Fertigstellungstermin
Ein konkretes Datum ist besser als eine unverbindliche Absicht. Aus dem Termin leiten wir die nötige bereitstellungszinsfreie Zeit ab. Fehlt er, kalkulieren wir mit deutlichem Puffer.
Bauträgerfinanzierung München
Beim Bauträgerkauf zahlen Sie nach Baufortschritt. Das klingt einfach, hat aber Folgen für Zinsbindung, Bereitstellungszinsen und die Frage, wann Ihre Rate startet. Wer das vorher plant, spart einen fünfstelligen Betrag.
- Wir verhandeln die bereitstellungszinsfreie Zeit passend zur Bauzeit
- Zahlungsplan nach MaBV und Darlehensstruktur werden aufeinander abgestimmt
- Wir prüfen Ihren Bauträgervertrag auf finanzierungsrelevante Punkte
- Kostenlos, unverbindlich und mit Zugriff auf über 500 Banken
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Was den Bauträgerkauf finanziell besonders macht
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fließt der Kaufpreis in einer Summe, meist wenige Wochen nach dem Notartermin. Beim Bauträgerkauf ist das anders: Sie erwerben Grundstücksanteil und noch zu errichtendes Gebäude gemeinsam, und der Kaufpreis wird in Teilbeträgen nach Baufortschritt fällig.
Ihre Bank stellt das Darlehen deshalb nicht auf einmal bereit, sondern zahlt es in Tranchen aus, sobald der Bauträger eine Rate anfordert und der Baufortschritt bestätigt ist. Genau daraus entstehen drei Themen, die es beim Bestandskauf nicht gibt.
Die drei Punkte, um die es geht: Erstens Bereitstellungszinsen für den Teil des Darlehens, der noch nicht abgerufen ist. Zweitens die Frage, ab wann Ihre Tilgung startet und wie lange Sie parallel Miete und Rate tragen. Drittens die Zinsbindung, die erst mit der Vollauszahlung wirklich läuft, während der Vertrag schon bei Abschluss geschlossen wird.
Bevor überhaupt Geld fließen darf
Die Makler- und Bauträgerverordnung schützt Sie an dieser Stelle. Der Bauträger darf erst dann Zahlungen entgegennehmen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören unter anderem ein rechtswirksamer Kaufvertrag, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten, die gesicherte Freistellung von Grundpfandrechten des Bauträgers sowie die erteilte Baugenehmigung, soweit erforderlich. Ihr Notar prüft das, aber Sie sollten wissen, dass diese Punkte kein Entgegenkommen sind, sondern Ihr Recht.
Der Zahlungsplan nach MaBV
Die Verordnung gibt feste Prozentsätze je Bauabschnitt vor. Frei verhandelbar ist der Plan nicht.
Paragraf 3 der Makler- und Bauträgerverordnung legt fest, welche Anteile des Kaufpreises nach welchem Bauabschnitt fällig werden dürfen. Der Bauträger darf daraus höchstens sieben Raten bilden, indem er einzelne Positionen zusammenfasst. Die Prozentsätze selbst darf er nicht erhöhen.
| Bauabschnitt | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|
| Nach Beginn der Erdarbeiten | 30 % (bzw. 20 % zzgl. 10 %, wenn der Bauträger das Grundstück bereits erschlossen hat) |
| Rohbaufertigstellung inklusive Zimmererarbeiten | 28 % |
| Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen | 5,6 % |
| Rohinstallation der Heizungsanlagen | 2,1 % |
| Rohinstallation der Sanitäranlagen | 2,1 % |
| Rohinstallation der Elektroanlagen | 2,1 % |
| Fenstereinbau inklusive Verglasung | 7 % |
| Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten | 4,2 % |
| Estrich | 2,1 % |
| Fliesenarbeiten im Sanitärbereich | 2,8 % |
| Bezugsfertigkeit, Zug um Zug gegen Besitzübergabe | 8,4 % |
| Fassadenarbeiten | 2,1 % |
| Vollständige Fertigstellung | 3,5 % |
Angaben nach Paragraf 3 Absatz 2 MaBV. Der Bauträger darf diese Positionen zu maximal sieben Raten zusammenfassen. Prüfen Sie den Zahlungsplan in Ihrem Vertragsentwurf gegen diese Werte, Abweichungen nach oben sind unzulässig.
Ihre Sicherheit bei der ersten Rate
Nach Paragraf 632a BGB können Sie bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent des Vergütungsanspruchs verlangen, üblicherweise als Bürgschaft. Sie sichert die rechtzeitige und mängelfreie Herstellung ab. Viele Käufer wissen davon nichts und fordern sie nicht ein. Sprechen Sie das vor dem Notartermin an, danach ist es schwieriger.
