Der Kern
Kaufpreis und Beleihungswert sind nicht dasselbe
Starnberg ist Kreisstadt mit rund 23.000 Einwohnern am Nordufer des Sees, etwa fünfunddreißig Minuten mit der S6 von München. Was hier verkauft wird, ist selten vergleichbar.
Bei Standardobjekten leitet die Bank den Wert aus benachbarten Verkäufen ab. Hier fehlt diese Grundlage, weil Grundstücksgröße, Ausstattung, Bausubstanz und Lage zu stark streuen. Der Beleihungswert, den ein Gutachter ermittelt, liegt deshalb häufig spürbar unter dem Preis, den der Markt aufruft. Diese Lücke müssen Sie aus Eigenkapital schließen.
Kaufpreisdas, was der Markt verlangt
Beleihungswertdas, was der Gutachter dauerhaft zutraut
Darlehenein Anteil des Beleihungswerts, nicht des Kaufpreises
Ihr EigenkapitalDifferenz plus Kaufnebenkosten
Schematische Darstellung. Die Verhältnisse hängen vom konkreten Objekt und vom Institut ab. Entscheidend ist das Prinzip: Banken finanzieren einen Anteil des Beleihungswerts, nicht des Kaufpreises. Je individueller das Objekt, desto größer fällt der Abstand zwischen beiden aus.
Kurzer Selbsttest
Ist Ihr Objekt ein Sonderfall für die Bank?
Je mehr dieser Punkte zutreffen, desto weniger hilft Ihnen ein Standardvergleich, und desto wichtiger wird die Auswahl des Instituts.
1
Gibt es in der Nachbarschaft vergleichbare Verkäufe?Wenn nein, muss ein ausführliches Wertgutachten den Wert begründen. Das kostet Zeit und Geld.
2
Liegt die Darlehenssumme im siebenstelligen Bereich?Viele Häuser haben interne Obergrenzen. Andere bearbeiten solche Fälle in einer eigenen Abteilung mit eigenen Anforderungen.
3
Ist die Ausstattung deutlich über dem Üblichen?Sonderausstattung erhöht den Kaufpreis, schlägt sich im Beleihungswert aber nur begrenzt nieder.
4
Liegt das Grundstück am Hang oder am Wasser?Dann gehören Gründung, Sicherung und gegebenenfalls die Versicherbarkeit geprüft, bevor Sie kalkulieren.
5
Wird das Objekt diskret vermarktet?Dann zählt Handlungsfähigkeit. Verkäufer entscheiden häufig danach, bei wem der Vertrag am sichersten zustande kommt.
Drei oder mehr Treffer? Dann ist nicht Ihre Bonität der Engpass, sondern die Bewertung und die Frage, welche Bank das abbildet. Genau dort setzen wir an.
Institutsauswahl
Wonach wir die Banken auswählen
Der beworbene Zinssatz ist hier das schwächste Kriterium. Diese fünf entscheiden darüber, ob Ihr Vorhaben zustande kommt.
Größenordnung
Bildet das Haus die benötigte Darlehenssumme überhaupt ab, und wenn ja, in welcher Abteilung mit welchen Anforderungen?
Bewertungspraxis
Wie geht die Bank mit individuellen Objekten um, akzeptiert sie externe Gutachten, wie vorsichtig setzt sie Sonderausstattung an?
Einkommensarten
Werden variable Beständteile, unternehmerische Einkünfte oder Kapitalerträge sachgerecht angerechnet oder pauschal gekürzt?
Tempo
Wie schnell liegt eine belastbare Aussage vor? Bei diskret vermarkteten Objekten entscheidet das oft über den Zuschlag.
Flexibilität
Sondertilgungsrechte, Tilgungssatzwechsel und der Umgang mit Sondersituationen, die sich über zwanzig Jahre ergeben.
Vertraulichkeit
Wie wir mit Ihren Unterlagen umgehen
Bei Objekten in dieser Größenordnung ist Diskretion kein Zusatz, sondern Voraussetzung. Darauf können Sie sich verlassen:
- Ihre Unterlagen gehen ausschließlich an Institute, die wir vorher gemeinsam auswählen.
