Instandhaltung planen: Rücklagen für das eigene Haus

Wohnungseigentümer zahlen jeden Monat in eine Rücklage ein, ob sie wollen oder nicht. Hauseigentümer müssen sich selbst dazu zwingen. Genau deshalb trifft die erste größere Reparatur viele unvorbereitet, obwohl sie absehbar war.

Ein Gebäude altert in Abschnitten. Die Heizung hält anders lange als das Dach, die Fenster anders als die Elektroinstallation. Wer die typischen Zeiträume kennt, kann planen statt reagieren. Und wer plant, finanziert günstiger.

Was wann ansteht

• Anstriche und Außenputz: die kürzesten Zyklen, regelmäßig wiederkehrend
• Heizungsanlage: die häufigste größere Einzelinvestition im Lebenszyklus
• Fenster und Außentüren: langlebig, aber energetisch oft vor dem technischen Ende fällig
• Dacheindeckung: lange Zyklen, dafür hohe Einzelkosten
• Elektroinstallation und Leitungen: bei Altbauten der übersehene Posten
• Bäder: oft aus Komfortgründen erneuert, nicht aus technischer Notwendigkeit

Konkrete Jahreszahlen nennen wir hier bewusst nicht, weil sie stark von Material, Ausführung und Wartung abhängen. Die belastbare Grundlage ist der Zustand Ihres Gebäudes, nicht eine Tabelle.

Wie Sie eine eigene Rücklage aufbauen

Richten Sie ein separates Konto ein und überweisen Sie monatlich einen festen Betrag, so wie ein Wohnungseigentümer ihn mit dem Hausgeld zahlt. Der entscheidende Trick ist die Trennung vom Alltagskonto, denn Geld, das sichtbar ist, wird ausgegeben.

Wie hoch der Betrag sein sollte, hängt von Alter, Größe und Zustand ab. Ein neu gebautes Haus braucht in den ersten Jahren weniger als ein Haus aus den siebziger Jahren mit Originalheizung. Wie Banken den Bewirtschaftungsaufwand in ihre Rechnung einbeziehen, steht im Beitrag zur Haushaltsrechnung der Bank.

Wenn die Rücklage nicht reicht

Dann ist ein Darlehen mit Grundschuld fast immer günstiger als ein Ratenkredit. Voraussetzung ist, dass Sie die Maßnahme benennen und beziffern können. Den Rahmen beschreibt der Modernisierungskredit. Steht ohnehin eine Anschlussfinanzierung an, lässt sich der Betrag häufig mit aufnehmen, siehe Anschlussfinanzierung.

Für energetische Maßnahmen kommen Förderungen in Betracht, und dort gilt wieder: Antrag vor Auftragsvergabe. Mehr dazu im Beitrag zur energetischen Sanierung.

Warum das den Wert schützt

Ein gepflegtes Haus wird anders bewertet als eines mit Sanierungsstau, und belegte Maßnahmen wirken stärker als behauptete. Sammeln Sie Rechnungen und Fotos. Beim Verkauf ist das bares Geld, wie der Beitrag zur Preisverhandlung von beiden Seiten zeigt. Wie Bewertung entsteht, steht im Beitrag zu Wertermittlungsverfahren.

Häufige Fragen

Wie viel sollte ich monatlich zurücklegen?

Eine pauschale Zahl nennen wir hier nicht. Sinnvoller ist der umgekehrte Weg: Schätzen Sie die nächsten drei anstehenden Maßnahmen und den Zeitraum, dann ergibt sich der monatliche Betrag aus Ihrer eigenen Rechnung.

Lohnt sich ein Bausparvertrag dafür?

Er kann ein Baustein sein, gerade wenn Sie in einigen Jahren eine größere Maßnahme planen. Ob er sich rechnet, hängt von Konditionen und Zeitpunkt ab, siehe unseren Beitrag zum Bausparvertrag.

Muss ich eine Rücklage bilden?

Für ein Einfamilienhaus schreibt Ihnen das niemand vor. Wohnungseigentümer haben dagegen eine gesetzlich vorgesehene Erhaltungsrücklage, dazu der Beitrag zur Sanierung in der Eigentümergemeinschaft.

Kann ich Instandhaltung steuerlich geltend machen?

Bei Selbstnutzung kommt für Handwerkerleistungen eine Steuerermäßigung in Betracht, bei Vermietung sind Erhaltungsaufwendungen grundsätzlich Werbungskosten. Was in Ihrem Fall gilt, beurteilt Ihr Steuerberater.

Was ist der häufigste Planungsfehler?

Alles gleichzeitig zu machen, weil man es lange geschoben hat. Eine Reihenfolge nach Dringlichkeit und technischer Abhängigkeit ist günstiger. Dach vor Dämmung, Leitungen vor Bad, Heizung nach Gebäudehülle, wenn es sich einrichten lässt.

Fazit

Ein Haus verursacht Kosten in Wellen, und diese Wellen sind vorhersehbar. Schreiben Sie auf, was wann zuletzt erneuert wurde, leiten Sie daraus die nächsten Maßnahmen ab und legen Sie monatlich auf einem getrennten Konto zurück. Reicht es nicht, ist ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen der günstigste Weg, und Förderanträge gehören vor die Auftragsvergabe. Sammeln Sie Belege, denn beim Verkauf zählt nur, was Sie beweisen können.

Weiterführend: die Übersicht zur Baufinanzierung in München und der Rechner, um eine geplante Maßnahme in die Rate einzuordnen.

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine bautechnische oder steuerliche Beratung. Lebensdauern von Bauteilen hängen von Material, Ausführung und Wartung ab; verbindliche Aussagen zum Zustand trifft ein Bausachverständiger. Steuerliche Fragen beurteilt Ihr Steuerberater, Förderbedingungen richten sich nach der zum Antragszeitpunkt geltenden Richtlinie.