Bereitstellungszinsen: der unterschätzte Kostenblock
Ihre Bank hält das gesamte Darlehen für Sie bereit, auch wenn erst dreißig Prozent abgerufen sind. Für diesen bereitgehaltenen, aber nicht ausgezahlten Teil verlangt sie nach Ablauf einer bestimmten Frist Bereitstellungszinsen. Ein verbreiteter Satz sind 0,25 Prozent pro Monat, also drei Prozent im Jahr, auf den noch nicht abgerufenen Betrag.
Entscheidend ist die bereitstellungszinsfreie Zeit. In dieser Frist fallen keine solchen Zinsen an. Sie ist verhandelbar und unterscheidet sich zwischen den Banken erheblich, von wenigen Monaten bis zu zwei Jahren und mehr.
Ein Rechenbeispiel: Bei einem Darlehen von 700.000 Euro und einer Bauzeit von achtzehn Monaten sind über den Zeitraum durchschnittlich etwa vierzig Prozent noch nicht abgerufen, also rund 280.000 Euro. Läuft die bereitstellungszinsfreie Zeit nach sechs Monaten aus, fallen für die verbleibenden zwölf Monate rund 8.400 Euro an. Bei zwölf Monaten zinsfreier Zeit halbiert sich dieser Betrag, bei achtzehn Monaten entfällt er ganz. Beispielrechnung mit angenommenen Werten, keine Konditionszusage.
Warum Bauzeitverzögerungen doppelt wehtun
Verzögert sich der Bau, verlängert sich die Phase, in der Sie Bereitstellungszinsen zahlen. Gleichzeitig zahlen Sie weiterhin Miete. Bei Münchner Mieten und den hier üblichen Darlehenshöhen summiert sich das schnell. Deshalb sollte die bereitstellungszinsfreie Zeit nie knapp auf die im Vertrag genannte Bauzeit gerechnet werden, sondern mit deutlichem Puffer.
Wir verhandeln diesen Punkt bei der Bankauswahl aktiv mit. Er taucht in keinem Zinsvergleich auf, kann aber über die Bauzeit hinweg mehr ausmachen als ein Zehntelprozent beim Sollzins.
Worauf wir beim Vertrag achten
Vier Punkte mit direkter Wirkung auf Ihre Finanzierung.
Zahlungsplan gegen MaBV geprüft
Die Prozentsätze sind gesetzlich vorgegeben. Ein Plan, der bei den ersten Raten höher ansetzt oder Positionen anders zuordnet, ist ein Warnsignal und gehört vor der Beurkundung geklärt.
Sonderwünsche
Änderungen an der Ausstattung werden häufig direkt mit dem Bauträger abgerechnet und laufen nicht über den MaBV-Plan. Sie müssen trotzdem finanziert werden. Wer sie erst später anmeldet, steht ohne Deckung da.
Abnahme und Restrate
Die letzte Rate ist erst nach vollständiger Fertigstellung fällig. Sie ist Ihr wichtigstes Druckmittel bei Mängeln. Zahlen Sie nicht vorzeitig aus, auch wenn der Bauträger drängt.
Wenn der Bauträger in Schwierigkeiten gerät
Das ist der Fall, den niemand plant und der trotzdem vorkommt. Die MaBV schützt Sie hier an mehreren Stellen: Sie zahlen nur nach tatsächlichem Baufortschritt, die Auflassungsvormerkung sichert Ihren Anspruch auf das Grundstück, und die Freistellungsverpflichtung stellt sicher, dass die Grundpfandrechte des Bauträgers Sie nicht treffen. Trotzdem ist eine Insolvenz aufwendig und teuer. Ein Blick auf die Bonität und die Referenzen des Bauträgers vor der Beurkundung ist deshalb keine Übervorsicht.
Antworten zur Bauträgerfinanzierung
Zinsen für den Teil Ihres Darlehens, den die Bank bereithält, der aber noch nicht ausgezahlt ist. Ein verbreiteter Satz sind 0,25 Prozent pro Monat auf den offenen Betrag. Sie fallen erst nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit an. Diese Frist ist verhandelbar und unterscheidet sich zwischen den Banken deutlich, sie ist deshalb ein zentraler Punkt bei der Bankauswahl.
