Unabhängige Finanzierungsberatung · Zugriff auf über 500 Banken
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Sechs Kilometer lang, einen Kilometer breit, in der Mitte ein Universitätsgelände. In so einem Ort entscheidet die Straße über den Wert, nicht die Gemeinde.
Kostenloses Erstgespräch Die LagefaktorenNeubiberg liegt unmittelbar an der südöstlichen Stadtgrenze Münchens und umfasst nur 5,77 Quadratkilometer. Auf dieser kleinen Fläche leben rund 14.400 Menschen, was eine Dichte von etwa 2.500 je Quadratkilometer ergibt.
Die Geometrie ist ungewöhnlich. Der Ort ist etwa sechs Kilometer lang und knapp einen Kilometer breit. Den mittleren Teil nimmt das Gelände der Universität der Bundeswehr ein, die seit den siebziger Jahren auf dem früheren Fliegerhorstgelände untergebracht ist. Westlich davon liegt Unterbiberg, der historische Kern, östlich die ab 1912 entstandene Gartenstadt Neubiberg, nach der sich die Gemeinde seit 1975 benennt.
Zwei S-Bahn-Stationen erschließen den Ort, seit 2004 gibt es eine eigene Autobahnanschlussstelle. In einem so schmalen Gemeindegebiet liegen günstige und weniger günstige Lagen dicht beieinander. Genau das macht die Bewertung hier interessant.
Einwohner- und Flächenangaben nach amtlicher Statistik und veröffentlichten Darstellungen zum jeweiligen Stand; sie werden fortgeschrieben. Angaben zur Ortsgeschichte geben veröffentlichte Darstellungen wieder.
Gutachter und Banken trennen Makrolage und Mikrolage. Die Makrolage ist die Gemeinde, und die ist hier für alle gleich. Die Mikrolage ist die Adresse, und die unterscheidet sich innerhalb weniger hundert Meter deutlich. Die Pfeile zeigen die übliche Wirkungsrichtung.
Die Wirkungsrichtungen beschreiben allgemeine Erfahrungswerte aus der Bewertungspraxis und sind keine Aussage über bestimmte Straßen oder Grundstücke in Neubiberg. Bewertet wird immer das konkrete Objekt durch den jeweiligen Gutachter.
Er entsteht aus Angebot, Nachfrage und der Frage, wie viele Interessenten an diesem Tag im Raum standen. Bei begehrten Lagen kann er deutlich über dem liegen, was ein Gutachter als nachhaltig erzielbar ansieht. Das ist kein Fehler, sondern der Unterschied zwischen Markt und Bewertung.
Er bildet ab, was die Immobilie auch in einem schwierigeren Markt dauerhaft wert sein sollte, und enthält Sicherheitsabschläge. Genau hier schlägt die Mikrolage durch: Ein Objekt mit schwierigen Lagefaktoren bekommt größere Abschläge als eines in unauffälliger Lage.
Liegt der Beleihungswert unter dem Kaufpreis, wächst der Beleihungsauslauf und damit der Zinssatz. Wer eine Lage mit Abschlägen kauft, braucht also entweder mehr Eigenkapital oder akzeptiert eine schlechtere Kondition. Diese Rechnung sollten Sie vor dem Gebot kennen, nicht danach.
Nicht nur für Ihr eigenes Grundstück, sondern für die Nachbarschaft. Was auf der Fläche gegenüber entstehen darf, betrifft Sie unmittelbar. Die Auskunft gibt das Bauamt der Gemeinde, und sie ist kostenlos.
Eine Besichtigung am Sonntagvormittag zeigt nicht, wie es werktags um acht Uhr klingt. Fahren Sie mindestens zweimal hin, einmal davon zur Hauptverkehrszeit. Das ersetzt kein Gutachten, verhindert aber die größten Überraschungen.
Angaben im Exposé sind oft Luftlinie. Gehen Sie die Strecke ab und nehmen Sie die Zeit. In einer Pendlergemeinde ist das der Faktor, der später am stärksten über die Nachfrage beim Wiederverkauf entscheidet.
Im Bodenrichtwertinformationssystem Bayern und beim Gutachterausschuss für den Landkreis München finden Sie Werte, die auf tatsächlichen Kaufpreisen beruhen. Sie zeigen, ob der geforderte Preis im Rahmen liegt oder deutlich darüber.
Wenn Kaufpreis und Beleihungswert auseinanderlaufen, merkt man das oft erst bei der Zusage. Ich hole vorab eine Einschätzung ein, damit Sie wissen, mit welchem Eigenkapital Sie rechnen müssen, bevor Sie ein Gebot abgeben. Für Sie kostenfrei, weil mich die finanzierende Bank vergütet.
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Die Makrolage ist die Region oder Gemeinde, also alles, was für viele Objekte gleichermaßen gilt: Anbindung, Infrastruktur, wirtschaftliches Umfeld. Die Mikrolage ist die konkrete Adresse mit Straße, Nachbarschaft, Ausrichtung und Umfeld. In einer kleinen Gemeinde ist die Mikrolage der ganze Unterschied.
Eine allgemeingültige Zahl nennen wir hier nicht, weil sie vom Objekt und vom Markt abhängt. In Pendlergemeinden ist sie aber regelmäßig der stärkste einzelne Lagefaktor. Gehen Sie die Strecke selbst ab, statt sich auf die Angabe im Exposé zu verlassen.
Nicht als feste Zahl, aber eine Einschätzung lässt sich vor der Antragstellung einholen. Genau das machen wir, wenn eine Lage auffällig ist. Es ist besser, vorher mit einer Spanne zu rechnen als hinterher mit einer Überraschung.
Nicht unbedingt. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Boden und auf eine Zone, nicht auf Ihr Gebäude und Ihre Ausstattung. Er ist ein Anhaltspunkt, kein Preisschild. Auffällig wird es, wenn der Abstand sehr groß ist und sich nicht durch das Objekt erklären lässt.
Indirekt ja. Lärm mindert die Nachfrage und damit den nachhaltig erzielbaren Wert, und dieser Wert ist die Grundlage der Bewertung. Vorhandener Schallschutz am Gebäude wirkt in die Gegenrichtung, sollte aber belegt sein.
Bei auffälligen Lagen oder ungewöhnlichen Objekten kann es sich rechnen, vor allem als Argument in der Preisverhandlung. Beachten Sie: Ein Verkehrswertgutachten ersetzt nicht die Bewertung der Bank. Die macht jedes Institut nach eigenen Vorgaben.
Dann haben Sie drei Möglichkeiten: mehr Eigenkapital einbringen, ein anderes Institut anfragen, das anders bewertet, oder den Kaufpreis nachverhandeln. Alle drei sind leichter, wenn Sie vorher damit gerechnet haben.
Nicht wegen des Orts. Was den Zins bewegt, ist der Beleihungsauslauf, und auf den wirkt die Bewertung Ihres konkreten Objekts. Zwei Häuser in derselben Straße können deshalb zu unterschiedlichen Konditionen finanziert werden.
Ja, im Südosten an der Stadtgrenze. Von Ottobrunn und Unterhaching bis Putzbrunn und Höhenkirchen-Siegertsbrunn.
Passend dazu aus unserem Ratgeber: Finanzierung für Beamte, Vollfinanzierung einer Immobilie und Baufinanzierung nach einer Absage.
Schicken Sie uns Exposé und Adresse. Wir holen eine Einschätzung ein und sagen Ihnen, welchen Eigenkapitalbedarf Sie realistisch einplanen sollten. Kostenlos und unverbindlich.
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