- Wir starten mit Konditionsanfragen, die keine Auswirkung auf Ihren Schufa-Score haben.
- Keine gestreuten Anfragen, keine Weitergabe an Dritte, keine Vermarktung Ihrer Daten.
- Auf Wunsch läuft die gesamte Kommunikation über einen Kanal Ihrer Wahl.
- Sie erfahren vor jeder Anfrage, welche Bank welche Unterlagen sieht.
Ihr Ansprechpartner
Samet Alkan
Ich sage Ihnen vorab, welche Institute Ihr Objekt und Ihre Größenordnung abbilden und mit welchem Eigenkapital Sie rechnen müssen, bevor Sie ins Verkäufergespräch gehen. Für Sie ist das kostenfrei, weil ich von der finanzierenden Bank vergütet werde.
0162 618 0000 · info@alkan-fi.de · Mo bis Fr, 9:00 bis 17:00 Uhr
Fragen
Was uns in Starnberg am häufigsten gefragt wird
Warum braucht die Bank hier ein Gutachten?
Weil vergleichbare Verkäufe fehlen, aus denen sich der Wert ableiten ließe. Grundstücksgröße, Ausstattung und Lage streuen zu stark. Ein ausführliches Wertgutachten dauert länger und kostet, ist aber die Voraussetzung für eine belastbare Zusage.
Finanziert jede Bank diese Größenordnungen?
Nein. Viele Häuser haben interne Obergrenzen für die Darlehenshöhe, andere bearbeiten solche Fälle in einer eigenen Abteilung. Deshalb entscheidet die Auswahl des Instituts stärker über das Ergebnis als ein Zehntelprozent beim Zins.
Wie groß ist die Lücke zwischen Kaufpreis und Beleihungswert?
Das lässt sich nicht pauschal sagen, es hängt vom Objekt und vom Institut ab. Als Prinzip gilt: Je individueller das Objekt und je höher der Anteil an Sonderausstattung, desto größer der Abstand. Wir sagen Ihnen früh, womit Sie rechnen müssen.
Wie lange dauert es bis zur Zusage?
Länger als bei einem Standardobjekt, weil das Gutachten den Takt bestimmt. Planen Sie diese Zeit ein, gerade wenn ein Verkäufer zügig abschließen will.
Ist ein Kredit in Starnberg teurer als in München?
Nein, der Ort spielt beim Zins keine Rolle. Maßgeblich sind Beleihungsauslauf, Bonität und Zinsbindung. Spürbar wirkt, wie das Institut ein individuelles Objekt bewertet und ob es die Darlehenshöhe abbildet.
Was ist bei Hanglagen zu beachten?
Bei Umbau oder Neubau am Hang sind Gründung und Sicherung aufwendiger. Ein Baugrundgutachten beantwortet, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen. Ohne diese Information entstehen die Nachfinanzierungen, die während der Bauphase am teuersten sind.
Finanzieren Sie auch in den Nachbargemeinden?
Ja, im Fünfseenland und im Münchner Südwesten, von Gauting und Krailling über Tutzing und Berg bis Pöcking und Feldafing.
Bevor Sie ins Verkäufergespräch gehen
Sagen Sie uns, welches Objekt Sie im Auge haben. Wir klären Bewertung und Finanzierbarkeit, diskret und ohne dass Ihre Daten in Umlauf geraten.
Vertraulich anfragen
Samet Alkan · Albert-Schweitzer-Straße 78, 81735 München · info@alkan-fi.de
Hinweis: Die Darstellung zur Wertlücke ist schematisch und zeigt kein konkretes Objekt. Kaufnebenkosten von rund 8,5 bis 9,5 Prozent sind Richtwerte; Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, die Maklerprovision ist frei verhandelbar. Konditionen hängen von Bonität, Objekt und Beleihungsauslauf ab; ein verbindliches Angebot erhalten Sie erst nach Prüfung durch die jeweilige Bank. Dieser Inhalt dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
