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Hier wird kaum neu gebaut. Was auf den Markt kommt, stammt oft aus Familienbesitz. Wer Geschwister auszahlen will, braucht eine Finanzierung, die vor der Grundbuchumschreibung steht.
Finanzierungspartner, mit denen wir arbeiten
Gräfelfing liegt im Würmtal am südwestlichen Stadtrand von München und besteht seit 1818 aus den beiden Gemeindeteilen Gräfelfing und Lochham, die heute eine geschlossene Siedlung bilden. Geprägt ist der Ort von großbürgerlichen Villenkolonien.
Bemerkenswert ist, wie wenig sich hier bewegt. Zwischen 1988 und 2018 wuchs die Gemeinde um 8,5 Prozent, der geringste prozentuale Anstieg im gesamten Landkreis München. Neue Baugebiete gibt es praktisch nicht, und ein knappes Drittel der Gemeindefläche ist Vegetationsfläche.
Wo kaum gebaut wird und die Substanz alt ist, wechseln Häuser seltener und oft anders den Eigentümer als anderswo. Ein Teil der Objekte kommt aus Familienbesitz, manche werden innerhalb der Familie übernommen. Genau dort beginnt die Finanzierungsfrage, die wir hier am häufigsten gestellt bekommen.
13.395 Einwohner zum 31.12.2025, 9,58 km² Gemeindefläche, 2 Gemeindeteile, Postleitzahl 82166.
Einwohner-, Flächen- und Nutzungsangaben nach amtlicher Statistik zum jeweiligen Stichtag; sie werden fortgeschrieben. Die Aussage zur Herkunft von Verkaufsobjekten ist eine Einordnung aus der Beratungspraxis und keine statistische Erhebung.
Der Aufwand hängt weniger vom Wert des Hauses ab als davon, wie viele Menschen mitentscheiden müssen. Für die Finanzierung ist das der entscheidende Unterschied.
Sie werden Eigentümer und können allein über das Grundstück verfügen. Für eine Finanzierung, etwa zur Sanierung oder zur Ablösung bestehender Belastungen, brauchen Sie den Nachweis Ihrer Erbenstellung und die Berichtigung des Grundbuchs.
Die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall ist innerhalb einer bestimmten Frist gebührenfrei. Erkundigen Sie sich beim Grundbuchamt oder beim Notar nach der aktuellen Regelung, bevor Zeit verstreicht.
Sie übernehmen das Haus und zahlen Ihre Miterben aus. Das ist der häufigste Fall und finanzierungstechnisch gut darstellbar. Die Bank finanziert den Auszahlungsbetrag und sichert sich über eine Grundschuld auf dem Objekt.
Wichtig ist die Reihenfolge: Solange die Erbengemeinschaft im Grundbuch steht, müssen alle Mitglieder an der Bestellung der Grundschuld mitwirken. Das lässt sich regeln, will aber vorbereitet sein.
Solange die Auseinandersetzung nicht geregelt ist, kann keine Bank verlässlich finanzieren. Es fehlt die Grundlage, nämlich die Aussicht darauf, dass Sie Alleineigentümer werden und die Sicherheit bestellen können.
Hier geht rechtliche Klärung vor Finanzierung. Wir sagen Ihnen gern vorab, was möglich wäre, wenn die Einigung gelingt, damit Sie in der Verhandlung mit Zahlen argumentieren können.
Erbschein, notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Welcher Nachweis genügt, hängt vom Einzelfall ab und wird vom Grundbuchamt beurteilt. Ohne diesen Nachweis lässt sich das Grundbuch nicht berichtigen, und ohne berichtigtes Grundbuch keine Grundschuld eintragen.
Bei alten Villen und großen Grundstücken ist die Bewertung selten Routine. Rechnen Sie mit einem eigenen Gutachten statt einer Kurzbewertung. Das dauert länger, gibt Ihnen aber auch ein belastbares Argument gegenüber Ihren Miterben, wenn über die Höhe der Auszahlung gesprochen wird.
