Heizungstausch
Der häufigste Einzelfall, oft unter Zeitdruck nach einem Defekt. Genau dann wird der Förderantrag vergessen. Wenn die alte Anlage in die Jahre kommt, lohnt es sich, die Finanzierung vorbereitet zu haben, bevor sie ausfällt.
Modernisierungskredit München
Heizung, Fenster, Dämmung oder ein kompletter Umbau: Für Modernisierungen gibt es vier verschiedene Finanzierungswege, und der Unterschied zwischen dem günstigsten und dem teuersten ist erheblich.
- Wir vergleichen Bankdarlehen, Aufstockung und Förderkredite in einer Rechnung
- Fördermittel werden von Anfang an mitgeplant, nicht nachträglich
- Auch für Eigentümergemeinschaften mit anstehender Sonderumlage
- Kostenlos, unverbindlich und mit Zugriff auf über 500 Banken
4Finanzierungswege
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Warum Modernisierung in München gerade jetzt ein Thema ist
Ein großer Teil des Münchner Wohnungsbestands stammt aus den Jahrzehnten nach dem Krieg. Viele dieser Gebäude sind solide gebaut, aber energetisch auf dem Stand ihrer Bauzeit. Gleichzeitig kommen drei Entwicklungen zusammen, die den Handlungsdruck erhöhen.
- Gesetzliche Anforderungen. Das Gebäudeenergiegesetz macht Vorgaben, unter anderem zu neu eingebauten Heizungen und zu Nachrüstpflichten bei einem Eigentümerwechsel. Was konkret für Ihr Objekt gilt, hängt von Baujahr, Heizungsart und Nutzung ab.
- Energiekosten. Eine unsanierte Immobilie kostet im Betrieb dauerhaft mehr. Über zehn oder zwanzig Jahre gerechnet, relativiert das die Investitionssumme deutlich.
- Bewertung durch Banken. Der energetische Zustand fließt zunehmend in den Beleihungswert ein. Schlechte Energieklassen führen bei Finanzierung und späterem Verkauf zu Abschlägen.
Ein oft übersehener Nebeneffekt: Eine durchgeführte und dokumentierte Modernisierung hebt den Beleihungswert Ihrer Immobilie. Das kann bei der nächsten Anschlussfinanzierung eine bessere Zinsstufe bedeuten. Die Investition zahlt sich also nicht nur über die Energiekosten aus, sondern auch über die Konditionen Ihrer Finanzierung.
Die vier Wege im Vergleich
Welcher passt, hängt von der Summe, der Laufzeit und davon ab, ob eine Grundschuld eingetragen werden kann.
| Weg | Typischer Rahmen | Wann sinnvoll |
|---|---|---|
| Ratenkredit | Kleinere Summen, kurze Laufzeit, keine Grundschuld nötig | Wenn es schnell gehen muss und die Summe überschaubar ist. Die teuerste Variante, weil ohne Sicherheit im Grundbuch. |
| Modernisierungsdarlehen ohne Grundbucheintrag | Mittlere Summen, mittlere Laufzeit | Günstiger als ein Ratenkredit, ohne Notarkosten. Der Verwendungszweck muss wohnwirtschaftlich sein. |
| Grundschuldbesichertes Darlehen oder Aufstockung | Größere Summen, lange Laufzeit | Die günstigste Variante, weil zu Immobilienzinsen. Setzt freie Beleihungsreserve voraus, in München durch Wertsteigerung oft gegeben. |
| Förderkredit über KfW und ergänzende Programme | Abhängig vom Programm und der Maßnahme | Zinsvergünstigt und teils mit Tilgungszuschuss. Wird über Ihre Bank beantragt und lässt sich mit den anderen Wegen kombinieren. |
In der Praxis ist häufig eine Kombination am günstigsten, etwa ein Förderkredit für die energetischen Maßnahmen und ein grundschuldbesichertes Darlehen für den Rest.
Der Sonderfall: Modernisierung bei auslaufender Zinsbindung
Wenn Ihre Zinsbindung ohnehin in den nächsten Jahren endet, ist das der günstigste Zeitpunkt für eine größere Modernisierung. Sie können den zusätzlichen Kapitalbedarf direkt in die Anschlussfinanzierung einbinden und zahlen dafür Immobilienzinsen statt Ratenkreditkonditionen. Zudem sparen Sie sich einen zweiten Vertrag mit eigener Laufzeit. Wer eine Sanierung plant und in zwei bis drei Jahren umschulden muss, sollte beides zusammen betrachten.
