Hohe Restschuld, knappe Rate
Wenn ein Zinsanstieg Ihre Rate an die Belastungsgrenze bringen würde, ist Planungssicherheit wichtiger als die mögliche Ersparnis. Hier spricht viel für die Absicherung, unabhängig von der Zinsprognose.
Forward-Darlehen
Sie sichern sich heute den Zins für eine Anschlussfinanzierung in bis zu fünfeinhalb Jahren. Dafür zahlen Sie einen Aufschlag. Ob sich das lohnt, ist eine Rechnung, keine Meinung, und wir machen sie mit Ihnen.
- Vergleich der Forward-Aufschläge von über 500 Banken
- Break-Even-Rechnung, ab welchem Zinsniveau sich die Absicherung trägt
- Wir sprechen offen über die Abnahmepflicht und ihre Folgen
- Kostenlos, unverbindlich und ohne Auswirkung auf Ihre Schufa
66Monate Vorlauf möglich
500+Banken im Vergleich
24 Std.Rückmeldung
0 €Beratungskosten
Wie ein Forward-Darlehen funktioniert
Sie schließen heute einen Darlehensvertrag ab, der erst zu einem festen Termin in der Zukunft ausgezahlt wird, nämlich wenn Ihre bisherige Zinsbindung endet. Der Zinssatz wird bereits jetzt festgeschrieben. Bis zur Auszahlung passiert nichts: keine Rate, keine Bereitstellungszinsen.
Dafür verlangt die Bank einen Aufschlag auf den heutigen Marktzins, gestaffelt nach der Wartezeit. Üblich sind Größenordnungen im Bereich von wenigen Hundertstel Prozentpunkten pro Monat, wobei viele Banken die ersten Monate aufschlagsfrei lassen. Je länger der Vorlauf, desto höher der Aufschlag.
Der Kern der Sache: Sie kaufen eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Wie bei jeder Versicherung zahlen Sie eine Prämie und wissen erst hinterher, ob sich der Abschluss gelohnt hat. Der Unterschied zu einer echten Versicherung: Sie können nicht darauf verzichten, wenn der Fall nicht eintritt. Das Darlehen muss abgenommen werden.
Echtes und unechtes Forward-Darlehen
Beim echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung erst mit der Auszahlung. Vereinbaren Sie zehn Jahre Bindung mit drei Jahren Vorlauf, sind Sie insgesamt dreizehn Jahre gebunden. Beim unechten Forward-Darlehen läuft die Zinsbindung bereits ab Vertragsabschluss, die Wartezeit wird also angerechnet. Der Aufschlag ist dann niedriger, dafür ist Ihre Zinsbindung nach der Auszahlung entsprechend kürzer. Prüfen Sie diesen Punkt in jedem Angebot, weil er die Vergleichbarkeit verändert.
Die Rechnung an einem Beispiel
Ob sich die Absicherung trägt, hängt an einer einzigen Frage: Wo steht der Zins zum Zeitpunkt der Auszahlung?
Angenommen, Ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindung beträgt 300.000 Euro, die Bindung endet in 36 Monaten und Sie wählen anschließend zehn Jahre Zinsbindung mit zwei Prozent Anfangstilgung. Der heutige Marktzins liege bei 3,50 Prozent, der Forward-Aufschlag für 36 Monate bei 0,72 Prozentpunkten.
| Szenario | Sollzins | Monatliche Rate | Zinskosten in 10 Jahren |
|---|---|---|---|
| Forward heute gesichert | 4,22 % | ca. 1.555 € | ca. 113.800 € |
| Ohne Forward, Zins bleibt bei 3,50 % | 3,50 % | ca. 1.375 € | ca. 94.600 € |
| Ohne Forward, Zins steigt auf 5,00 % | 5,00 % | ca. 1.750 € | ca. 134.500 € |
Beispielrechnung mit angenommenen Werten, keine Konditionszusage. Reale Aufschläge und Zinsen hängen von Marktlage, Bank und Bonität ab.
Was die Zahlen bedeuten
- Bleibt der Zins, wo er ist, hat Sie die Absicherung über zehn Jahre rund 19.200 Euro gekostet. Das ist der Preis dafür, dass Sie es nicht wissen konnten.
- Steigt der Zins auf fünf Prozent, haben Sie mit dem Forward rund 20.700 Euro gespart.
- Der Break-Even liegt bei 4,22 Prozent. Liegt der Marktzins in drei Jahren darüber, hat sich der Abschluss gerechnet, darunter nicht.
