Unabhängige Finanzierungsberatung · Zugriff auf über 500 Banken
Unabhängige Finanzierungsberatung · Zugriff auf über 500 Banken
Fast die Hälfte der Einwohner lebt in einer Siedlung aus den siebziger Jahren. Banken bewerten Wohnungen in solchen Anlagen nicht wie ein Reihenhaus. Sie schauen auf andere Dinge.
Kostenloses Erstgespräch Worauf Banken schauenTaufkirchen liegt acht Kilometer südlich des Münchner Ortsrands im Hachinger Tal. Auf 22 Quadratkilometern leben gut 18.000 Menschen in fünf Gemeindeteilen. Durch den Ort fließt der Hachinger Bach.
Prägend ist eine einzelne Entscheidung aus den siebziger Jahren. Damals entstand die Siedlung Am Wald mit großen Wohnblocks und Wohnhochhäusern, und zwar ohne bauliche Anbindung an den historischen Ortskern. Taufkirchen gilt seither als bekanntes Beispiel für eine Gemeinde, deren Gesamtbild in wenigen Jahren umgestaltet wurde. Schon 1987 lebten dort etwa zehntausend der damals knapp fünfzehntausend Einwohner.
Heute wohnt nach Angaben der Gemeinde fast die Hälfte der Bevölkerung in dieser Siedlung. Sie wird über ein Städtebauförderungsverfahren weiterentwickelt, weil ein Teil des Bestands in die Jahre gekommen ist. Für Käufer heißt das: Wer hier eine Wohnung erwirbt, kauft in einer Anlage, die gerade in Bewegung ist.
Einwohner- und Flächenangaben nach amtlicher Statistik zum genannten Stichtag. Angaben zur Siedlungsgeschichte und zum Anteil der dort lebenden Bevölkerung geben veröffentlichte Darstellungen wieder.
Bei einer Wohnung in einer großen Anlage tritt das Objekt selbst stärker in den Vordergrund als bei einem freistehenden Haus. Die Punkte zeigen, wie stark ein Merkmal in der Praxis gewichtet wird.
Die Gewichtung beschreibt gängige Praxis und ist keine Regel. Jedes Institut entscheidet nach eigener Richtlinie, und die Unterschiede sind gerade bei diesen Objektarten groß.
Wenn eine Gemeinde ein Quartier über die Städtebauförderung weiterentwickelt, fließen öffentliche Mittel in öffentliche Flächen, Wege, Plätze und Infrastruktur. Das wirkt auf das Umfeld und damit langfristig auch auf die Wertentwicklung. Wer früh kauft, kauft vor dieser Entwicklung.
Öffentliche Mittel fließen in öffentliche Flächen, nicht in Ihr Gebäude. Was am Dach oder an der Fassade Ihrer Anlage ansteht, zahlt die Eigentümergemeinschaft, unabhängig davon, was im Quartier gerade gefördert wird. Verwechseln Sie das eine nicht mit dem anderen.
Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde, welche Maßnahmen konkret vorgesehen sind und in welchem Zeitraum. Und fragen Sie die Verwaltung Ihrer Anlage, welche Sanierungen beschlossen oder angekündigt sind. Beide Antworten gehören in Ihre Kalkulation, bevor Sie ein Gebot abgeben.
Neben den üblichen Objektunterlagen sind bei großen Anlagen die Nachweise über durchgeführte Sanierungen entscheidend. Fragen Sie nach dem, was gemacht wurde, und lassen Sie es sich belegen. Ein erneuertes Dach, neue Fenster oder eine moderne Heizung verändern die Bewertung spürbar.
Bei kleinen Einheiten, Hochhäusern und Anlagen mit vielen Parteien gehen die Richtlinien weit auseinander. Eine Absage bedeutet hier wirklich nur, dass dieses eine Haus solche Objekte nicht bearbeitet. Es lohnt sich, gezielt die Häuser anzusprechen, die es tun.
