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In München reicht das Ersparte selten für Kaufpreis und Nebenkosten. Eine Finanzierung ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital ist möglich, aber nicht für jeden und nicht bei jedem Objekt. Wir sagen Ihnen ehrlich, ob Ihr Fall dazugehört.
Finanzierungspartner, mit denen wir arbeiten
Der Begriff wird uneinheitlich verwendet, und der Unterschied entscheidet darüber, ob Ihre Finanzierung zustande kommt. Es gibt zwei Stufen.
Die Bank finanziert den vollen Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten tragen Sie selbst. In Bayern sind das rund 8,5 bis 9,5 Prozent inklusive Maklerprovision, bei einem Kaufpreis von 700.000 Euro also etwa 60.000 bis 67.000 Euro aus eigenen Mitteln.
Diese Variante ist bei guter Bonität deutlich leichter zu bekommen als die nächste.
Die Bank finanziert Kaufpreis und Nebenkosten. Sie bringen praktisch nichts ein. Möglich ist das nur bei einer Kombination aus hohem, sicherem Einkommen, sauberer Bonität und einem gut bewertbaren Objekt.
Der Kreis der Banken, die das vergeben, ist deutlich kleiner, und der Zinsaufschlag ist spürbar.
Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerprovision fließen nicht in die Immobilie, sie sind weg. Die Bank hat für diesen Teil keine Sicherheit im Grundbuch.
Deshalb ist der Sprung von 100 auf 110 Prozent für die Bank ein viel größerer Schritt als der von 80 auf 100 Prozent. Wer die Nebenkosten selbst aufbringen kann, steht sofort in einer ganz anderen Verhandlungsposition.
Das lässt sich in einem Gespräch klären. Sie erfahren, welche Stufe bei Ihnen realistisch ist und was die höhere Rate monatlich bedeutet.
Je weniger Eigenkapital, desto strenger die Prüfung an allen anderen Stellen.
| Kriterium | Worauf Banken achten |
|---|---|
| Einkommen | Überdurchschnittlich hoch und stabil. Unbefristetes Arbeitsverhältnis außerhalb der Probezeit, bei Selbstständigen mehrere Jahre nachweisbar guter Ertrag. |
| Bonität | Saubere Schufa ohne negative Merkmale. Bestehende Konsumkredite und hohe Dispolimits wirken sich hier stärker aus als bei einer normalen Finanzierung. |
| Haushaltsrechnung | Nach Abzug der Rate muss ein deutlicher Überschuss bleiben. Banken rechnen mit Pauschalen, die in München eher knapp bemessen sind, und setzen zusätzlich einen Sicherheitspuffer an. |
| Objekt | Gute, nachgefragte Lage, marktgerechter Kaufpreis, gepflegter Zustand. Sanierungsstau, Erbbaurecht oder eine schlechte Energieklasse führen bei Vollfinanzierungen schnell zur Absage. |
| Tilgung | Meist wird eine höhere Anfangstilgung verlangt, damit der Beleihungsauslauf schneller sinkt. Das erhöht die monatliche Rate spürbar. |
| Zinsbindung | Viele Banken bestehen auf einer langen Bindung, um das Risiko einer Anschlussfinanzierung bei noch hoher Restschuld zu begrenzen. |
Die Anforderungen unterscheiden sich zwischen den Instituten erheblich. Genau deshalb entscheidet bei Vollfinanzierungen die Auswahl der angefragten Bank besonders stark über Zusage oder Absage.
Banken staffeln ihre Zinsen nach dem Beleihungsauslauf, also dem Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Wer 60 Prozent finanziert, zahlt am wenigsten. Mit steigendem Auslauf steigt der Zins in Stufen, und oberhalb von 90 oder 100 Prozent wird der Aufschlag deutlich. Über eine Zinsbindung von zehn oder fünfzehn Jahren summiert sich das auf einen erheblichen Betrag. Diese Rechnung sollten Sie gesehen haben, bevor Sie sich entscheiden, und wir machen sie im Erstgespräch transparent.
Eine Vollfinanzierung ist kein Trick, sondern eine Entscheidung mit Folgen. Diese vier sollten Sie kennen.
Eine Vollfinanzierung ist dann vertretbar, wenn Ihr Einkommen die höhere Rate auch in einem schlechteren Jahr trägt, wenn Sie einen Notgroschen behalten und wenn Sie die Immobilie voraussichtlich lange halten. Fehlt einer dieser drei Punkte, raten wir davon ab. Auch wenn eine Bank zusagen würde.