Wie Sie mit dieser Zahl arbeiten: Fragen Sie sich nicht, ob die Zinsen steigen werden, das weiß niemand. Fragen Sie sich, ob Sie eine Rate von 1.750 Euro tragen könnten, falls sie steigen. Wenn ja, ist der Forward eine Option, über die man abwägen kann. Wenn nein, ist er weniger eine Wette als eine notwendige Absicherung, und dann sollte die Kostenfrage in den Hintergrund treten.
Die Abnahmepflicht und was sie bedeutet
Das ist der Punkt, der in Verkaufsgesprächen zu kurz kommt. Mit der Unterschrift verpflichten Sie sich, das Darlehen zum vereinbarten Termin abzunehmen. Ein Rücktritt, weil die Zinsen zwischenzeitlich gefallen sind, ist nicht vorgesehen.
Nehmen Sie das Darlehen nicht ab, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen. Sie soll den Schaden ausgleichen, der ihr durch die entgangene Zinsmarge entsteht, und kann bei größeren Summen erheblich ausfallen.
Was passiert bei einem Verkauf?
Wenn Sie die Immobilie vor dem Abrufdatum verkaufen, brauchen Sie das Darlehen nicht mehr. Auch dann bleibt die Abnahmepflicht grundsätzlich bestehen. Manche Banken zeigen sich in dieser Situation kulant oder erlauben eine Übertragung auf ein Ersatzobjekt, verlassen sollten Sie sich darauf aber nicht. Wenn ein Verkauf in den nächsten Jahren realistisch ist, etwa wegen einer möglichen Versetzung, gehört dieser Punkt vor der Unterschrift geklärt.
Worauf wir bei der Bankauswahl achten: Ob eine Aufstockung oder Reduzierung der Darlehenssumme später möglich ist, ob ein Objektwechsel zugelassen wird und wie flexibel der Abrufzeitpunkt ist. Diese Regelungen unterscheiden sich zwischen den Instituten deutlich und tauchen in keinem Zinsvergleich auf. Bei einem Vertrag, der drei bis fünf Jahre in die Zukunft reicht, sind sie mehr wert als ein Hundertstel beim Aufschlag.
Ein Hinweis zum Widerrufsrecht: Wie bei jedem Verbraucherdarlehensvertrag steht Ihnen nach Abschluss eine Widerrufsfrist zu. Das ist aber ein kurzes Zeitfenster direkt nach Vertragsschluss und keine Möglichkeit, sich Jahre später von einer Zinsentwicklung zu lösen.
Wann ein Forward-Darlehen passt und wann nicht
Vier Situationen, in denen die Antwort ziemlich eindeutig ausfällt.
Zwei bis vier Jahre Vorlauf
In diesem Fenster ist der Aufschlag noch überschaubar und der Zeitraum lang genug, dass sich das Zinsniveau spürbar verändern kann. Ab fünf Jahren Vorlauf wird der Aufschlag oft so hoch, dass die Rechnung kippt.
Verkauf ist denkbar
Wenn eine Versetzung, ein Jobwechsel oder eine familiäre Veränderung im Raum steht, ist die Abnahmepflicht ein echtes Risiko. Dann ist Abwarten oder eine flexiblere Lösung meist die bessere Wahl.
Kleine Restschuld
Bei einer Restschuld im niedrigen fünfstelligen Bereich steht der Aufwand in keinem Verhältnis. Hier ist eine Prolongation oder eine Umschuldung zum Fälligkeitstermin meist die pragmatischere Lösung.
Die Alternativen im Blick behalten
Ein Forward-Darlehen ist nicht der einzige Weg, sich gegen steigende Zinsen abzusichern. Ein Bausparvertrag wirkt über einen längeren Zeitraum und lässt Ihnen die Wahl, ob Sie das Darlehen abrufen, kostet dafür Abschlussgebühr. Bei sehr langen Zeiträumen von acht Jahren und mehr ist er häufig die passendere Konstruktion. Mehr dazu im Bausparvertrag Vergleich.
Und wenn Ihre vollständige Darlehensauszahlung mehr als zehn Jahre zurückliegt, haben Sie ohnehin ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist. Dann brauchen Sie keinen Forward, sondern können jederzeit umschulden.
Antworten zum Forward-Darlehen
Bei vielen Banken bis zu 66 Monate, also fünfeinhalb Jahre vor dem Ende Ihrer Zinsbindung. Einzelne Institute gehen weiter, andere begrenzen auf 36 oder 48 Monate. Je länger der Vorlauf, desto höher der Aufschlag. In der Praxis liegt das sinnvollste Fenster meist bei zwei bis vier Jahren.
