Unabhängige Finanzierungsberatung · Zugriff auf über 500 Banken
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In Sendling steht unter vielen Wohnungen ein Laden, eine Werkstatt oder ein Büro. Sobald Gewerbe im Haus ist, prüft die Bank nach einem anderen Regelwerk.
Sobald ein Teil des Objekts gewerblich genutzt wird, entscheidet der Anteil dieser Nutzung darüber, ob eine Bank das Vorhaben als Wohnbaufinanzierung oder als Gewerbefinanzierung behandelt.
Sendling ist ein Bezirk mit gewachsener Mischung. Handwerk, kleine Läden und Büros liegen im Erdgeschoss, darüber wird gewohnt. Für Käufer ist das oft attraktiv, weil eine Einheit Ertrag bringt und das Haus eine zweite Einnahmequelle hat. Für die Finanzierung bedeutet es zusätzliche Arbeit, weil zwei Bewertungslogiken in einem Objekt stecken.
Jedes Institut zieht seine Grenze selbst, meist am Anteil der gewerblich genutzten Fläche oder am Anteil des gewerblichen Ertrags. Bleibt der Anteil klein, läuft der Fall in der Wohnbaufinanzierung mit den gewohnten Laufzeiten. Wird er groß, wechselt das Objekt in die gewerbliche Richtlinie. Damit ändern sich Beleihungsgrenze, Zinsbindung und die Unterlagen, die verlangt werden.
Der zweite Punkt steht in der Teilungserklärung. Eine Einheit kann als Wohnungseigentum oder als Teileigentum ausgewiesen sein, also als Raum, der nicht zu Wohnzwecken dient. Wer eine solche Einheit später als Wohnung nutzen will, braucht dafür eine Grundlage, und ohne diese Grundlage bewertet die Bank sie nicht als Wohnraum. Das ist einer der häufigsten Gründe, warum eine Finanzierung in der Prüfung anders ausfällt als im Exposé gedacht.
Dazu kommt der Mieter. Bei einem Ladenmietvertrag zählen Laufzeit, Optionen und die Bonität des Mieters mit. Ein kurz laufender Vertrag bringt weniger Sicherheit in die Rechnung als ein langer, und ein Leerstand im Gewerbeteil lässt sich schlechter überbrücken als in einer Wohnung.
Wo genau ein Institut die Grenze zieht, ist Teil seiner internen Richtlinie und kann sich ändern. Verbindlich ist immer die Zusage im Einzelfall.
Je früher die Flächenaufstellung vorliegt, desto genauer lässt sich sagen, welche Institute den Fall überhaupt bearbeiten. Ohne diese Trennung bleibt jede Aussage zur Kondition eine Schätzung.
Die Liste nennt die Unterlagen, die in der Praxis regelmäßig verlangt werden, und ist nicht abschließend. Fragen zur Umsatzsteuer bei gewerblicher Vermietung beurteilt Ihr Steuerberater.
Vier Schritte, bis klar ist, in welcher Richtlinie Ihr Fall läuft. Sie entscheiden nach jedem Schritt, ob es weitergeht.
Unverbindlich. Eine Flächenaufstellung genügt für den Anfang.
Schicken Sie Flächenaufstellung, Teilungserklärung und die Gewerbemietverträge. Wir sagen Ihnen, welche Richtlinie greift.
Bei gemischter Nutzung entscheidet nicht der Zins, sondern die Frage, ob ein Haus den Fall in der Wohnbaufinanzierung halten kann.
| ALKAN Finanzberatung | Hausbank | Online-Portal | |
|---|---|---|---|
| Auswahl | ✓Angebote von mehr als 500 Banken, Versicherern und Bausparkassen im Vergleich | Ausschließlich das eigene Angebot | Breite Auswahl, die Vorauswahl trifft das System |
| Gewerbeanteil | ✓Wir kennen die Grenzen, ab denen ein Haus in die gewerbliche Richtlinie wechselt | Eine interne Grenze, und daran endet der Fall | Gemischte Nutzung ist im Formular oft nicht vorgesehen |
| Teileigentum | ✓Wir prüfen die Teilungserklärung, bevor eine Einheit als Wohnraum gerechnet wird | Wird im Verlauf geprüft | Flächen werden ungeprüft übernommen |
| Gewerbemietvertrag | ✓Laufzeit, Optionen und Mieterbonität gehen in die Rechnung ein | Wird pauschal angesetzt | Nicht Teil der Abfrage |
| Nach einer Absage | ✓Weitere Häuser mit anderer Richtlinie, siehe Baufinanzierung nach Absage | Keine Alternative innerhalb des Hauses | Erneuter Durchlauf mit denselben Partnern |
| Kosten für Sie | ✓Keine, die Vergütung übernimmt die finanzierende Bank | Keine gesonderte Beratungsgebühr | In der Regel keine |
Angebote vergleichen lassen 0162 618 0000
Auch Ihre Hausbank kann das passende Angebot machen. Der Unterschied liegt darin, wie viele Richtlinien geprüft werden, bevor Sie sich festlegen. Wie der Ertrag in die Bewertung eingeht, beschreibt Wertermittlungsverfahren bei Immobilien.
