Vorfälligkeitsentschädigung: Wann sie anfällt und wie sie berechnet wird

Wer eine Immobilie verkauft oder sein Darlehen vorzeitig ablöst, bekommt von der Bank häufig eine Rechnung, mit der niemand gerechnet hat. Dieser Ratgeber erklärt, worauf die Forderung beruht, wie sie zustande kommt und in welchen Fällen sie gar nicht erst entsteht.

Ein Darlehen mit fester Zinsbindung ist ein Vertrag über eine bestimmte Laufzeit. Die Bank hat sich für diesen Zeitraum selbst refinanziert und kalkuliert mit Ihren Zinszahlungen. Lösen Sie den Vertrag vorzeitig ab, entgehen ihr diese Zinsen. Für diesen Schaden darf sie einen Ausgleich verlangen, die Vorfälligkeitsentschädigung. Sie ist keine Strafe und auch keine Gebühr, sondern ein Schadensersatz.

Wann die Forderung überhaupt entsteht

Entscheidend ist, ob Sie ein Recht zur Kündigung haben. Besteht ein solches Recht, schulden Sie keinen Ausgleich. Lösen Sie dagegen ohne Kündigungsrecht ab, weil Sie etwa verkaufen wollen, entsteht die Forderung. In der Praxis sind es vor allem diese Fälle:

• Sie verkaufen die Immobilie vor Ablauf der Zinsbindung und lösen das Darlehen ab
• Sie zahlen aus einer Erbschaft oder einem Bonus mehr zurück, als Ihr Vertrag an Sondertilgung zulässt
• Sie wechseln vor Ablauf der Zinsbindung zu einem anderen Institut
• Die Bank kündigt das Darlehen, weil Raten ausgeblieben sind

Wann sie nicht anfällt

Es gibt mehrere Konstellationen, in denen die Bank nichts verlangen kann. Die wichtigste ist das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens können Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung noch läuft. Wer also eine Zinsbindung über fünfzehn oder zwanzig Jahre abgeschlossen hat, ist nicht zwanzig Jahre gebunden.

Ebenfalls ohne Entschädigung bleibt eine Sondertilgung, die Ihr Vertrag ausdrücklich vorsieht. Vereinbarte Sondertilgungsrechte sind genau dafür da. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag zum Thema Sondertilgung richtig nutzen. Und auch am Ende der Zinsbindung ist die Ablösung selbstverständlich kostenfrei, dort schließt sich die Anschlussfinanzierung an.

Wie die Bank rechnet

Die Berechnung folgt keiner einfachen Faustformel. Banken ermitteln den Schaden in der Regel nach der sogenannten Aktiv-Passiv-Methode. Vereinfacht gesagt wird verglichen, was die Bank an Zinsen von Ihnen erhalten hätte, mit dem, was sie heute erzielen kann, wenn sie das zurückgezahlte Geld am Kapitalmarkt anlegt. Die Differenz, abgezinst auf den heutigen Tag, ist der Schaden.

In diese Rechnung fließen mehrere Größen ein: die Restschuld, der vereinbarte Sollzins, die verbleibende Restlaufzeit der Zinsbindung, das aktuelle Zinsniveau für vergleichbare Anlagen sowie ersparte Verwaltungskosten und ersparte Risikokosten. Von der Forderung abzuziehen sind außerdem die Sondertilgungen, die Sie in der Restlaufzeit noch hätten leisten dürfen, denn insoweit hätte die Bank ohnehin keine Zinsen bekommen.

Was den Betrag nach oben treibt

Hoch wird die Forderung vor allem dann, wenn die Restlaufzeit noch lang ist und Ihr Vertragszins deutlich über dem aktuellen Marktzins liegt. Dann entgeht der Bank rechnerisch viel. Umgekehrt kann die Entschädigung sehr niedrig ausfallen oder ganz entfallen, wenn das Zinsniveau seit Vertragsabschluss gestiegen ist, weil die Bank das Geld dann besser anlegen kann als zuvor bei Ihnen.

Was Sie konkret tun sollten

Fordern Sie die Berechnung schriftlich an, bevor Sie einen Verkaufstermin zusagen oder einen Kaufvertrag unterschreiben. Viele Eigentümer erfahren die Höhe erst, wenn der Notartermin bereits steht, und verhandeln dann unter Zeitdruck. Die Bank ist verpflichtet, Ihnen die maßgeblichen Rechengrößen offenzulegen.

