Dachgeschoss ausbauen: Genehmigung, Statik, Finanzierung

Ein ungenutztes Dachgeschoss ist die günstigste Möglichkeit, Wohnfläche zu gewinnen, weil Grundstück, Fundament und Dach schon da sind. Günstig heißt aber nicht einfach. Drei Fragen entscheiden über das Vorhaben, und alle drei gehören vor das erste Angebot.

Der Ausbau berührt das Baurecht, die Statik und die Frage, was am Ende als Wohnfläche zählt. Wer nur die Handwerkerkosten rechnet, übersieht regelmäßig den Teil, der das Vorhaben teuer oder unmöglich macht.

Frage eins: Darf ausgebaut werden

Ein Dachgeschossausbau ist eine Nutzungsänderung und häufig genehmigungspflichtig, auch wenn von außen nichts sichtbar wird. Maßgeblich sind der Bebauungsplan mit seinen Festsetzungen zur Geschosszahl und zum Maß der baulichen Nutzung sowie die Bauordnung. Kommen Gauben oder Dachflächenfenster hinzu, ändert sich die äußere Gestalt, und dann wird es in aller Regel eindeutig.

Klären Sie das bei der Bauaufsicht, bevor Sie planen. Welche Verfahren es gibt, steht im Beitrag zu Baugenehmigung und Bauvoranfrage. Bei einer Eigentumswohnung kommt die Gemeinschaft hinzu, denn der Dachraum ist regelmäßig Gemeinschaftseigentum, siehe Teilungserklärung.

Frage zwei: Trägt die Konstruktion

Ein Dachstuhl ist für Schnee und Wind ausgelegt, nicht für Estrich, Möbel und Menschen. Ob die Decke die zusätzliche Last aufnimmt, beurteilt ein Tragwerksplaner. Häufig sind Verstärkungen nötig, manchmal muss die Deckenkonstruktion erneuert werden. Das ist keine Seltenheit, sondern der Normalfall bei älteren Gebäuden.

• Statische Prüfung der Geschossdecke und des Dachstuhls
• Anforderungen an Wärmeschutz, Schallschutz und Brandschutz
• Zweiter Rettungsweg, je nach Höhe und Nutzung
• Treppe mit ausreichender Breite und Steigung
• Anschluss an Heizung, Wasser und Elektro, oft mit neuen Leitungswegen

Frage drei: Was zählt am Ende als Wohnfläche

Unter Dachschrägen wird nur anteilig gerechnet. Flächen mit weniger als einem Meter Höhe zählen gar nicht, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darüber voll. Aus achtzig Quadratmetern Grundfläche können so deutlich weniger anrechenbare Quadratmeter werden. Die Systematik erklärt der Beitrag zur Baufinanzierung in Pullach im Isartal.

Für die Bewertung durch die Bank ist genau diese Zahl maßgeblich, nicht Ihr Eindruck vom Raum. Wer mit dem Wertzuwachs kalkuliert, sollte deshalb mit der anrechenbaren Fläche rechnen, siehe auch Wertermittlungsverfahren.

Die Finanzierung

Ein Ausbau erhöht den Wert der Immobilie und wird deshalb als wertsteigernde Maßnahme behandelt. Am günstigsten ist die Aufnahme in eine bestehende oder neue Finanzierung mit Grundschuld, deutlich preiswerter als ein Ratenkredit. Den Rahmen beschreibt der Modernisierungskredit.

Reicht die eingetragene Grundschuld noch aus, entfallen zusätzliche Notarkosten. Steht ohnehin eine Anschlussfinanzierung an, lässt sich der Betrag häufig mit aufnehmen, siehe Anschlussfinanzierung. Für die energetischen Anteile kommen Förderungen in Betracht, und dort gilt: Antrag vor Auftragsvergabe.

Wenn vermietet werden soll

Eine abgeschlossene Wohnung im Dachgeschoss ist etwas anderes als ein zusätzliches Zimmer. Sie braucht eigene Zugänge, oft eine eigene Erschließung und unter Umständen zusätzliche Stellplätze. Dafür entsteht eine eigene Einheit mit eigenem Ertrag. Den Rahmen beschreibt die Seite zur Kapitalanlage in München.

Häufige Fragen

Brauche ich immer eine Genehmigung?

Nicht in jedem Fall, aber häufiger als gedacht, weil die Nutzungsänderung selbst relevant ist. Verlassen Sie sich nicht auf die Aussage, das sei damals auch so gemacht worden. Fragen Sie die Bauaufsicht.

Wie hoch muss der Raum sein?

Für Aufenthaltsräume schreibt die Bauordnung Mindesthöhen vor, die über einem bestimmten Anteil der Grundfläche eingehalten werden müssen. Welche Werte gelten, sagt Ihnen der Entwurfsverfasser anhand der geltenden Fassung.

Was kostet ein Ausbau?

Eine Zahl nennen wir hier nicht, weil die Spanne je nach Zustand des Dachstuhls, Dämmung, Gauben und Haustechnik sehr breit ist. Holen Sie mehrere Angebote ein und lassen Sie Rohbauarbeiten und Innenausbau getrennt ausweisen.

Kann ich Eigenleistung einbringen?

Bei Malerarbeiten, Bodenbelägen und Trockenbau ja, bei Statik, Dach und Elektro nicht. Wie Banken Eigenleistung bewerten, steht auf der Seite zur Baufinanzierung in Karlsfeld.

Lohnt sich der Ausbau gegenüber einem Umzug?

Häufig ja, weil Grundstück und Nebenkosten entfallen. Rechnen Sie beide Varianten mit allen Kosten durch, inklusive der Nebenkosten eines Kaufs, siehe Nebenkosten in Bayern.

Fazit

Ein Dachgeschossausbau scheitert selten am Innenausbau und oft an der Statik, am zweiten Rettungsweg oder am Baurecht. Klären Sie diese drei Punkte, bevor Sie Handwerker anfragen, und rechnen Sie mit der anrechenbaren Wohnfläche unter Schrägen, nicht mit der Grundfläche. Finanziert wird der Ausbau am günstigsten grundpfandrechtlich gesichert, idealerweise zusammen mit einer ohnehin anstehenden Anschlussfinanzierung.

Weiterführend: die Übersicht zur Baufinanzierung in München und der Rechner, um die Maßnahme in der Rate einzuordnen.

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine bautechnische oder rechtliche Beratung. Genehmigungspflichten, Anforderungen an Aufenthaltsräume, Rettungswege und Brandschutz richten sich nach der Bayerischen Bauordnung in der jeweils geltenden Fassung und den örtlichen Festsetzungen; verbindlich sind die Auskunft der Bauaufsichtsbehörde und die Beurteilung durch Entwurfsverfasser und Tragwerksplaner.