Die Haushaltsrechnung der Bank: So wird geprüft, ob Ihre Rate trägt

Viele Interessenten rechnen aus, was sie sich leisten wollen. Die Bank rechnet aus, was sie Ihnen zutraut. Beide Zahlen liegen selten beieinander, und der Unterschied hat System. Dieser Ratgeber erklärt, wie die Prüfung funktioniert.

Bevor ein Institut ein Darlehen zusagt, stellt es eine Haushaltsrechnung auf. Auf der einen Seite stehen Ihre anrechenbaren Einnahmen, auf der anderen Ihre Ausgaben und die künftige Rate. Bleibt am Ende ein ausreichender Überschuss, gilt die Finanzierung als tragfähig. Das klingt simpel, die Tücke steckt in den Ansätzen.

Welche Einnahmen wie gewertet werden

Nicht jeder Euro, der auf Ihrem Konto landet, zählt gleich viel. Institute unterscheiden nach Sicherheit und Wiederholbarkeit.

• Festes Nettogehalt aus unbefristeter Anstellung: wird in aller Regel voll angesetzt
• Weihnachts- und Urlaubsgeld: häufig anteilig, wenn vertraglich zugesichert
• Überstunden, Boni und Tantiemen: oft nur teilweise oder gar nicht
• Kindergeld: wird von vielen Häusern angesetzt, aber nicht von allen
• Mieteinnahmen: fast nie voll, üblich ist ein Abschlag für Leerstand und Instandhaltung
• Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit: über mehrere Jahre gemittelt

Wer selbstständig oder freiberuflich arbeitet, sollte wissen, worauf Institute dabei achten. Das haben wir auf den Seiten zur Baufinanzierung für Selbstständige und zur Baufinanzierung für Freiberufler ausgeführt. Beamte haben umgekehrt einen Vorteil bei der Sicherheit des Einkommens, dazu mehr bei der Baufinanzierung für Beamte.

Welche Ausgaben angesetzt werden

Hier überrascht die Systematik viele Antragsteller. Banken rechnen nicht mit Ihren tatsächlichen Lebenshaltungskosten, sondern mit Pauschalen je Haushaltsmitglied. Diese Pauschale ist häufig höher als das, was Sie selbst ausgeben, und sie ist nicht verhandelbar. Wer sparsam lebt, kann das im Antrag nicht geltend machen.

Zusätzlich angesetzt werden alle laufenden Verpflichtungen: bestehende Kredite, Leasingraten, Unterhaltszahlungen, Versicherungsbeiträge und je nach Institut auch eingeräumte Dispolinien, selbst wenn Sie sie nie nutzen. Beim Wohneigentum kommen Bewirtschaftungskosten hinzu, etwa Grundsteuer, Versicherung, Heizung und Instandhaltung. Bei Eigentumswohnungen zählt das Hausgeld mit, wie wir bei der Baufinanzierung in Ottobrunn im Detail beschrieben haben.

Der Überschuss und was er aushalten muss

Am Ende steht ein Betrag, der monatlich übrig bleibt. Er muss nicht nur die Rate decken, sondern einen Puffer lassen. Wie groß dieser Puffer sein muss, legt jedes Haus selbst fest. Manche prüfen zusätzlich, ob die Finanzierung auch bei einem deutlich höheren Zins am Ende der Zinsbindung noch tragbar wäre. Das ist keine Schikane, sondern gesetzlich geforderte Kreditwürdigkeitsprüfung.

Warum zwei Banken zu verschiedenen Ergebnissen kommen

Weil die Ansätze sich unterscheiden. Das eine Haus rechnet Kindergeld mit, das andere nicht. Das eine setzt eine Pauschale von X je Person an, das andere eine höhere. Das eine rechnet Mieteinnahmen mit einem Abschlag von einem Fünftel, das andere mit einem Drittel. Deshalb ist eine einzelne Absage kein Urteil über Ihre Bonität, sondern über die Richtlinie dieses einen Instituts. Mehr dazu im Beitrag Warum eine Absage der Hausbank noch kein Nein ist.

Wie Sie Ihren Spielraum vergrößern

• Kleine Konsumkredite vor der Antragstellung ablösen, sie wirken überproportional
• Nicht genutzte Dispolinien und Kreditkartenrahmen kündigen oder reduzieren
• Schwankende Einkommensbestandteile über mehrere Jahre belegen
• Den Tilgungssatz anpassen, statt die Darlehenssumme zu erhöhen
• Ein zweites Einkommen einbeziehen, wenn beide im Vertrag stehen
• Mehrere Institute vergleichen lassen, statt eine Absage zu akzeptieren

Häufige Fragen

Wie hoch darf die Rate im Verhältnis zum Einkommen sein?

Eine feste Grenze nennen wir hier bewusst nicht, weil sie von Haushaltsgröße, Verpflichtungen und Institut abhängt. Die verbreiteten Faustregeln aus dem Netz führen regelmäßig in die Irre, weil sie die Pauschalen und die Bewirtschaftungskosten ignorieren. Aussagekräftig ist nur die vollständige Rechnung.

Zählt mein Eigenkapital in der Haushaltsrechnung?

Nicht direkt, es wirkt aber mittelbar: Mehr Eigenkapital bedeutet weniger Darlehen, damit eine kleinere Rate und einen niedrigeren Beleihungsauslauf. Wie viel sinnvoll ist, steht im Beitrag Wie viel Eigenkapital brauche ich.

Was passiert bei einer Probezeit?

Viele Institute warten das Ende ab, manche finanzieren früher, wenn die übrige Bonität stimmt. Auch hier gilt: Die Unterschiede zwischen den Häusern sind größer als die Unterschiede zwischen den Antragstellern.

Werden Unterhaltszahlungen berücksichtigt?

Ja, sowohl geleistete als auch empfangene. Geleisteter Unterhalt mindert Ihren Überschuss, empfangener wird je nach Institut und Titulierung angesetzt. Legen Sie die Nachweise gleich bei, das erspart Rückfragen.

Wie kann ich meine Rechnung vorab einschätzen?

Mit einer ehrlichen Aufstellung aller Einnahmen und Verpflichtungen und einem realistischen Ansatz für die Bewirtschaftung. Eine erste Orientierung geben unsere Rechner, die belastbare Prüfung übernehmen wir mit der Finanzierungsauskunft.

Fazit

Die Haushaltsrechnung ist kein Geheimnis, sondern ein Raster: anrechenbare Einnahmen minus Pauschalen, laufende Verpflichtungen und Bewirtschaftungskosten, und was übrig bleibt, muss Rate plus Puffer tragen. Entscheidend ist, dass Banken mit Pauschalen rechnen und schwankende Einnahmen abwerten. Wer das weiß, bereitet die Unterlagen anders vor: Verpflichtungen bereinigen, Einkommensbestandteile belegen, mehrere Institute vergleichen. Und wer eine Absage bekommt, sollte sie als Aussage über eine Richtlinie lesen, nicht über sich selbst.

Weiterführend: Baufinanzierung München als Überblick, Baufinanzierung ohne Eigenkapital für knappe Eigenmittel und die Selbstauskunft als Vorbereitung auf das Gespräch.

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung. Welche Einnahmen angerechnet und welche Pauschalen angesetzt werden, legt jedes Institut in eigenen Richtlinien fest; die Unterschiede sind erheblich. Verbindlich ist allein die Prüfung des finanzierenden Instituts.