Unabhängige Finanzierungsberatung · Zugriff auf über 500 Banken
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Am Hochufer der Isar liegt kaum ein Grundstück eben. Und bei Häusern am Hang steht im Exposé regelmäßig mehr Wohnfläche, als die Bank am Ende ansetzt.
Kostenloses Erstgespräch Was zählt wirklichPullach im Isartal liegt südlich von München auf dem linken Hochufer der Isar, die zugleich die östliche Gemeindegrenze bildet. Auf 7,4 Quadratkilometern leben rund 8.600 Menschen. Amtlich gegliedert ist die Gemeinde in Pullach, Großhesselohe und Höllriegelskreuth, dazu kommen die Gartenstadt aus den zwanziger Jahren und die Siedlung im Norden.
Prägend ist die Topografie. Der Ort liegt oben auf dem Ufer, und der Hang fällt zur Isar hin ab. Am Fuß des Hochufers ist die Grundwasserschicht angeschnitten, dort treten Quellen zutage. Die nördliche Siedlung liegt eingeklemmt zwischen dem Werkkanal und der Hangkante.
Für Käufer heißt das zweierlei. Erstens sind ebene Grundstücke hier die Ausnahme. Zweitens sind viele Häuser in den Hang gebaut, mit Geschossen, die auf einer Seite im Erdreich liegen. Genau daran entzündet sich die häufigste Auseinandersetzung beim Kauf: Wie groß ist die Wohnung wirklich.
Einwohner- und Flächenangaben nach amtlicher Statistik zum jeweiligen Stand; sie werden fortgeschrieben. Angaben zu Topografie und Ortsgliederung geben veröffentlichte Darstellungen wieder.
Für geförderten Wohnraum gilt die Wohnflächenverordnung verbindlich. Im freien Verkauf ist sie es nicht, wird aber üblicherweise zugrunde gelegt und auch von Banken herangezogen. Diese Einteilung folgt ihrer Systematik.
Die Aufzählung gibt die Systematik der Wohnflächenverordnung sinngemäß wieder und ist nicht abschließend. Maßgeblich ist der Verordnungstext in der jeweils geltenden Fassung sowie das, was im Kaufvertrag vereinbart wurde. Es kann auch nach anderen Regelwerken gerechnet werden, was zu abweichenden Ergebnissen führt.
Ein Untergeschoss, das auf der Talseite ebenerdig liegt, wirkt beim Besichtigen wie normaler Wohnraum. Entscheidend ist aber, ob es als Aufenthaltsraum genehmigt wurde. Ist es das nicht, zählt es nicht zur Wohnfläche, egal wie hochwertig es ausgebaut ist. Lassen Sie sich die Baugenehmigung und die genehmigten Pläne zeigen.
Bewertet wird nach der tatsächlichen Wohnfläche. Liegt sie unter der Angabe im Exposé, sinkt der Wert je Quadratmeter nicht, wohl aber der Gesamtwert. Damit steigt Ihr Beleihungsauslauf, und die Kondition verschlechtert sich. Wer die Differenz vorher kennt, kann sie in die Preisverhandlung einbringen.
Hangsicherung, aufwendigere Gründung, Abdichtung gegen Hangwasser und teurere Außenanlagen mit Stützmauern. Bei einem Neubau schlagen diese Posten deutlich zu Buche, bei einem Bestandsobjekt geht es um den Zustand der vorhandenen Bauwerke. Fragen Sie gezielt nach Stützmauern, Drainagen und danach, ob es je Feuchteprobleme gab.
Nicht die Zahl aus dem Inserat, sondern die Berechnung mit Angabe des Regelwerks. Fehlt sie, ist das ein Hinweis darauf, dass die Fläche geschätzt oder aus alten Unterlagen übernommen wurde. Ohne diese Berechnung kann Ihre Bank nicht sauber bewerten.
Wurde ausgebaut, angebaut oder umgenutzt, sollte es dazu eine Genehmigung geben. Schwarzbauten und ungenehmigte Nutzungsänderungen sind ein echtes Risiko, weil sie im schlimmsten Fall zurückgebaut werden müssen und den Wert mindern.