Fällt der Beleihungswert vorsichtiger aus als der Kaufpreis, steigt der Beleihungsauslauf. Mehr Eigenkapital wirkt dann stärker auf die Kondition als bei einem unauffälligen Objekt. Rechnen Sie das durch, bevor Sie Ihr Budget festlegen.
Bei Wohnungen in großen Anlagen entscheidet die Wahl des Instituts mehr als der Zinsvergleich. Ich weiß, welche Häuser solche Objekte bearbeiten, und reiche die Nachweise gleich mit ein. Für Sie kostenfrei, weil mich die finanzierende Bank vergütet.
0162 618 0000 · info@alkan-fi.de · Mo bis Fr, 9:00 bis 17:00 Uhr
Viele ja, manche nicht. Es gibt Institute mit klaren internen Vorgaben zu Geschosszahl oder Objektart. Wird abgelehnt, liegt das an der Richtlinie und nicht an Ihrer Bonität. Deshalb sollte man mehrere Häuser anfragen, bevor man das Vorhaben aufgibt.
Eine allgemeingültige Grenze nennen wir hier nicht, weil sie von Institut zu Institut abweicht. Fest steht: Sehr kleine Einheiten werden zurückhaltender bewertet, weil sie schwerer wieder zu verkaufen sind. Bei kompakten Wohnungen lohnt die Anfrage bei Häusern, die darauf eingestellt sind.
Sehr. Bei Gebäuden aus den siebziger Jahren ist er der größte einzelne Hebel auf den Wert. Erneuertes Dach, neue Fenster, moderne Heizung und sanierte Leitungen machen einen spürbaren Unterschied. Entscheidend ist, dass Sie es belegen können und nicht nur erzählen.
Zunächst ein besseres Umfeld, denn gefördert werden in der Regel öffentliche Flächen und Infrastruktur. Ihr Gebäude selbst saniert die Eigentümergemeinschaft aus eigenen Mitteln. Beides zu verwechseln ist der häufigste Denkfehler bei solchen Objekten.
Fragen Sie die Verwaltung. Viele können die Quote nennen oder zumindest eine Einschätzung abgeben. Manche Institute fragen ausdrücklich danach, weil ein hoher Eigennutzeranteil als stabiler gilt. Im Exposé steht diese Zahl praktisch nie.
Das lässt sich nur am konkreten Objekt und an Ihrer Zeitachse beantworten. Wer lange bleiben will, profitiert eher von einer Entwicklung als jemand, der in wenigen Jahren wieder verkaufen möchte. Rechnen Sie beide Fälle durch, statt auf eine Wertsteigerung zu setzen.
Nicht wegen der Gebäudeart an sich. Wohl aber dann, wenn der Beleihungswert wegen Objektmerkmalen vorsichtiger ausfällt. Der Bedarf ergibt sich also nicht aus dem Wort Hochhaus, sondern aus der Bewertung des konkreten Objekts.
Der Ort spielt für den Zinssatz keine Rolle. Bei diesen Objektarten wirkt die Objektbewertung: Sie bestimmt den Beleihungsauslauf und damit die Kondition. Deshalb ist die Vorbereitung der Unterlagen hier lohnender als jede Zinsdiskussion.
Ja, im Hachinger Tal und im Süden des Landkreises. Von Unterhaching und Oberhaching bis Ottobrunn und Brunnthal.
Passend dazu aus unserem Ratgeber: Baufinanzierung ohne Eigenkapital, Baufinanzierung trotz Schufa und Baufinanzierung nach einer Absage.
Schicken Sie uns Exposé, Grundbuchauszug und alle Nachweise über Maßnahmen an der Anlage. Wir sagen Ihnen, welche Institute das Objekt bewerten und was Sie an Eigenkapital brauchen. Kostenlos und unverbindlich.
Erstgespräch vereinbaren