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Kaum ein Ort im Umland ist so schnell gewachsen. Wo alles neu ist, ist auch die Erschließung neu, und damit die Frage, wer sie bezahlt hat. Die Antwort steht nicht im Exposé.
Finanzierungspartner, mit denen wir arbeiten
Poing liegt östlich von München im Landkreis Ebersberg und besteht aus den Ortsteilen Poing, Grub und Angelbrechting. Auf nicht einmal dreizehn Quadratkilometern leben heute mehr als viermal so viele Menschen wie vor fünfzig Jahren.
Zwischen 1988 und 2020 legte die Gemeinde um rund 152 Prozent zu, der höchste prozentuale Zuwachs im gesamten Landkreis. Dieses Wachstum kam nicht durch Nachverdichtung, sondern durch große, zusammenhängende Neubaugebiete.
Für Käufer hat das eine angenehme und eine unangenehme Seite. Angenehm: Es gibt viele vergleichbare Objekte, die Bank tut sich mit der Bewertung leicht. Unangenehm: In jungen Baugebieten ist nicht immer alles abgerechnet, was gebaut wurde. Ein Erschließungsbeitrag kann Jahre nach dem Einzug kommen.
Einwohnerzahlen nach der veröffentlichten Reihe zur Einwohnerentwicklung, jeweils zum Jahresende. Amtliche Stichtagswerte können davon leicht abweichen, weil unterschiedliche Erhebungsgrundlagen zugrunde liegen.
Der Preis im Exposé ist der Preis für Grundstück und Gebäude. Ob die öffentliche Erschließung darin steckt, hängt davon ab, ob sie abgerechnet oder abgelöst wurde. Genau das gehört vor dem Kauf geklärt.
Im Preis
Kalkulierbar
Kann offen sein
Kann offen sein
Prüfen
Die Aufstellung nennt bewusst keine Beträge. Höhe und Verteilung richten sich nach den Satzungen der Gemeinde und den tatsächlichen Herstellungskosten. Verbindlich ist allein die Auskunft der Gemeinde zum konkreten Grundstück.
Wer die Beitragsfrage nicht regelt, regelt sie trotzdem, nämlich zu seinen Lasten. Maßgeblich ist im Verhältnis zur Gemeinde, wer zum Zeitpunkt der Bescheiderteilung Eigentümer ist.
Fragen Sie schriftlich, ob für das Grundstück noch Erschließungs- oder Herstellungsbeiträge zu erwarten sind und ob eine Ablösung vereinbart wurde. Diese Auskunft gehört in Ihre Unterlagen, nicht ins Gespräch.
Der Kaufvertrag kann regeln, wer einen später erhobenen Beitrag im Innenverhältnis trägt. Gegenüber der Gemeinde ändert das nichts, es verschafft Ihnen aber einen Anspruch gegen den Verkäufer.
Eine Straße, die noch nicht endgültig hergestellt ist, ist ein Hinweis. Provisorische Deckschichten, fehlende Gehwege oder Beleuchtung sprechen dafür, dass die Abrechnung noch aussteht.
Ist ein Beitrag absehbar, gehört er in die Kalkulation, auch ohne Bescheid. Eine Finanzierung, die nur bei ausbleibendem Beitrag trägt, ist keine tragfähige Finanzierung.
In gewachsenen Dörfern fehlen der Bank oft Vergleichsverkäufe, und sie rechnet mit Sicherheitsabstand. In einem großen Neubaugebiet ist das umgekehrt: Es gibt viele ähnliche Objekte, die in kurzer Zeit den Eigentümer gewechselt haben. Die Bewertung fällt der Bank entsprechend leicht, und die Zusage kommt in der Regel zügig.
Gleichartigkeit wirkt in beide Richtungen. Wenn viele ähnliche Objekte gleichzeitig auf den Markt kommen, etwa weil eine ganze Siedlung in dieselbe Lebensphase kommt, trifft das auch Ihren Wiederverkauf. Das ist kein Grund gegen den Kauf, aber ein Grund, die Zinsbindung nicht zu kurz zu wählen.
