Bereitstellungszinsen vermeiden: Was beim Bauen und Sanieren wirklich hilft

Bereitstellungszinsen sind der stille Kostentreiber jeder Bauphase. Sie entstehen nicht, weil etwas schiefgeht, sondern weil Geld bereitliegt, das noch niemand abgerufen hat. Wer den Mechanismus kennt, verhandelt vorher und zahlt sie gar nicht erst.

Sobald Ihr Darlehen zugesagt ist, hält die Bank die Summe für Sie vor. Sie muss sich dafür selbst refinanzieren, unabhängig davon, ob Sie das Geld abrufen. Für diese Bereithaltung berechnet sie nach Ablauf einer vereinbarten Frist ein Entgelt. Bei einem Kauf fällt das kaum ins Gewicht, weil der Kaufpreis in einer Summe fließt. Beim Bauen oder Sanieren dagegen wird in Tranchen ausgezahlt, und dann läuft die Uhr.

Wann die Uhr zu laufen beginnt

Nach der Zusage vereinbaren Sie eine bereitstellungszinsfreie Zeit. In diesem Zeitraum kostet die Bereithaltung nichts. Erst danach berechnet die Bank Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Teil des Darlehens, üblicherweise monatlich. Die Höhe steht in Ihrem Vertrag und ist verhandelbar, ebenso die Länge der freien Zeit.

Wichtig ist die Unterscheidung: Auf den abgerufenen Teil zahlen Sie den normalen Sollzins, auf den noch offenen Teil den Bereitstellungszins. Beides läuft parallel. Wer eine große Summe lange offen hält, zahlt also doppelt Aufmerksamkeit.

Wo die Verzögerungen herkommen

• Die Baugenehmigung dauert länger als erwartet
• Ein Gewerk fällt aus und die nachfolgenden Arbeiten verschieben sich
• Der Baugrund macht Überraschungen, die Planung muss angepasst werden
• Nachträge müssen erst kalkuliert und beauftragt werden
• Beim Bauträgerkauf verzögert sich der Baufortschritt, von dem die Raten abhängen

Keiner dieser Punkte ist ungewöhnlich. Genau deshalb sollte die Finanzierung sie einkalkulieren, statt vom reibungslosen Fall auszugehen. Beim Erwerb vom Bauträger richtet sich die Auszahlung nach dem Zahlungsplan, was wir auf der Seite zur Bauträgerfinanzierung in München ausführen.

Fünf Wege, sie zu vermeiden

Erstens: die freie Zeit lang genug ansetzen

Das ist der wirksamste Hebel und kostet in der Verhandlung meist wenig. Institute unterscheiden sich hier deutlich, sowohl in der Länge der freien Zeit als auch in der Höhe des Zinses danach. Das ist ein Punkt, an dem sich ein Vergleich mehrerer Häuser direkt in Euro auszahlt.

Zweitens: die Abrufreihenfolge planen

Rufen Sie zuerst die Mittel ab, die sicher gebraucht werden, und lassen Sie flexible Bestandteile offen. Wer Eigenkapital zuerst verbraucht und das Darlehen möglichst spät abruft, spart Sollzinsen, riskiert aber Bereitstellungszinsen. Die richtige Reihenfolge hängt davon ab, welcher der beiden Sätze höher ist.

Drittens: Fördermittel früh beantragen

Förderdarlehen haben eigene Fristen und Abläufe. Wer sie spät beantragt, verschiebt die gesamte Auszahlungskette nach hinten. Der Antrag gehört vor die Auftragsvergabe, sonst ist die Förderung ohnehin verloren. Wie sich Förderung und Darlehen zusammenfügen, zeigen wir beim Modernisierungskredit.

Viertens: Rechnungen zügig einreichen

Die Bank zahlt gegen Nachweis. Wer Rechnungen sammelt und einmal im Quartal einreicht, verlängert die Bereitstellung unnötig. Legen Sie einen festen Rhythmus fest und halten Sie ihn ein.