Er wird pro Wartemonat berechnet und auf den Sollzins aufgeschlagen. Viele Banken lassen die ersten Monate aufschlagsfrei. Die Höhe pro Monat unterscheidet sich zwischen den Instituten erheblich, weshalb sich der Vergleich hier besonders lohnt. Was der Aufschlag über die gesamte Laufzeit ausmacht, rechnen wir Ihnen konkret aus.
Nein. Mit der Unterschrift verpflichten Sie sich zur Abnahme. Nehmen Sie das Darlehen nicht ab, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen, die bei größeren Summen erheblich ausfällt. Das kurze gesetzliche Widerrufsrecht direkt nach Vertragsschluss ist keine Möglichkeit, sich Jahre später von der Zinsentwicklung zu lösen.
Beim echten Forward-Darlehen startet die Zinsbindung erst mit der Auszahlung. Bei drei Jahren Vorlauf und zehn Jahren Bindung sind Sie insgesamt dreizehn Jahre gebunden. Beim unechten läuft die Bindung ab Vertragsabschluss, die Wartezeit wird angerechnet. Der Aufschlag ist dann niedriger, Ihre Zinsbindung nach Auszahlung aber entsprechend kürzer. Prüfen Sie das in jedem Angebot.
Die Abnahmepflicht bleibt grundsätzlich bestehen, auch wenn Sie das Darlehen nicht mehr brauchen. Manche Banken erlauben eine Übertragung auf ein Ersatzobjekt oder zeigen sich kulant, verlassen sollten Sie sich darauf nicht. Wenn ein Verkauf in den nächsten Jahren realistisch ist, klären wir diesen Punkt vor der Unterschrift oder raten von einem Forward ab.
Nein. Bis zur Auszahlung fallen weder Rate noch Bereitstellungszinsen an. Ihre bisherige Finanzierung läuft unverändert weiter. Erst zum vereinbarten Termin löst das Forward-Darlehen die alte Finanzierung ab und die neue Rate beginnt.
Nein, ein Forward-Darlehen können Sie bei jeder Bank abschließen. Der Wechsel läuft dann wie eine normale Umschuldung, mit Abtretung der Grundschuld. Die Kosten dafür liegen üblicherweise im niedrigen dreistelligen Bereich und werden vom Zinsvorteil in aller Regel deutlich übertroffen.
Das hängt vom Zeitraum ab. Bei zwei bis vier Jahren bis zum Ende der Zinsbindung ist das Forward-Darlehen meist passender, weil es direkt greift und keine Abschlussgebühr kostet. Bei acht Jahren oder mehr ist ein Bausparvertrag oft die bessere Konstruktion, weil er über den längeren Zeitraum wirkt und Ihnen die Wahl lässt, das Darlehen abzurufen oder nicht.
Eine Versicherung, keine Wette
Wer ein Forward-Darlehen abschließt, versucht nicht, den Zinsmarkt zu schlagen. Das gelingt niemandem zuverlässig. Er kauft Planungssicherheit, und die hat einen Preis, der sich exakt beziffern lässt. In der Beispielrechnung sind es rund 19.200 Euro über zehn Jahre, wenn die Zinsen unverändert bleiben, und rund 20.700 Euro Ersparnis, wenn sie auf fünf Prozent steigen.
Die entscheidende Frage ist deshalb nicht, wohin die Zinsen laufen. Sie lautet: Könnten Sie eine deutlich höhere Rate tragen, wenn es schlecht läuft? Wer diese Frage mit Nein beantwortet, sollte absichern und die Kosten als das nehmen, was sie sind. Wer sie mit Ja beantwortet, kann in Ruhe abwägen.
Und lesen Sie vor der Unterschrift die Regelungen zur Abnahmepflicht. Sie binden sich für mehrere Jahre, und ein Rücktritt ist nicht vorgesehen. Wenn ein Verkauf der Immobilie im Raum steht, ist das ein Argument gegen den Forward, unabhängig davon, wie gut der Aufschlag aussieht.
Wir rechnen Ihren Break-Even aus
Nennen Sie uns Restschuld, Ende der Zinsbindung und aktuellen Sollzins. Sie erfahren, was die Absicherung kostet und ab welchem Zinsniveau sie sich trägt. Kostenlos und unverbindlich.