Bei jungen Objekten sind Baubeschreibung, Abnahmeprotokoll und eine vollständige Wohnflächenberechnung wichtiger als bei Altbauten. Gibt es noch offene Mängel aus der Abnahme oder läuft ein Verfahren gegen den Bauträger, sollte das offen auf den Tisch. Verschwiegene Punkte tauchen spätestens bei der Objektprüfung auf.
Anders als beim Bestandskauf fließt das Geld in Raten, abhängig vom Baufortschritt. Die Bank zahlt nur gegen Nachweis aus, und für das, was noch nicht abgerufen ist, können Bereitstellungszinsen anfallen.
Wie lange ein Institut bereitstellungszinsfrei stellt, unterscheidet sich erheblich und kostet bei langer Bauzeit spürbar Geld. Das gehört in den Vergleich, nicht nur der Nominalzins. Mehr dazu auf der Seite zur Bauträgerfinanzierung.
In Poing entstehen viele Objekte über Bauträger. Dann zählt nicht nur der Zins, sondern auch, wie lange ein Institut ohne Bereitstellungszinsen wartet. Diese Gegenüberstellung zeigt, worin sich die drei Wege unterscheiden.
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Im Neubaugebiet geht vieles schnell, und genau deshalb wird der Beitragsteil gern übersehen. Ich sage Ihnen, welche Auskünfte Sie einholen sollten und wie wir einen absehbaren Beitrag in die Finanzierung aufnehmen, statt ihn später nachzuschieben. Für Sie kostenfrei, weil mich die finanzierende Bank vergütet.
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Der Anteil, den Grundstückseigentümer an den Kosten der erstmaligen Herstellung öffentlicher Erschließungsanlagen tragen, also etwa Straße, Gehweg, Beleuchtung und Entwässerung. Erhoben wird er von der Gemeinde auf Grundlage ihrer Satzung. Er ist etwas anderes als der Preis, den Ihnen ein Bauträger in Rechnung stellt.
Ja. Die Beitragspflicht entsteht in der Regel erst, wenn die Anlage endgültig hergestellt ist und abgerechnet wird. In jungen Baugebieten liegt zwischen Einzug und Abrechnung häufig einige Zeit. Deshalb ist die schriftliche Auskunft der Gemeinde vor dem Kauf so wichtig.
Gegenüber der Gemeinde derjenige, der bei Entstehung der Beitragspflicht Eigentümer ist, also in aller Regel Sie als Käufer. Im Innenverhältnis kann der Kaufvertrag etwas anderes vorsehen. Ohne eine solche Regelung bleibt es bei Ihnen.
Dass der Beitrag bereits vorab pauschal abgegolten wurde, meist zwischen Gemeinde und Erschließungsträger oder Voreigentümer. Liegt so eine Vereinbarung vor, ist die Sache erledigt. Lassen Sie sich das aber von der Gemeinde bestätigen und nicht vom Verkäufer erzählen.
Wenn er bei Antragstellung bekannt und beziffert ist, lässt er sich in aller Regel in die Kauffinanzierung aufnehmen. Kommt der Bescheid Jahre später, bleibt meist nur eine Nachfinanzierung oder ein Ratenkredit, und beides ist teurer. Ein Puffer in der ursprünglichen Kalkulation ist die günstigere Lösung.
An provisorischen Deckschichten, fehlenden Gehwegen, fehlender Beleuchtung oder unfertigen Grünflächen. Das sind Anhaltspunkte, keine Beweise. Die verlässliche Antwort gibt nur die Gemeinde, und die sollten Sie einholen, bevor der Notartermin steht.
Meist ja, weil viele vergleichbare Verkäufe vorliegen und die Bank den Wert gut herleiten kann. Das beschleunigt die Zusage. Es ersetzt aber nicht die Objektunterlagen: Baubeschreibung, Abnahmeprotokoll und Wohnflächenberechnung werden trotzdem verlangt.
Den Zinssatz bestimmen Bonität, Beleihungsauslauf, Zinsbindung und das Objekt selbst. Was den Unterschied macht, sind die Kaufpreise und damit die Höhe des Darlehens. Rechnen Sie zusätzlich einen möglichen Beitrag ein, dann vergleichen Sie ehrlich.
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