Alte Grundschulden, Wohnungs- oder Nießbrauchrechte stehen in Abteilung II und III. Ein eingetragenes Wohnrecht zugunsten eines noch lebenden Angehörigen wirkt unmittelbar auf den Beleihungswert. Klären Sie das, bevor Sie eine Auszahlungssumme zusagen.
Die Auszahlung bemisst sich nach dem Wert des Nachlasses und Ihrer Quote daran, nicht nach dem, was ein Beteiligter für angemessen hält. Eine sachverständige Bewertung schafft hier mehr Frieden als jede Diskussion. Sie ist auch das, worauf sich die Bank stützt.
Zum Nachlass gehört nicht nur die Immobilie. Konten, Wertpapiere und offene Verbindlichkeiten zählen mit. Wird das mitgerechnet, fällt der Betrag, den Sie finanzieren müssen, häufig niedriger aus als zunächst angenommen.
Erbschaftsteuer, Freibeträge und die Frage, ob bei der Auseinandersetzung unter Miterben Grunderwerbsteuer anfällt, beurteilt Ihr Steuerberater. Wir nennen Ihnen dazu bewusst keine Zahlen, planen den Posten aber in der Finanzierung ein, sobald er feststeht.
In Gräfelfing wechseln viele Häuser nicht über den Markt, sondern über den Nachlass. Dann finanzieren Sie keinen Kauf, sondern eine Auszahlung: Ein Erbe übernimmt, die anderen werden abgefunden.
Banken behandeln das anders als einen normalen Kauf. Entscheidend sind Erbschein oder Testament, die Teilungserklärung und eine saubere Grundbuchlage. Wir sagen Ihnen, welche Unterlage in welcher Reihenfolge gebraucht wird.
In Gräfelfing geht es häufig nicht um einen Kauf am Markt, sondern um die Auszahlung von Miterben. Nicht jedes Institut bearbeitet das gleich gern. Diese Gegenüberstellung zeigt, worin sich die drei Wege unterscheiden.
| ALKAN Finanzberatung | Hausbank | Online-Portal | |
|---|---|---|---|
| Auswahl | ✓Angebote von mehr als 500 Banken, Versicherern und Bausparkassen im Vergleich | Ausschließlich das eigene Angebot | Breite Auswahl, die Vorauswahl trifft das System |
| Erbfall und Auszahlung | ✓Institute, die Erbauseinandersetzungen routiniert finanzieren, werden gezielt angefragt | Je nach Haus unterschiedlich, oft zähe Bearbeitung | Für diese Konstellation meist nicht ausgelegt |
| Ansprechpartner | ✓Eine feste Person vom Erstgespräch bis zur Auszahlung | Je nach Haus wechselnd | Wechselnde Bearbeitung, meist telefonisch |
| Kosten für Sie | ✓Keine, die Vergütung übernimmt die finanzierende Bank | Keine gesonderte Beratungsgebühr | In der Regel keine |
| Nach einer Absage | ✓Weitere Häuser mit anderer Richtlinie, siehe Baufinanzierung nach Absage | Keine Alternative innerhalb des Hauses | Erneuter Durchlauf mit denselben Partnern |
| Ortskenntnis | ✓Persönlich im Würmtal unterwegs, Kenntnis des Gräfelfinger Gartenstadtbestands | Bei regionalen Instituten vorhanden | Keine örtliche Einordnung |
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Auch Ihre Hausbank kann das passende Angebot machen. Der Unterschied liegt nicht in der Qualität eines einzelnen Instituts, sondern darin, wie viele Angebote verglichen werden, bevor Sie sich festlegen.
Vier Schritte vom ersten Kontakt bis zur Auszahlung. Sie entscheiden nach jedem Schritt, ob es weitergeht.
Unverbindlich. Sie entscheiden nach jedem Schritt, ob es weitergeht.
58 Bewertungen auf Google
Es ist keineswegs selbstverständlich, mit wie viel Engagement, Schnelligkeit, Verlässlichkeit und echter Freude Sie Ihre Kunden begleiten, bis hin zum Notartermin. Das habe ich in dieser Form selten erlebt. Vielen Dank für die angenehme und professionelle Zusammenarbeit.