Bei hohem Beleihungsauslauf ist die Auswahl der Bank wichtiger als bei jeder anderen Konstellation.
| ALKAN Finanzberatung | Ihre Hausbank | Vergleichsportal | |
|---|---|---|---|
| Zugang zu 110 Prozent | ✓Wir kennen die Institute, die Vollfinanzierungen tatsächlich vergeben | Viele Häuser vergeben gar keine 110 Prozent, dann endet es dort | Rechner zeigen Angebote, die bei dieser Konstellation oft nicht erhältlich sind |
| Ehrliche Tragfähigkeit | ✓Wir rechnen die Rate auch für ein schlechteres Jahr und sagen ab, wenn es zu eng wird | Geprüft wird nach Pauschalen der Bank, nicht nach Ihrem Alltag | Keine Prüfung der Tragfähigkeit, nur eine Zinsanzeige |
| Eigenkapital-Alternativen | ✓Wir prüfen Beleihung einer Elternimmobilie, Familiendarlehen, Eigenleistung und Depots | Wird selten von sich aus angesprochen | Im Formular nicht vorgesehen |
| Zinsstufen transparent | ✓Sie sehen, was 90, 100 und 110 Prozent über die Zinsbindung kosten | Sie bekommen ein Angebot, nicht den Vergleich der Stufen | Rechner bilden die Stufen nur grob ab |
| Abraten möglich | ✓Wir raten ab, wenn es nicht trägt, auch gegen eine Zusage der Bank | Was genehmigt ist, wird angeboten | Kein Gegenüber, das abraten könnte |
| Kosten für Sie | ✓Keine. Die Vergütung zahlt die finanzierende Bank | Keine direkte Gebühr, dafür keine Alternative | Keine direkte Gebühr, Vergütung ebenfalls über die Bank |
Die Darstellung beschreibt die übliche Praxis in allgemeiner Form. Welche Angebote ein Institut im Einzelfall macht, hängt von Bonität, Objekt und interner Richtlinie ab.
Bei wenig Eigenkapital entscheidet Schritt zwei. Wir prüfen die Tragfähigkeit, bevor wir eine Bank anfragen, nicht danach.
Kostenlos, unverbindlich und ohne Schufa-Anfrage.
Bevor Sie eine echte Vollfinanzierung anstreben, lohnt sich der Blick darauf, was die Bank sonst noch als Eigenmittel anerkennt. In vielen Fällen kommt so genug zusammen, um zumindest die Nebenkosten zu decken, und das verbessert Ihre Konditionen erheblich.
Gerade die Beleihung einer Elternimmobilie ist ein unterschätzter Hebel. Sie kostet niemanden Geld, solange alles planmäßig läuft, verändert aber die Zinsstufe spürbar. Wichtig ist, dass alle Beteiligten die Konsequenzen kennen: Im Ernstfall haftet die Immobilie der Eltern mit. Deshalb besprechen wir diese Variante immer gemeinsam mit den Angehörigen.
58 Bewertungen auf Google
Herr Alkan hat uns bereits beim ersten Gespräch alle Unsicherheiten genommen und uns innerhalb kürzester Zeit bei der Verwirklichung unseres Kaufwunsches geholfen. Wir sind uns sicher, die bestmögliche Finanzierung erhalten zu haben.
Er hat sich viel Zeit genommen, meine individuelle Situation genau zu analysieren und mir maßgeschneiderte Lösungen anzubieten. Dank seiner Unterstützung habe ich mich jederzeit gut aufgehoben gefühlt und konnte fundierte Entscheidungen treffen.
Er hat uns mit dem Hauskredit bestens beraten und uns von Anfang bis Ende begleitet. Es gab überhaupt keine Probleme. Ein Mensch, der zu seinem Wort steht und für uns auch immer erreichbar war.
Alle Bewertungen stammen von Google und sind unverändert übernommen.
Bei wenig Eigenkapital ist die Frage nicht, ob eine Bank zusagt, sondern ob die Rate in zehn Jahren noch trägt. Ich rechne Ihnen beides durch und sage Ihnen auch, wenn ich von einem Abschluss abraten würde. Für Sie ist das kostenfrei, weil ich von der finanzierenden Bank vergütet werde.
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Ja, sie ist möglich, aber sie ist die Ausnahme und nicht der Normalfall. Voraussetzung ist ein hohes, sicheres Einkommen, eine einwandfreie Bonität und ein Objekt in guter Lage mit marktgerechtem Preis. Der Kreis der Banken, die 110 Prozent vergeben, ist deutlich kleiner als bei einer 100-Prozent-Finanzierung, und der Zinsaufschlag ist spürbar.
Banken staffeln den Zins nach dem Beleihungsauslauf. Je höher der Anteil der Finanzierung am Beleihungswert, desto höher die Zinsstufe. Oberhalb von 90 oder 100 Prozent wird der Aufschlag deutlich. Hinzu kommt, dass viele Banken eine höhere Anfangstilgung verlangen, was die monatliche Rate zusätzlich erhöht. Die konkrete Differenz hängt vom Institut ab, wir rechnen sie Ihnen im Erstgespräch aus.
Bei 100 Prozent finanziert die Bank den Kaufpreis, die Nebenkosten tragen Sie selbst. Bei 110 Prozent werden auch Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerprovision mitfinanziert. Für die Bank ist das ein großer Unterschied, weil die Nebenkosten keinen Gegenwert im Grundbuch haben. Wer die Nebenkosten selbst aufbringt, hat deshalb spürbar bessere Chancen und Konditionen.