Fünftens: die Auszahlung an den Baufortschritt koppeln

Sprechen Sie mit dem Bauunternehmen über realistische Termine und teilen Sie diese der Bank mit. Institute planen ihre Bereithaltung danach, und manche verlängern die freie Zeit unkompliziert, wenn die Verzögerung nachvollziehbar ist.

Was Bereitstellungszinsen wirklich kosten

Eine allgemeingültige Zahl nennen wir hier bewusst nicht, weil Satz und freie Zeit von Institut zu Institut stark abweichen. Die Größenordnung ergibt sich aus drei Faktoren: dem noch nicht abgerufenen Betrag, dem vereinbarten Satz und der Dauer. Bei einem Bauvorhaben, das sich über Monate zieht, kann daraus schnell ein vierstelliger Betrag werden, der in keiner Kalkulation stand.

Deshalb gehört dieser Posten in die Kostenaufstellung, genauso wie Notar, Grunderwerbsteuer und Puffer für Nachträge. Rechnen Sie ihn einmal für den ungünstigen Fall durch, dann wissen Sie, wie viel Ihnen die Verhandlung über die freie Zeit wert sein sollte.

Häufige Fragen

Fallen sie auch beim Kauf einer fertigen Immobilie an?

Selten, weil der Kaufpreis in einer Summe fließt. Kritisch wird es, wenn sich die Fälligkeit verzögert, etwa weil eine Löschungsbewilligung fehlt. Auch hier hilft eine ausreichend lange freie Zeit.

Kann ich die freie Zeit verlängern?

Viele Institute lassen das zu, oft gegen ein Entgelt oder eine Anpassung der Konditionen. Fragen Sie früh, nicht erst, wenn die Frist abgelaufen ist. Ein rechtzeitiger Antrag wird erfahrungsgemäß freundlicher behandelt.

Sind Bereitstellungszinsen steuerlich absetzbar?

Bei vermieteten Objekten können Finanzierungskosten grundsätzlich als Werbungskosten in Betracht kommen, bei Selbstnutzung in aller Regel nicht. Ob und in welchem Umfang das in Ihrem Fall gilt, beurteilt Ihr Steuerberater. Wer vermietet, findet den Rahmen bei der Kapitalanlage.

Was ist der Unterschied zur Nichtabnahmeentschädigung?

Bereitstellungszinsen fallen an, solange Sie das Geld noch abrufen wollen. Eine Nichtabnahmeentschädigung verlangt die Bank, wenn Sie das zugesagte Darlehen gar nicht oder nur teilweise abrufen. Das sind zwei verschiedene Dinge, und beide stehen im Vertrag.

Lohnt sich ein Institut mit längerer freier Zeit trotz höherem Zins?

Das lässt sich nur ausrechnen, nicht pauschal beantworten. Bei langer Bauzeit und hohem offenem Betrag kann die längere freie Zeit den höheren Sollzins deutlich übertreffen. Genau solche Vergleiche machen wir, bevor eine Empfehlung ausgesprochen wird.

Fazit

Bereitstellungszinsen sind vermeidbar, aber nur vorher. Nach der Zusage ist der wichtigste Hebel verhandelt, und wer die freie Zeit zu knapp bemessen hat, zahlt für jeden Monat Verzögerung. Setzen Sie die Frist großzügig an, planen Sie die Abrufreihenfolge, beantragen Sie Fördermittel früh und reichen Sie Rechnungen zügig ein. Und vergleichen Sie die Institute nicht nur am Sollzins, sondern auch an der freien Zeit und am Satz danach. Bei einem Bauvorhaben entscheidet oft dieser Punkt über die Gesamtkosten, nicht das letzte Zehntelprozent beim Zins.

Weiterführend: die Übersicht zur Baufinanzierung in München, der Einstieg über die Immobilienfinanzierung und für Bauvorhaben auf schwierigem Untergrund die Seite zur Baufinanzierung in Puchheim. Eine erste Größenordnung liefert der Rechner.

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Höhe und Beginn von Bereitstellungszinsen sowie die Länge der bereitstellungszinsfreien Zeit richten sich nach Ihrem Darlehensvertrag und unterscheiden sich zwischen den Instituten erheblich. Steuerliche Fragen beurteilt Ihr Steuerberater.