Mietrendite realistisch berechnen: drei Kennzahlen, ein Ergebnis
In Exposés steht fast immer eine Renditeangabe. Fast immer ist es die Bruttorendite, und fast immer sagt sie wenig. Wer eine Kapitalanlage beurteilen will, braucht drei Zahlen und muss wissen, was jede von ihnen auslässt.
Rendite ist kein Naturgesetz, sondern eine Rechnung. Wer sie ehrlich aufstellt, kommt regelmäßig auf niedrigere Werte als die Zahl im Inserat. Das ist kein Grund, nicht zu kaufen, sondern die Voraussetzung dafür, die richtige Entscheidung zu treffen.
Die Bruttorendite
Sie setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Diese Zahl ist schnell gerechnet und taugt zum groben Vergleich zweier Objekte, mehr nicht. Sie enthält weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten und unterstellt Vollvermietung ohne Ausfall.
Die Nettorendite
Hier kommen die Kosten hinein. Auf der Ausgabenseite stehen die Kaufnebenkosten im Kaufpreis und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten bei der Miete.
- Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch erhöhen den tatsächlichen Kaufpreis
- Verwaltungskosten, die nicht auf Mieter umgelegt werden können
- Instandhaltungsrücklage, die Sie zurücklegen sollten und nicht nur im WEG-Fall
- Ein Ansatz für Mietausfall und Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen
- Bei Wohnungen der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds
Der Posten, der am häufigsten fehlt: die Instandhaltung. Ein Gebäude verbraucht sich, und zwar unabhängig davon, ob Sie dafür zurücklegen. Wer diesen Posten weglässt, rechnet nicht die Rendite, sondern den Kontostand der ersten Jahre. Die Systematik steht im Beitrag zur Instandhaltungsrücklage.
Die Eigenkapitalrendite
Sie fragt, was Ihr eingesetztes Eigenkapital erwirtschaftet, und bezieht die Finanzierung mit ein. Sie ist die einzige der drei Kennzahlen, die Ihre persönliche Situation abbildet, denn sie hängt von Zins, Tilgung und Eigenkapitaleinsatz ab.
Sie ist zugleich die Kennzahl, die am leichtesten zu schön gerechnet wird. Eine hohe Eigenkapitalrendite bei sehr geringem Eigenkapital bedeutet vor allem hohen Fremdkapitaleinsatz und damit hohes Risiko. Wie Beleihungsauslauf und Zins zusammenhängen, steht im Beitrag zu Bauzinsen.
Was die Bank rechnet
Institute rechnen Mieteinnahmen nur mit Abschlägen an und setzen die Rate voll an. Ihre Renditerechnung und die Haushaltsrechnung der Bank sind deshalb zwei verschiedene Dinge, und die Bank rechnet konservativer. Wie das Raster aufgebaut ist, steht im Beitrag zur Haushaltsrechnung der Bank. Den allgemeinen Rahmen beschreibt die Seite zur Kapitalanlage in München.
Woran Renditeversprechen scheitern
An vier Stellen, die alle vorhersehbar sind: eine Miete, die über dem liegt, was tatsächlich erzielbar ist; fehlende Instandhaltung in der Rechnung; ein Leerstand, mit dem niemand gerechnet hat; und eine Anschlussfinanzierung zu anderen Konditionen. Der letzte Punkt betrifft jede Rechnung, die über die Zinsbindung hinausreicht, siehe Anschlussfinanzierung.
Häufige Fragen
Welche Rendite ist gut?
Eine Zielgröße nennen wir hier nicht, weil sie von Lage, Objektart und Risikoneigung abhängt. Im Münchner Umland liegen die erzielbaren Werte strukturell niedriger als in schwächeren Märkten, dafür ist das Wiederverkaufsrisiko geringer. Das ist ein Tausch, keine Rangfolge.
Zählt die Wertsteigerung mit?
In der laufenden Rendite nicht. Sie ist eine Erwartung, keine Einnahme. Wer die Rechnung nur mit erhoffter Wertsteigerung positiv bekommt, sollte sie noch einmal prüfen.
Was ist mit Steuern?
Abschreibung, Werbungskosten und Ihr persönlicher Steuersatz verändern das Ergebnis erheblich. Diese Rechnung gehört zu Ihrem Steuerberater. Welche Einordnung von Baumaßnahmen dabei zählt, steht im Beitrag zu Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten.
Wie prüfe ich die angegebene Miete?
Über Vergleichsangebote und den Mietspiegel der Gemeinde. Bei einem bestehenden Mietverhältnis übernehmen Sie ohnehin die vereinbarte Miete, siehe Vermietete Immobilie kaufen.
Welche Kennzahl soll ich verwenden?
Alle drei. Die Bruttorendite zum Vorsortieren, die Nettorendite zur Beurteilung des Objekts, die Eigenkapitalrendite zur Beurteilung Ihres Einsatzes. Wer nur eine nutzt, sieht ein Drittel des Bildes.
Fazit
Die Zahl im Exposé ist ein Einstieg, kein Ergebnis. Rechnen Sie die Kaufnebenkosten in den Kaufpreis, ziehen Sie nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung und einen Ansatz für Leerstand von der Miete ab, und stellen Sie erst dann die Finanzierung dagegen. Lassen Sie die steuerliche Seite von Ihrem Steuerberater rechnen. Und wenn die Rechnung nur mit erhoffter Wertsteigerung aufgeht, ist es keine Rechnung, sondern eine Hoffnung.
Weiterführend: die Übersicht zur Baufinanzierung in München und der Rechner, um Rate und Mieteinnahme gegenüberzustellen.
Die Rechnung nüchtern aufstellen
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Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Anlage- oder Steuerberatung und enthält keine Renditeprognose. Die genannten Kennzahlen sind Rechenwege, keine Empfehlung. Steuerliche Wirkungen beurteilt Ihr Steuerberater. Erzielbare Mieten und Wertentwicklungen lassen sich nicht vorhersagen.