum niedrigeren Zins, der darüber liegende Teil zum höheren. Das ist günstiger, als die gesamte Summe in die teure Stufe zu heben. Nicht alle Institute bieten diese Aufteilung an, und sie muss bei der Antragstellung so strukturiert werden.
Eine lange, in der Regel fünfzehn Jahre oder mehr. Der Grund: Nach zehn Jahren ist die Restschuld noch hoch, ein zwischenzeitlich gestiegenes Zinsniveau würde Sie deshalb besonders hart treffen. Viele Banken bestehen bei Vollfinanzierungen ohnehin auf einer langen Bindung. Unabhängig davon haben Sie nach zehn Jahren ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach Paragraf 489 BGB.
Über eine interne Bewertung, meist auf Basis von Vergleichswerten und bei vermieteten Objekten auch über den Ertragswert. Ein fließen Lage, Zustand, Baujahr, energetischer Standard und Wiederverkäuflichkeit. Weil jede Bank eigene Modelle verwendet, unterscheiden sich die Ergebnisse für dasselbe Objekt teils erheblich. Genau das nutzen wir bei der Auswahl der anzufragenden Institute.
Nein. Die Rechnung arbeitet mit angenommenen Zinssätzen und zeigt die Größenordnung der Unterschiede zwischen den Varianten. Ihre tatsächlichen Konditionen hängen von Marktlage, Objekt, Bonität und Institut ab. Im Erstgespräch rechnen wir dieselbe Gegenüberstellung mit echten Konditionen für Ihren Fall, kostenlos und unverbindlich.
Die Zahlen zuerst, die Entscheidung danach
Eine Vollfinanzierung ist keine Notlösung und kein Fehler. Sie ist eine teurere Variante desselben Kaufs, und wie viel teurer, lässt sich exakt beziffern. In der Beispielrechnung sind es über zehn Jahre rund 113.000 Euro zusätzliche Zinsen gegenüber einer Finanzierung mit zwanzig Prozent Eigenkapital. Wer diese Zahl kennt und trotzdem kauft, trifft eine informierte Entscheidung.
Zwei Dinge sollten Sie vorher prüfen. Erstens, ob sich der Sprung von 110 auf 100 Prozent darstellen lässt, notfalls über eine zusätzliche Sicherheit aus der Familie. Das ist der größte Einzelschritt in der ganzen Rechnung. Zweitens, ob Sie die Immobilie voraussichtlich mindestens fünf Jahre halten, weil Sie davor bei einem Verkauf eine Restschuld behalten würden.
Und lassen Sie sich die Rechnung immer für Ihren konkreten Fall zeigen, nicht nur den Zinssatz. Der Zins ist eine Zahl, die Belastung über die Laufzeit ist die Realität.
Wir rechnen Ihre Varianten durch
Nennen Sie uns Kaufpreis, verfügbares Eigenkapital und Ihr Einkommen. Sie erhalten die Gegenüberstellung mit echten Konditionen statt Beispielwerten. Kostenlos und unverbindlich.