• Ablösesumme und Entschädigung schriftlich anfordern, mit Angabe des Stichtags
• Prüfen, ob Ihr zehnjähriges Kündigungsrecht bereits greift oder bald greift
• Noch offene Sondertilgungsrechte geltend machen, sie mindern die Forderung
• Bei hohen Beträgen eine unabhängige Überprüfung der Berechnung in Erwägung ziehen

Alternativen zur Ablösung

Nicht jeder Verkauf zwingt zur Ablösung. Manche Institute lassen zu, dass Sie Ihr Darlehen auf eine neue Immobilie übertragen. Der Fachbegriff dafür ist Sicherheitentausch oder Pfandübertragung. Wo das möglich ist, entfällt die Entschädigung, weil der Vertrag weiterläuft. Fragen Sie ausdrücklich danach, bevor Sie kündigen.

Eine zweite Möglichkeit ist die Übernahme des Darlehens durch den Käufer. Das setzt voraus, dass dieser die Bonitätsprüfung besteht und die Bank zustimmt. In Zeiten gestiegener Zinsen kann ein alter, günstiger Vertrag für den Käufer sogar ein Argument sein. Wer ohnehin umschulden will, findet die Systematik im Beitrag zur Umschuldung eines Immobilienkredits.

Häufige Fragen

Gibt es eine gesetzliche Obergrenze?

Eine allgemeine Deckelung auf einen festen Prozentsatz der Restschuld gibt es im Immobiliardarlehen nicht. Maßgeblich ist der tatsächlich entstandene Schaden. Bei Verbraucherdarlehen ohne Grundpfandrecht gelten dagegen gesetzliche Obergrenzen. Welche Art von Vertrag Sie haben, steht in Ihren Unterlagen.

Kann ich die Berechnung überprüfen lassen?

Ja. Verbraucherzentralen und spezialisierte Kanzleien bieten Überprüfungen an. Bei Beträgen im mittleren vierstelligen Bereich und darüber kann sich das lohnen, weil Berechnungsfehler vorkommen. Wir selbst führen keine solche Prüfung durch, sondern verweisen dafür an Fachleute.

Zählt das Kündigungsrecht ab Vertragsschluss oder ab Auszahlung?

Maßgeblich ist der vollständige Empfang des Darlehens, nicht der Tag der Unterschrift. Bei einem Bauvorhaben mit Auszahlung in Tranchen kann das einen erheblichen Unterschied machen. Lassen Sie sich den maßgeblichen Stichtag von Ihrer Bank bestätigen.

Was passiert bei einer Scheidung?

Eine Trennung ist für sich genommen kein Kündigungsgrund. Wird die Immobilie verkauft, gelten die üblichen Regeln. Wird sie von einem Partner übernommen, ist oft eine Änderung des Darlehensvertrags nötig, die die Bank prüfen muss. Beides sollte man früh ansprechen.

Mindert eine hohe Entschädigung meinen Verkaufserlös?

Ja, und zwar unmittelbar. Sie zahlen sie aus dem Erlös. Wer den Verkauf plant, sollte sie deshalb von Anfang an in die Rechnung aufnehmen, gemeinsam mit Restschuld, Maklerkosten und Löschungskosten im Grundbuch.

Fazit

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist kein willkürlicher Betrag, sondern der rechnerische Zinsschaden der Bank. Sie fällt weg, wenn Sie ein Kündigungsrecht haben, und sie sinkt, wenn noch Sondertilgungsrechte offen sind. Entscheidend ist der Zeitpunkt: Wer die Zahl kennt, bevor er verkauft oder umschuldet, kann planen. Wer sie erst beim Notartermin erfährt, zahlt sie ungeprüft. Fordern Sie die Berechnung früh an, prüfen Sie Ihr Zehnjahresrecht und lassen Sie sich die Alternativen zur Ablösung erklären.

Wenn Sie ohnehin über eine Veränderung Ihrer Finanzierung nachdenken, lohnt der Blick auf die Zinssicherung über ein Forward-Darlehen und auf unsere Übersicht zur Baufinanzierung in München. Wer neu kauft, findet in der Immobilienfinanzierung den Einstieg, und mit dem Rechner lässt sich eine erste Größenordnung ermitteln.

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Ob und in welcher Höhe eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, richtet sich nach Ihrem Darlehensvertrag und den gesetzlichen Regelungen; verbindlich ist die Berechnung Ihres Instituts. Die Prüfung einer Berechnung sowie Fragen zu Widerrufsinformationen beurteilt ein Rechtsanwalt.