Fördermittel: Die Reihenfolge entscheidet
Hier passiert der teuerste Fehler in diesem ganzen Themenfeld, und er ist vollständig vermeidbar.
Antrag immer vor Auftragsvergabe. Bei praktisch allen Förderprogrammen für energetische Maßnahmen muss der Antrag gestellt sein, bevor Sie den Handwerkervertrag unterschreiben oder mit der Maßnahme beginnen. Wer zuerst beauftragt und danach die Förderung beantragt, verliert den Anspruch vollständig. Bei einer Heizungsmodernisierung oder einer Dämmung geht es dabei schnell um fünfstellige Beträge.
Wie das Zusammenspiel funktioniert
- Energieberatung. Für viele Programme ist die Einbindung eines zugelassenen Energie-Effizienz-Experten Voraussetzung. Er erstellt die Bestätigung, die dem Antrag beiliegen muss.
- Antrag stellen. Zuschüsse werden direkt bei der zuständigen Stelle beantragt, Förderkredite dagegen über Ihre Bank. Deshalb müssen Bankauswahl und Förderantrag zusammen geplant werden.
- Beauftragen. Erst nach Antragstellung beziehungsweise nach Zusage, je nach Programm.
- Umsetzen und nachweisen. Nach Abschluss bestätigt der Sachverständige die fachgerechte Durchführung, danach erfolgt die Auszahlung des Zuschusses oder des Tilgungszuschusses.
Die konkreten Programme, Fördersätze und Höchstbeträge ändern sich regelmäßig, teils mehrfach im Jahr. Wir prüfen den aktuellen Stand zum Zeitpunkt Ihrer Anfrage und sagen Ihnen, was sich in Ihrem Fall kombinieren lässt. Für die technische Bewertung Ihrer Maßnahmen ist ein Energieberater zuständig, wir bringen die Finanzierungsseite ein.
Typische Vorhaben
Vier Fälle, die uns in München regelmäßig begegnen.
Fenster und Dämmung
Wirkt direkt auf Energiebedarf und Wohnkomfort. Häufig sinnvoll im Paket mit weiteren Maßnahmen, weil einzelne Programme höhere Sätze für Sanierungen zu einem Effizienzhausstandard vorsehen.
Umbau und Grundrissänderung
Anbau, Dachausbau oder barrierefreier Umbau. Energetisch nicht immer förderfähig, dafür wertsteigernd. Hier geht es vor allem um die günstigste Finanzierungsform.
Modernisierung direkt nach dem Kauf
Wenn ohnehin saniert werden muss, gehört das in die Kauffinanzierung statt in einen separaten Kredit danach. Mehr dazu auf der Seite zur Baufinanzierung München.
Eigentumswohnung: die Sonderumlage
Als Eigentümer einer Wohnung entscheiden Sie über größere Maßnahmen nicht allein. Beschließt die Gemeinschaft eine Sanierung, wird Ihr Anteil über eine Sonderumlage fällig, und zwar unabhängig davon, ob Sie zugestimmt haben. Reicht die Instandhaltungsrücklage nicht, kann das kurzfristig ein fünfstelliger Betrag sein.
Auch dieser Anteil lässt sich finanzieren, und zwar deutlich günstiger als über einen Dispo oder Ratenkredit. Wichtig ist, früh zu reagieren: Sobald in der Eigentümerversammlung eine größere Maßnahme diskutiert wird, sollten Sie die Finanzierung klären, nicht erst wenn die Zahlungsaufforderung im Briefkasten liegt. Ein Blick in die Protokolle der letzten Versammlungen zeigt meist, was auf Sie zukommt.
Antworten zum Modernisierungskredit
Nicht zwingend. Für kleinere und mittlere Summen bieten viele Banken Modernisierungsdarlehen ohne Grundbucheintrag an, was Notarkosten spart und schneller geht. Für größere Beträge und lange Laufzeiten ist die grundschuldbesicherte Variante deutlich günstiger, weil sie zu Immobilienzinsen läuft. Ab welcher Summe sich der Aufwand lohnt, rechnen wir für Ihren Fall aus.
