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Das passende Objekt kommt selten dann, wenn das alte verkauft ist. Eine Zwischenfinanzierung überbrückt die Zeit dazwischen, und die Bank bewertet dabei zwei Immobilien gleichzeitig.
Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiges Darlehen, das aus dem Verkaufserlös der bisherigen Immobilie zurückgezahlt wird und bis dahin den fehlenden Eigenkapitalanteil ersetzt.
Der typische Fall in München: Eine Familie wohnt in einer Wohnung, findet ein Haus und muss sich festlegen, bevor die Wohnung überhaupt im Markt war. Das Eigenkapital steckt in der Wohnung, und das Geld daraus kommt erst mit der Beurkundung und der Zahlung des Käufers.
Konstruktiv unterscheidet sich diese Finanzierung von einem gewöhnlichen Annuitätendarlehen. Sie läuft meist endfällig, es wird also nicht getilgt, sondern am Ende in einer Summe abgelöst. Die Verzinsung ist in der Regel variabel, und die Laufzeit ist kurz. Alle drei Eigenschaften folgen aus ihrem Zweck: Sie soll nur den Zeitraum bis zum Verkauf tragen und danach verschwinden.
Die Bank prüft deshalb zwei Dinge, die bei einer normalen Finanzierung keine Rolle spielen. Erstens, wie belastbar der erwartete Verkaufserlös ist, denn daraus kommt die Rückzahlung. Zweitens, ob Sie die Doppelbelastung tragen könnten, wenn der Verkauf länger dauert als geplant. Manche Institute rechnen beide Belastungen voll gegen Ihr Einkommen, andere arbeiten mit Annahmen zur Entlastung. Dieser Unterschied entscheidet oft darüber, ob ein Vorhaben machbar ist.
Dazu kommt die alte Finanzierung. Läuft dort noch eine Zinsbindung, kann beim Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, und das Restdarlehen wird vorrangig aus dem Erlös abgelöst. Was danach übrig bleibt, ist der Betrag, der als Eigenkapital im neuen Objekt ankommt. Die Rechnung dazu gehört an den Anfang und nicht an das Ende. Grundlagen stehen im Beitrag Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.
Der Betrag folgt nicht aus dem Kaufpreis, sondern aus dem, was vom Verkauf der alten Immobilie tatsächlich als Eigenkapital ankommt.
Steuerliche Fragen, etwa zur Spekulationsfrist beim Verkauf, beurteilt Ihr Steuerberater. Die Kosten rund um den Verkauf beschreibt der Beitrag Kosten beim Immobilienverkauf.
Nennen Sie uns beide Objekte und den Stand Ihrer bisherigen Finanzierung. Wir sagen Ihnen, welcher Betrag überbrückt werden muss.
Der Unterschied liegt hier nicht im Zins, sondern darin, wie ein Haus die Doppelbelastung und den erwarteten Erlös behandelt.
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| Doppelbelastung | ✓Wir fragen Häuser mit unterschiedlicher Rechenpraxis an, damit die Phase tragbar bleibt | Eine interne Vorgabe, und daran entscheidet sich alles | Im Formular meist nicht vorgesehen |
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Auch Ihre Hausbank kann das passende Angebot machen. Der Unterschied liegt darin, wie viele Rechenpraktiken geprüft werden, bevor Sie sich festlegen.
Welche Unterlagen ein Institut verlangt, hängt von der Konstellation ab. Je vollständiger die Unterlagen zum alten Objekt sind, desto geringer der Sicherheitsabschlag auf den erwarteten Erlös.
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Es ist keineswegs selbstverständlich, mit wie viel Engagement, Schnelligkeit, Verlässlichkeit und echter Freude Sie Ihre Kunden begleiten, bis hin zum Notartermin. Das habe ich in dieser Form selten erlebt. Vielen Dank für die angenehme und professionelle Zusammenarbeit.
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So lange, wie der Verkauf voraussichtlich braucht, mit Reserve. Die Laufzeit ist kurz gehalten, weil das Darlehen aus dem Erlös abgelöst wird. Wichtig ist, von Anfang an Spielraum zu vereinbaren, damit eine Verlängerung kein Neuantrag wird.
In der Regel nicht. Diese Darlehen laufen meist endfällig, Sie zahlen also nur die Zinsen und lösen am Ende in einer Summe ab. Dadurch bleibt die monatliche Belastung während der Doppelphase niedriger als bei einem Tilgungsdarlehen.
Dann braucht es eine Anschlusslösung, entweder eine Verlängerung oder die Umstellung auf eine dauerhafte Finanzierung des bisherigen Objekts. Beides ist machbar, aber teurer als geplant. Deshalb prüfen wir vorher, ob Sie diesen Fall tragen könnten.
Das ist der entscheidende Unterschied zwischen den Instituten. Manche setzen beide Belastungen in voller Höhe gegen Ihr Einkommen, andere arbeiten mit Annahmen zur Entlastung nach dem Verkauf. Wir fragen gezielt beide Gruppen an.
Nicht immer, aber es hilft. Je belastbarer der erwartete Erlös belegt ist, desto geringer fällt der Sicherheitsabschlag aus, mit dem eine Bank rechnet. Ein bereits unterschriebener Kaufvertrag ist der stärkste Nachweis.
Möglicherweise, wenn die Zinsbindung des alten Darlehens noch läuft. Dann kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Prüfen Sie außerdem, ob Sie das Darlehen auf das neue Objekt übertragen können, siehe Umschuldung des Immobilienkredits.
Ja. Eine längere Zahlungsfrist im neuen Kaufvertrag, ein Verkauf mit anschließender Zwischenmiete oder die Nutzung einer freien Beleihungsreserve auf einer anderen Immobilie. Welche Variante passt, hängt vom Zeitplan beider Seiten ab.
Ja, dort kommt die Abruflogik dazu. Wird in Raten nach Baufortschritt gezahlt, verändert sich der Überbrückungsbedarf im Zeitverlauf. Dazu passt der Beitrag Bereitstellungszinsen vermeiden.
Weiterführend: Immobilienfinanzierung München als Überblick, Baufinanzierung München für den Erwerb zur Eigennutzung und Baufinanzierung Unterschleißheim, wo diese Konstellation besonders häufig vorkommt.
Eine Zwischenfinanzierung ist kein Sonderfall, sondern ein Werkzeug für einen bestimmten Zeitraum. Ihr Betrag ergibt sich nicht aus dem neuen Kaufpreis, sondern aus dem, was nach Ablösung des alten Darlehens und nach den Verkaufskosten tatsächlich als Eigenkapital ankommt.
Entscheidend sind zwei Fragen: Wie belastbar ist der erwartete Erlös, und hält Ihre Haushaltsrechnung die Doppelbelastung aus, wenn der Verkauf länger dauert. Weil Institute das unterschiedlich rechnen, lohnt hier der Vergleich besonders. Mit beiden Objekten auf dem Tisch sagen wir Ihnen vorher, welcher Weg trägt.
Exposé des neuen Objekts, Unterlagen zum alten und der bestehende Darlehensvertrag genügen. Danach kennen Sie den Überbrückungsbedarf. Kostenlos und unverbindlich.
