Unabhängige Finanzierungsberatung · Zugriff auf über 500 Banken
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Ab einer gewissen Darlehenshöhe entscheidet kein Programm mehr, sondern ein Mensch. Und der will mehr sehen als drei Gehaltsabrechnungen. Wer das vorher weiß, kommt schneller zur Zusage.
Kostenloses Erstgespräch Was sich ändertGrünwald liegt südlich von München am Hochufer der Isar und ist mit gut elftausend Einwohnern auf 7,63 Quadratkilometern eine der kleineren Gemeinden im Landkreis. Bekannt ist der Ort weniger für seine Größe als für seinen Gewerbesteuerhebesatz.
Der liegt bei 240 Prozent und ist damit der niedrigste im gesamten Landkreis München. Zum Vergleich: Die Landeshauptstadt liegt bei 490 Prozent. Entsprechend viele Unternehmen haben hier ihren Sitz, und entsprechend häufig sitzen uns in Grünwald Menschen gegenüber, deren Einkommen nicht auf einer Gehaltsabrechnung steht, sondern sich aus Geschäftsführerbezügen, Ausschüttungen und Mieteinnahmen zusammensetzt.
Beides zusammen, hohe Objektpreise und zusammengesetzte Einkommen, macht die Finanzierung hier anders als in den Nachbargemeinden. Nicht schwieriger, aber aufwendiger in der Vorbereitung.
Einwohner- und Flächenangaben nach amtlicher Statistik zum genannten Stichtag. Hebesätze nach veröffentlichtem Stand; sie werden von der jeweiligen Kommune festgesetzt und können sich ändern. Bodenrichtwerte für einzelne Lagen finden Sie im Bodenrichtwertinformationssystem Bayern; wir nennen hier bewusst keine eigenen Schätzwerte.
Es gibt keine feste Grenze, ab der eine Finanzierung in die nächste Kategorie rutscht. Jedes Institut zieht die Linie anders. Der Ablauf verändert sich aber bei allen in derselben Richtung.
Die Prüfung folgt festen Regeln. Einkommensnachweise, Objektunterlagen, Bewertung nach Standardverfahren, Entscheidung im gewohnten Rahmen. Hier zählt vor allem, dass die Unterlagen vollständig sind.
Die Entscheidung wandert zu einem Kompetenzträger, oft in eine andere Abteilung oder Zentrale. Häufig kommt ein eigenes Wertgutachten dazu statt einer Kurzbewertung. Das dauert länger und verlangt mehr Herleitung, gibt Ihnen aber auch mehr Spielraum in der Argumentation.
Oberhalb bestimmter Volumina steigen einzelne Institute aus, weil ihre internen Grenzen erreicht sind. Dann wird die Auswahl des Hauses wichtiger als der Zinsvergleich, und in manchen Fällen ist eine Aufteilung auf zwei Darlehen der praktikablere Weg.
Die Darstellung beschreibt den typischen Verlauf, keine festen Schwellenwerte. Wo genau ein Institut die Grenzen zieht, steht in seiner Kompetenzordnung und wird nicht veröffentlicht.
Je höher der Beleihungsauslauf, desto teurer wird der Zins. Wer weitere Werte einbringen kann, drückt ihn. Jede dieser Möglichkeiten hat aber einen Preis, der nicht im Zinssatz steht.
Das feste Gehalt wird gewertet wie jedes andere. Bei der Tantieme sieht es anders aus: Sie schwankt, und Banken rechnen schwankende Bestandteile meist nur anteilig oder gar nicht an. Legen Sie mehrere Jahre vor, damit erkennbar wird, dass es sich nicht um einen Ausreißer handelt. Bei beherrschenden Gesellschaftergeschäftsführern prüfen Institute außerdem die Gesellschaft selbst.
Hier will die Bank die Grundlage sehen, nicht nur den Zufluss. Das bedeutet in der Regel Jahresabschlüsse, oft für zwei bis drei Jahre, und eine Erklärung, wie stabil die Ertragslage ist. Eine Ausschüttung aus einem einmaligen Sonderertrag wird anders bewertet als eine wiederkehrende.