Vor der Auftragsvergabe, das ist der wichtigste Punkt überhaupt. Bei praktisch allen Programmen für energetische Maßnahmen muss der Antrag gestellt sein, bevor Sie den Handwerkervertrag unterschreiben oder mit der Maßnahme beginnen. Wer zuerst beauftragt, verliert den Anspruch vollständig, und zwar ohne Möglichkeit zur Nachbesserung.
Ja, und das ist meist die günstigste Lösung. Förderkredite decken selten den gesamten Bedarf und sind an bestimmte Maßnahmen gebunden. Der Rest wird über ein Bankdarlehen finanziert. Wichtig ist, beides von Anfang an zusammen zu planen, weil Förderkredite über Ihre Bank beantragt werden und nicht jede Bank alle Programme durchleitet.
Melden Sie sich bitte sofort, bevor Sie den Auftrag erteilen. Genau in dieser Drucksituation geht die Förderung am häufigsten verloren. Es gibt bei manchen Programmen Regelungen für Notfälle, aber sie sind an Bedingungen geknüpft. Eine kurze Abstimmung vor der Unterschrift kann hier über einen erheblichen Betrag entscheiden.
In den meisten Fällen ja. Wenn Ihre Zinsbindung ohnehin in den nächsten Jahren ausläuft, finanzieren Sie den zusätzlichen Bedarf zu Immobilienzinsen statt zu Ratenkreditkonditionen und sparen sich einen zweiten Vertrag. Voraussetzung ist eine ausreichende Beleihungsreserve, die in München durch die Wertentwicklung häufig gegeben ist.
Ja. Ihr Anteil an einer beschlossenen Sanierung lässt sich wie jede andere Modernisierung finanzieren, und zwar deutlich günstiger als über einen Dispo. Reagieren Sie früh: Sobald in der Eigentümerversammlung eine größere Maßnahme diskutiert wird, sollten Sie die Finanzierung klären. Ein Blick in die Protokolle der letzten Versammlungen zeigt meist, was ansteht.
In der Regel ja, wenn auch nicht immer im Verhältnis eins zu eins zu den Kosten. Energetische Maßnahmen wirken zusätzlich auf den Beleihungswert, weil Banken den energetischen Zustand zunehmend berücksichtigen. Dokumentieren Sie die Maßnahmen mit Rechnungen und Nachweisen, sonst können Sie den höheren Wert später weder bei der Finanzierung noch beim Verkauf belegen.
Die Programme, Fördersätze und Höchstbeträge werden regelmäßig angepasst, teils mehrfach im Jahr. Deshalb nennen wir hier bewusst keine festen Zahlen, die morgen überholt sein könnten. Im Erstgespräch prüfen wir den aktuellen Stand für Ihre konkreten Maßnahmen. Für die technische Bewertung und die erforderlichen Bestätigungen brauchen Sie zusätzlich einen zugelassenen Energie-Effizienz-Experten.
Erst planen, dann beauftragen
Bei Modernisierungen entstehen die größten vermeidbaren Kosten nicht durch den falschen Zinssatz, sondern durch die falsche Reihenfolge. Wer den Handwerker beauftragt, bevor der Förderantrag gestellt ist, verliert den Anspruch vollständig. Das ist bei einem Heizungstausch schnell ein fünfstelliger Verlust, und er lässt sich nicht heilen.
Der zweite Hebel ist die Wahl des Finanzierungswegs. Zwischen einem Ratenkredit und einem grundschuldbesicherten Darlehen liegen bei größeren Summen erhebliche Unterschiede über die Laufzeit. Und wenn Ihre Zinsbindung ohnehin bald ausläuft, ist die Kombination aus Anschlussfinanzierung und Modernisierung fast immer die günstigste Lösung.
Deshalb der praktische Rat: Sprechen Sie über die Finanzierung, sobald das Vorhaben Gestalt annimmt, nicht erst wenn die Angebote der Handwerker auf dem Tisch liegen. Bei einer alternden Heizung heißt das konkret, die Sache zu klären, bevor sie ausfällt.
Lassen Sie Ihr Vorhaben durchrechnen
Sagen Sie uns, welche Maßnahmen anstehen und ob noch eine Finanzierung läuft. Wir stellen die möglichen Wege inklusive Förderung gegenüber. Kostenlos und unverbindlich.