Herr Alkan hat uns bereits beim ersten Gespräch alle Unsicherheiten genommen und uns innerhalb kürzester Zeit bei der Verwirklichung unseres Kaufwunsches geholfen. Wir sind uns sicher, die bestmögliche Finanzierung erhalten zu haben.
Herr Alkan überzeugt durch seine fachliche Kompetenz, seine transparente und verständliche Beratung sowie sein hohes Engagement. Besonders hervorzuheben ist seine Erreichbarkeit und die schnelle, zuverlässige Kommunikation.
Alle Bewertungen stammen von Google und sind unverändert übernommen.
In Erbfällen kommt die Finanzierung meist zu spät ins Spiel, wenn schon Summen im Raum stehen. Sinnvoller ist der umgekehrte Weg: erst klären, was darstellbar ist, dann verhandeln. Für Sie kostenfrei, weil mich die finanzierende Bank vergütet.
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Ja, das ist ein gewöhnlicher Finanzierungszweck. Die Bank finanziert den Auszahlungsbetrag und sichert sich über eine Grundschuld auf der geerbten Immobilie. Voraussetzung ist, dass die Auseinandersetzung geregelt ist und Sie Alleineigentümer werden oder bereits sind.
Vorbereiten ja, auszahlen in aller Regel nicht. Eine Grundschuld kann erst bestellt werden, wenn feststeht, wer eingetragener Eigentümer ist, oder wenn alle Mitglieder der Erbengemeinschaft mitwirken. Beginnen Sie deshalb früh mit dem Nachweis der Erbenstellung.
Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, aktueller Grundbuchauszug, Unterlagen zum Objekt sowie eine Aufstellung des übrigen Nachlasses. Dazu Ihre eigenen Einkommensnachweise, denn die Auszahlung finanzieren Sie persönlich, nicht der Nachlass.
Über eine sachverständige Bewertung. Bei älteren Villen und großen Grundstücken kommt häufig ein eigenes Gutachten zum Einsatz, weil Vergleichsverkäufe fehlen. Beachten Sie, dass der Verkehrswert und der Beleihungswert der Bank zwei verschiedene Größen sind.
Dass jemand berechtigt ist, die Immobilie oder Teile davon zu nutzen. Ein solches Recht mindert den Wert für die Bank spürbar, weil sie die Immobilie im Ernstfall nicht frei verwerten kann. Klären Sie vor jeder Zusage, ob das Recht bestehen bleibt oder gelöscht wird.
Das hängt von der Gestaltung ab. Bei der Teilung eines Nachlasses unter Miterben sieht das Grunderwerbsteuerrecht Ausnahmen vor. Ob sie in Ihrem Fall greifen, beurteilt Ihr Steuerberater. Wir planen den Posten ein, sobald die Antwort vorliegt, statt ihn zu schätzen.
Dann gehört die Sanierung in dieselbe Finanzierung wie die Auszahlung. Ein Darlehen mit Grundschuld ist deutlich günstiger als eine spätere separate Lösung. Holen Sie Angebote ein, solange über die Auszahlung noch verhandelt wird, dann steht die Gesamtsumme rechtzeitig fest.
Der Ort wirkt nicht auf den Zinssatz. Bei geerbten Objekten wirken zwei andere Dinge: der Zustand der Immobilie und eingetragene Rechte. Beides beeinflusst den Beleihungswert und damit den Beleihungsauslauf, an dem die Kondition hängt.
Ja, entlang der Würm und am westlichen Stadtrand. Von Planegg und Gauting bis Krailling und Neuried.
Passend dazu aus unserem Ratgeber: Vollfinanzierung einer Immobilie, Finanzierung für Selbstständige und Finanzierung für Beamte.
Schicken Sie uns den Grundbuchauszug und die Eckdaten des Objekts. Wir sagen Ihnen, welcher Auszahlungsbetrag darstellbar ist und was die Bank vorher sehen will. Kostenlos und unverbindlich.
Direkt an der Stadtgrenze liegt Pasing: Baufinanzierung Pasing, wo viele Häuser eine Einliegerwohnung haben.