Zusammen etwa 8,5 bis 9,5 Prozent des Kaufpreises. Darin enthalten sind die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent in Bayern, Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 2 Prozent sowie die Maklerprovision, die frei verhandelbar ist und üblicherweise geteilt wird. Bei 700.000 Euro Kaufpreis sind das rund 60.000 bis 67.000 Euro, die bei einer 100-Prozent-Finanzierung aus eigenen Mitteln kommen müssen.
Das hängt von Tilgung und Wertentwicklung ab, häufig sind es die ersten fünf bis zehn Jahre. In dieser Zeit liegt die Restschuld über dem, was nach Verkaufskosten übrig bliebe. Ein Verkauf würde eine Restschuld hinterlassen, die Sie weiter bedienen müssten. Wenn absehbar ist, dass Sie die Immobilie nur wenige Jahre halten, ist eine Vollfinanzierung deshalb selten die richtige Wahl.
Ja, Banken erkennen die sogenannte Muskelhypothek an, aber nur in realistischem Umfang und in der Regel gedeckelt. Angerechnet werden die eingesparten Handwerkerkosten, nicht der Materialwert. Wichtig ist eine nachvollziehbare Aufstellung dessen, was Sie tatsächlich selbst leisten können. Eine zu optimistische Kalkulation fällt spätestens bei der Auszahlung nach Baufortschritt auf.
Ja. Eine weitgehend entschuldete Immobilie der Eltern kann als zusätzliche Sicherheit dienen. Das senkt den Beleihungsauslauf Ihrer Finanzierung und damit die Zinsstufe, ohne dass Geld fließt. Alternativ ist ein nachrangiges Familiendarlehen möglich, das Banken unter bestimmten Bedingungen als Eigenkapital werten. Beide Varianten haben Konsequenzen: Im Ernstfall haftet die Immobilie der Eltern mit. Deshalb sollten sie am Gespräch beteiligt sein.
Unbedingt. Eine Vollfinanzierung ohne jeden Notgroschen ist die riskanteste Variante überhaupt. Eine defekte Heizung, eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft oder ein Autoschaden treffen Sie dann ohne Puffer, und der Ausweg ist ein Konsumkredit zu deutlich höheren Zinsen. Planen Sie mehrere Monatsausgaben als Reserve ein, auch wenn das bedeutet, dass der Kaufpreis etwas niedriger ausfallen muss.
Das lässt sich nicht pauschal beantworten und hängt davon ab, wie schnell Sie sparen können und wie sich Preise und Zinsen entwickeln. Sicher ist nur: Mit Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten stehen Sie deutlich besser da, sowohl beim Zins als auch bei der Auswahl der Banken. Wenn Ihre Sparquote hoch ist und Sie nicht unter Zeitdruck stehen, sprechen viele Argumente für ein bis zwei Jahre Geduld.
Das ist der Punkt, der bei Vollfinanzierungen am meisten unterschätzt wird. Nach zehn oder fünfzehn Jahren ist die Restschuld bei geringer Tilgung noch hoch. Steht das Zinsniveau dann höher, steigt die Rate deutlich. Deshalb gehört zu einer Vollfinanzierung eine ausreichend hohe Anfangstilgung und eine lange Zinsbindung. Mehr dazu auf der Seite zur Anschlussfinanzierung.
Eine Absage ist zunächst nur die Aussage dieses einen Instituts. Die Grenzen für Vollfinanzierungen unterscheiden sich zwischen den Banken erheblich, ebenso die Bewertung von Objekt und Einkommen. Häufig lässt sich die Anfrage auch besser aufbereiten, etwa durch eine sauberere Darstellung der Einkommenssituation oder durch zusätzliche Sicherheiten. Mehr dazu auf der Seite zur Baufinanzierung nach Absage.
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist in München machbar, und für manche Haushalte ist sie der einzige realistische Weg ins Eigentum. Wer ein hohes, sicheres Einkommen hat, die Immobilie lange halten will und eine Reserve behält, kann sie verantworten. Die höhere Rate ist dann der Preis dafür, nicht länger Miete zu zahlen.
Kritisch wird es, wenn diese Bedingungen nicht erfüllt sind. Wer sämtliche Reserven einsetzt, bei knapper Haushaltsrechnung kalkuliert oder absehbar in wenigen Jahren wieder verkaufen muss, geht ein Risiko ein, das in keinem Verhältnis zum Nutzen steht. In solchen Fällen raten wir ab, auch wenn eine Bank zusagen würde.
Der produktivste Zwischenweg ist häufig, nicht die ganzen 110 Prozent zu finanzieren, sondern die Nebenkosten aus eigenen Mitteln oder aus Familiensicherheiten zu decken. Das senkt die Zinsstufe, erweitert den Kreis der Banken und macht aus einer grenzwertigen Finanzierung oft eine solide.
Schicken Sie uns Einkommen, vorhandene Mittel und das Objekt. Sie erfahren, welche Stufe realistisch ist, was sie monatlich kostet und ob wir Ihnen davon abraten würden. Kostenlos und unverbindlich.
