Die Teilungserklärung: Was Wohnungskäufer darin lesen müssen
Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt zwei Dinge gleichzeitig: Sondereigentum an der Wohnung und einen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Wo die Grenze verläuft, steht in der Teilungserklärung. Sie ist das wichtigste Dokument beim Wohnungskauf und wird am häufigsten ungelesen weitergereicht.
Die Teilungserklärung ist die notarielle Urkunde, mit der ein Gebäude in einzelne Eigentumseinheiten aufgeteilt wurde. Sie liegt beim Grundbuchamt und gilt für alle Eigentümer, auch für alle künftigen. Was darin steht, können Sie nach dem Kauf nicht einfach ändern, denn dafür braucht es in vielen Fällen die Zustimmung aller Miteigentümer.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Der Kern der Urkunde ist die Abgrenzung. Sondereigentum sind in der Regel die Räume Ihrer Wohnung samt nicht tragender Innenwände, Bodenbelägen und Innentüren. Gemeinschaftseigentum ist alles, was zum Bestand des Gebäudes gehört oder mehreren dient: tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen bis zum Abzweig in Ihre Wohnung, Heizungsanlage.
Diese Grenze ist kein akademisches Thema. Sie entscheidet darüber, wer eine Reparatur bezahlt und wer über sie entscheidet. Ein undichtes Fenster kann je nach Erklärung Ihre Sache sein oder die der Gemeinschaft. Balkone sind ein Klassiker: Der Bodenbelag ist oft Sondereigentum, die Abdichtung darunter fast immer Gemeinschaftseigentum.
- Welche Bauteile sind ausdrücklich dem Sondereigentum zugeordnet
- Wer trägt die Kosten für Fenster, Wohnungstür und Balkon
- Gibt es Sondernutzungsrechte, etwa an Garten, Stellplatz oder Kellerraum
- Sind Stellplätze eigene Einheiten oder Sondernutzungsrechte
Die Miteigentumsanteile
Jede Einheit hat einen Bruchteil am Gesamtobjekt, meist in Tausendsteln angegeben. Dieser Anteil bestimmt in aller Regel, wie sich Kosten verteilen und wie Ihr Stimmgewicht in der Eigentümerversammlung ausfällt, sofern die Erklärung nichts anderes vorsieht. Prüfen Sie, ob der Anteil zur Größe Ihrer Wohnung passt. Abweichungen kommen vor und wirken sich jahrzehntelang aus.
Die Gemeinschaftsordnung: der eigentliche Vertrag
Meist ist der Teilungserklärung eine Gemeinschaftsordnung beigefügt. Sie regelt das Zusammenleben und ist der Teil mit den überraschendsten Klauseln. Hier steht, ob und wie vermietet werden darf, ob Tierhaltung erlaubt ist, wie Kosten verteilt werden und welche Mehrheiten für bauliche Veränderungen nötig sind.
Besonders prüfen: Abweichende Kostenverteilungsschlüssel. Manche Erklärungen verteilen Heizkosten, Aufzugskosten oder Verwaltungskosten anders als nach Miteigentumsanteilen. Eine Erdgeschosswohnung, die den Aufzug voll mitträgt, ist etwas anderes als eine, die davon befreit ist.
Vermietungsbeschränkungen
Einige Gemeinschaftsordnungen schränken die kurzfristige Vermietung ein oder verlangen die Zustimmung der Verwaltung. Wer die Wohnung als Kapitalanlage kauft, sollte das vor dem Notartermin wissen. Den Rahmen für vermietete Objekte beschreiben wir auf der Seite zur Kapitalanlage in München.
Bauliche Veränderungen
Ob Sie später eine Wand versetzen, einen Kamin einbauen oder eine Klimaanlage montieren dürfen, hängt an dieser Ordnung und an den gesetzlichen Regeln des Wohnungseigentumsrechts. Wer mit konkreten Umbauplänen kauft, klärt das vorher, nicht nachher.
Der Aufteilungsplan
Zur Teilungserklärung gehört ein Aufteilungsplan, also eine Bauzeichnung mit Nummerierung aller Einheiten. Vergleichen Sie ihn mit dem, was Sie besichtigt haben. Abweichungen zwischen Plan und Wirklichkeit sind häufiger als gedacht, etwa wenn ein Raum später anders genutzt wurde oder ein Kellerabteil getauscht wurde. Für die Bank zählt der Plan, nicht die gelebte Praxis.
Warum die Bank sie sehen will
Ihr Institut finanziert eine bestimmte Einheit mit einem bestimmten Anteil. Die Teilungserklärung belegt, welche das ist, was dazugehört und welche Lasten damit verbunden sind. Fehlt sie, kann die Objektprüfung nicht abgeschlossen werden. Zusammen mit Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und den Protokollen der Eigentümerversammlungen bildet sie das Unterlagenpaket, das wir bei der Baufinanzierung in Ottobrunn im Detail beschrieben haben. Welche Papiere sonst dazugehören, steht im Beitrag Welche Unterlagen die Bank wirklich braucht.
Häufige Fragen
Kann ich die Teilungserklärung ändern lassen?
Nur mit den in der Erklärung und im Gesetz vorgesehenen Mehrheiten, teils mit Zustimmung aller Eigentümer und der Grundpfandgläubiger. Praktisch ist das aufwendig. Gehen Sie davon aus, dass die Regelungen so bleiben, wie Sie sie vorfinden.
Wo bekomme ich sie her?
Vom Verkäufer, von der Verwaltung oder über das Grundbuchamt. Bestehen Sie auf der vollständigen Fassung samt aller Nachträge. Nachträge ändern den ursprünglichen Text und werden gern vergessen.
Was ist ein Sondernutzungsrecht?
Das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, etwa einen Gartenanteil oder einen Stellplatz. Es ist kein Eigentum, sondern ein Nutzungsrecht, und es muss in der Teilungserklärung zugewiesen sein. Mündliche Absprachen unter Nachbarn sind es nicht.
Gilt sie auch für mich als neuen Eigentümer?
Ja, vollständig. Sie treten in alle Rechte und Pflichten ein, auch in die, die Ihnen nicht gefallen. Deshalb ist das Lesen vor dem Kauf die einzige Gelegenheit, sich zu entscheiden.
Was, wenn die Wohnfläche im Plan abweicht?
Dann sollten Sie die Ursache klären, bevor Sie ein Gebot abgeben. Für die Bewertung zählt die tatsächliche Fläche nach anerkannter Berechnung. Wie Flächen ermittelt werden, erklären wir bei der Baufinanzierung in Pullach im Isartal.
Fazit
Die Teilungserklärung entscheidet über drei Dinge: was Ihnen allein gehört, welchen Anteil Sie an den Kosten tragen und was Sie in Ihrer Wohnung und am Gebäude verändern dürfen. Wer sie samt Gemeinschaftsordnung, Nachträgen und Aufteilungsplan vor dem Notartermin liest, kennt die Spielregeln für die nächsten Jahrzehnte. Wer es nicht tut, lernt sie bei der ersten Eigentümerversammlung kennen, und dann meist an einer Rechnung.
Weiterführend: der Überblick zur Baufinanzierung in München, der Einstieg über die Immobilienfinanzierung und für die Einordnung der Bankbegriffe der Beitrag zu Grundschuld und Beleihungswert.
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Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Auslegung einzelner Klauseln der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung, Fragen zu Mehrheiten, baulichen Veränderungen und Kostenverteilung beurteilen Notar oder Rechtsanwalt.