Bei einem Haus mit Laden im Erdgeschoss entscheidet die Flächenaufstellung darüber, welche Angebote Sie überhaupt bekommen. Ich rechne sie vorher aus, damit wir die richtigen Häuser anfragen und nicht die schnellsten.
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Eine allgemein gültige Zahl gibt es nicht, weil jedes Institut seine eigene Grenze setzt und sie meist an Fläche oder Ertrag festmacht. Praktisch heißt das: Je größer der gewerbliche Teil, desto kleiner der Kreis der Häuser, die den Fall in der Wohnbaufinanzierung halten.
Teileigentum bezeichnet Einheiten, die nicht zu Wohnzwecken dienen, etwa einen Laden oder ein Büro. Die Zuordnung steht in der Teilungserklärung. Für die Bank ist sie wichtig, weil sie bestimmt, ob eine Einheit als Wohnraum bewertet werden darf.
Dafür braucht es in der Regel eine Nutzungsänderung und meist auch eine Anpassung der Teilungserklärung. Ob das möglich ist, hängt von Baurecht und Gemeinschaft ab. Die Finanzierung sollte beide Zustände abbilden, den heutigen und den geplanten.
Ja, aber nicht in voller Höhe. Angesetzt wird meist mit Abschlag, und Laufzeit sowie Bonität des Mieters wirken mit. Ein Vertrag, der in zwölf Monaten endet, trägt weniger als einer mit mehreren Jahren Restlaufzeit.
Förderprogramme für Wohngebäude setzen Wohnnutzung voraus. Bei gemischter Nutzung kommt es darauf an, welcher Teil gefördert werden soll und wie die Flächen abgegrenzt sind. Das prüfen wir anhand der Flächenaufstellung und der aktuellen Programmbedingungen.
Auf Hinweise zu Altlasten, auf alte Tanks, Abscheider und Bodenversiegelungen. Fragen Sie nach Nachweisen und Rechnungen. Ein belegter Rückbau hilft Ihnen auch gegenüber der Bank, weil er ein Bewertungsrisiko ausräumt.
Das entscheidet die Rechnung, nicht die Nutzungsart. Zwei Einnahmequellen können stabilisieren, ein Leerstand im Gewerbeteil wirkt aber stärker als in einer Wohnung. Grundlagen dafür stehen unter Kapitalanlage finanzieren und im Beitrag Mietrendite berechnen.
Ja. Von Sendling aus betreuen wir unter anderem Pasing, Schwabing und im Süden Pullach.
Weiterführend: Baufinanzierung München als Überblick, Immobilienfinanzierung München für vermietete Objekte und der Beitrag gewerbliche Nutzung im Eigenheim.
Bei einem Haus in Sendling mit Laden oder Werkstatt im Erdgeschoss entscheidet eine einzige Vorarbeit über die Qualität der Angebote: die getrennte Aufstellung von Wohn- und Gewerbefläche, ergänzt um die Teilungserklärung und die Gewerbemietverträge. Daraus ergibt sich, welche Institute den Fall in der Wohnbaufinanzierung halten können.
Fehlt diese Vorarbeit, wird nach Gefühl angefragt, und die Absage kommt nach drei Wochen aus formalen Gründen. Mit den Unterlagen vorab bekommen Sie Angebote, die auch halten.
Exposé, Flächenaufstellung, Teilungserklärung und Mietverträge genügen. Danach wissen Sie, in welcher Richtlinie Ihr Objekt läuft. Kostenlos und unverbindlich.