Länger als die im Vertrag genannte Bauzeit, mit spürbarem Puffer. Bauzeitverzögerungen sind eher die Regel als die Ausnahme. Wer die Frist knapp auf den geplanten Fertigstellungstermin rechnet, zahlt bei jeder Verzögerung doppelt: Bereitstellungszinsen und weiterhin Miete. Zwölf bis vierundzwanzig Monate sind bei größeren Projekten ein sinnvoller Rahmen.
Zinsen fallen jeweils auf den bereits ausgezahlten Teil an, steigen also mit dem Baufortschritt. Die Tilgung beginnt bei den meisten Banken erst mit der Vollauszahlung, teilweise lässt sie sich auch früher starten. Rechnen Sie damit, dass Sie während der Bauzeit Miete und wachsende Zinszahlungen parallel tragen. Diese Doppelbelastung gehört von Anfang an in die Haushaltsrechnung.
Nur in engen Grenzen. Die Prozentsätze je Bauabschnitt sind in Paragraf 3 Absatz 2 MaBV festgelegt. Der Bauträger darf einzelne Positionen zu höchstens sieben Raten zusammenfassen, die Anteile aber nicht erhöhen. Prüfen Sie den Plan im Vertragsentwurf gegen die gesetzlichen Werte. Abweichungen nach oben sind unzulässig und sollten vor der Beurkundung geklärt werden.
Sonderwünsche laufen häufig außerhalb des MaBV-Zahlungsplans und werden direkt mit dem Bauträger abgerechnet, oft zu anderen Fälligkeiten. Sie müssen trotzdem bezahlt werden. Melden Sie geplante Sonderwünsche deshalb schon bei der Finanzierungsanfrage an, damit die Darlehenssumme sie abdeckt. Eine spätere Aufstockung ist möglich, aber aufwendiger und nicht immer zu denselben Konditionen.
Die MaBV schützt Sie an mehreren Stellen: Sie haben nur nach tatsächlichem Baufortschritt gezahlt, die Auflassungsvormerkung sichert Ihren Anspruch auf das Grundstück, und die Freistellungsverpflichtung sorgt dafür, dass die Grundpfandrechte des Bauträgers Sie nicht belasten. Ein unfertiger Bau bleibt trotzdem ein erhebliches Problem mit Zeitverlust und Mehrkosten. Prüfen Sie Bonität und Referenzen des Bauträgers vor der Beurkundung.
Beachten Sie, dass die Zinsbindung mit dem Vertragsabschluss beginnt, nicht mit dem Einzug. Bei zwei Jahren Bauzeit und zehn Jahren Bindung sind rechnerisch nur noch acht Jahre übrig, wenn Sie einziehen. Wer Planungssicherheit für die Wohnphase will, sollte die Bindung entsprechend länger wählen und die Anschlussfinanzierung von Anfang an mitdenken.
Ja, und das sollten Sie tun. Der Notar muss Ihnen den Entwurf rechtzeitig vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Wir sehen uns die finanzierungsrelevanten Punkte an: Zahlungsplan, Fertigstellungstermin, Regelungen zu Sonderwünschen und Fälligkeiten. Für die rechtliche Prüfung des gesamten Vertrags ist ein auf Bauträgerrecht spezialisierter Anwalt der richtige Ansprechpartner.
Der Zins ist hier nicht der wichtigste Posten
Beim Bauträgerkauf entscheidet über die Gesamtkosten häufig nicht der Sollzins, sondern die bereitstellungszinsfreie Zeit. Sie taucht in keinem Onlinevergleich auf, ist zwischen den Banken sehr unterschiedlich und kann bei achtzehn Monaten Bauzeit einen fünfstelligen Betrag ausmachen. Verhandeln Sie sie mit Puffer, nicht knapp auf den geplanten Fertigstellungstermin.
Zwei weitere Punkte lohnen Ihre Aufmerksamkeit. Prüfen Sie den Zahlungsplan gegen die gesetzlichen Prozentsätze der MaBV, bevor beurkundet wird. Und denken Sie an die Doppelbelastung während der Bauzeit, wenn Miete und wachsende Zinszahlungen zusammenkommen.
Was Sie außerdem nicht vergessen sollten: die Sicherheit von fünf Prozent nach Paragraf 632a BGB bei der ersten Abschlagszahlung und die letzte Rate als Druckmittel bei Mängeln. Beides steht Ihnen zu, wird aber selten von allein angeboten.
Lassen Sie Ihr Bauträgerprojekt durchrechnen
Schicken Sie uns den Vertragsentwurf und den geplanten Fertigstellungstermin. Wir prüfen den Zahlungsplan und suchen die Bank mit der passenden bereitstellungszinsfreien Zeit. Kostenlos und unverbindlich.