Mieteinnahmen werden fast nie voll angerechnet. Institute ziehen einen Abschlag für Leerstand und Instandhaltung ab und setzen die Belastung aus den dazugehörigen Darlehen dagegen. Wer mehrere Objekte hält, sollte eine saubere Aufstellung mitbringen: Objekt, Miete, Darlehen, Restschuld. Das beschleunigt die Prüfung spürbar.
Bei großen Volumina entscheidet die Vorbereitung. Ich stelle Ihre Einkommenslage so zusammen, wie ein Kompetenzträger sie lesen will, und spreche vorab mit den Häusern, die in dieser Größenordnung arbeiten. Für Sie kostenfrei, weil mich die finanzierende Bank vergütet.
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Eine allgemeingültige Grenze gibt es nicht, und wer Ihnen eine nennt, rät. Jedes Institut regelt in seiner Kompetenzordnung, bis zu welchem Betrag wer entscheidet. Praktisch merken Sie es daran, dass Rückfragen konkreter werden und ein eigenes Gutachten angefordert wird.
Nicht automatisch. Der Zins folgt dem Beleihungsauslauf, der Bonität und der Zinsbindung. Ein hohes Volumen allein verbessert nichts. Was hilft, ist ein niedriger Beleihungsauslauf, und dafür sind Eigenkapital und zusätzliche Sicherheiten die Hebel.
Unterschiedlich, und das ist einer der größten Unterschiede zwischen Instituten. Manche rechnen einen Durchschnitt mehrerer Jahre, manche einen Abschlag darauf, manche lassen schwankende Bestandteile ganz außen vor. Genau deshalb lohnt sich hier der Vergleich mehrerer Häuser besonders.
Nicht zwingend. Manche Institute akzeptieren eine Verpfändung und setzen dabei Kursabschläge an, die je nach Anlageklasse deutlich ausfallen können. Ob das günstiger ist als ein Verkauf, ist eine Rechnung, die man vorher aufmachen sollte, gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.
Die Bank betrachtet nicht nur Sie, sondern auch die Gesellschaft. Erwarten Sie Fragen zu Jahresabschlüssen, zur Ertragslage und zu Entnahmen. Das ist kein Misstrauen, sondern folgt daraus, dass Ihr Einkommen von einem Unternehmen abhängt, das Ihnen selbst gehört.
Länger als im Standardgeschäft, weil eine zusätzliche Entscheidungsebene und häufig ein externes Gutachten dazukommen. Eine Zahl nennen wir Ihnen hier nicht, weil sie vom Haus und von der Vollständigkeit Ihrer Unterlagen abhängt. Wer alles auf einmal liefert, verkürzt den Ablauf am wirksamsten.
In bestimmten Konstellationen ja, es macht die Sache aber komplizierter. Zwei Häuser bedeuten zwei Bewertungen, eine Rangfolge im Grundbuch und zwei Vertragswerke. Sinnvoll ist das vor allem, wenn ein einzelnes Institut die gewünschte Summe nicht darstellen kann.
Im Bodenrichtwertinformationssystem Bayern und über den Gutachterausschuss für den Landkreis München. Diese Werte beruhen auf tatsächlichen Kaufpreisen. Verlassen Sie sich darauf statt auf Preisangaben aus Portalen, die Angebote und nicht Abschlüsse abbilden.
Ja, im gesamten Isartal südlich von München. Von Pullach im Isartal und Oberhaching bis Straßlach-Dingharting und Baierbrunn.
Passend dazu aus unserem Ratgeber: Finanzierung für Selbstständige, Finanzierung für Freiberufler und Vollfinanzierung einer Immobilie.
Exposé, Einkommensnachweise, Jahresabschlüsse und eine Aufstellung vorhandener Objekte. Damit klären wir vorab, welche Häuser in Ihrer Größenordnung arbeiten. Kostenlos und unverbindlich.
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