Stellt sich heraus, dass die Fläche kleiner ist als angegeben, ist das ein Argument. Ob sich daraus rechtliche Ansprüche ergeben, hängt vom Vertrag und vom Einzelfall ab; das beurteilt Ihr Rechtsanwalt. Für die Finanzierung zählt zunächst nur, mit welcher Fläche gerechnet wird.
Wenn Sie wissen, dass die Flächenangabe wackelt, sagen Sie es uns gleich. Wir können dann mit der belastbaren Zahl rechnen statt mit der optimistischen und ersparen Ihnen die Rückfrage, die sonst kurz vor dem Notartermin kommt.
Bei Hangobjekten weicht die Fläche im Exposé oft von der ab, mit der die Bank rechnet. Ich kläre das vor dem Antrag, damit aus einer Zusage keine Rückfrage wird. Für Sie kostenfrei, weil mich die finanzierende Bank vergütet.
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Verbindlich ist die Wohnflächenverordnung nur für geförderten Wohnraum. Im freien Verkauf kann auch nach anderen Regelwerken gerechnet werden, etwa nach einer DIN-Norm, die Grundflächen anders behandelt. Deshalb gehört zur Flächenangabe immer die Frage, nach welcher Grundlage gerechnet wurde.
Nur wenn es als Aufenthaltsraum genehmigt ist und die Anforderungen an Raumhöhe, Belüftung und Belichtung erfüllt. Ein hochwertig ausgebauter Hobbyraum bleibt sonst ein Hobbyraum. Für den Wohnwert ist er trotzdem etwas wert, für die Flächenberechnung nicht.
Nach der Wohnflächenverordnung in der Regel zu einem Viertel, bei besonderer Qualität höchstens zur Hälfte. Wer eine große Terrasse voll mitrechnet, kommt auf Zahlen, die keine Bewertung bestätigt. Das ist einer der häufigsten Gründe für abweichende Angaben.
Der Beleihungswert fällt entsprechend niedriger aus, der Beleihungsauslauf steigt und die Kondition verschlechtert sich. Im Extremfall reicht das Darlehen nicht mehr. Deshalb sollte die Fläche geklärt sein, bevor Sie einen Kaufpreis zusagen.
Das hängt davon ab, was im Kaufvertrag steht und wie die Angabe gemacht wurde. Diese Frage beurteilt ein Rechtsanwalt, nicht wir. Praktisch wichtiger ist, die Abweichung zu bemerken, bevor beurkundet wird.
Nicht grundsätzlich. Aussicht und Zuschnitt können den Wert erhöhen. Was dazukommt, sind höhere Bau- und Instandhaltungskosten für Stützmauern, Abdichtung und Außenanlagen. Beides gehört in dieselbe Rechnung, dann ist die Lage kein Problem, sondern eine Entscheidung.
Auf Stützmauern und ihren Zustand, auf Drainagen und darauf, ob es Feuchte im hangseitigen Geschoss gab. Fragen Sie nach Rechnungen und Nachweisen. Belegte Sanierungen helfen Ihnen auch gegenüber der Bank.
Der Ort wirkt nicht auf den Zinssatz. Was hier wirkt, ist die Flächenfrage: Rechnet die Bank mit weniger Quadratmetern als erwartet, verschiebt sich der Beleihungsauslauf. Genau deshalb lohnt die Klärung vorab mehr als jede Zinsdiskussion.
Ja, im Isartal und am Südrand der Stadt. Von Grünwald am gegenüberliegenden Ufer und Oberhaching bis Baierbrunn und Schäftlarn.
Passend dazu aus unserem Ratgeber: Vollfinanzierung einer Immobilie, Baufinanzierung ohne Eigenkapital und Finanzierung für Selbstständige.
Exposé, Grundbuchauszug, Grundrisse und die Berechnung der Wohnfläche. Damit sagen wir Ihnen, mit welcher Zahl die Bank rechnen wird. Kostenlos und unverbindlich.
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