Unabhängige Finanzierungsberatung · Zugriff auf über 500 Banken
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Die Gemeinde steuert den Wohnungsmarkt aktiv mit. Wo öffentliche Förderung im Spiel ist, stehen Bindungen im Grundbuch. Die entscheiden mit darüber, was eine Bank beleihen kann.
Kostenloses Erstgespräch Welche BindungenOberhaching liegt südlich von München und ist mit gut 33 Quadratkilometern eine der flächengrößeren Gemeinden im Landkreis. Bei rund 13.300 Einwohnern ergibt das eine Dichte von etwa 400 je Quadratkilometer. Zum Gemeindegebiet kamen 2010 mehr als sechshundert Hektar zuvor gemeindefreier Forst hinzu.
Die Gemeinde gliedert sich in neun Teile. Oberhaching, Deisenhofen und Furth sind inzwischen zu einer geschlossenen Siedlung zusammengewachsen, die übrigen bleiben Dörfer und Weiler.
Auffällig ist, wie stark die Gemeinde beim Wohnen selbst eingreift. Nach eigenen Angaben verfügt sie über 224 öffentlich geförderte Mietwohnungen für Einheimische, vergeben nach einem Kriterienkatalog des Gemeinderats und verwaltet von einer kommunalen Wohnungsgesellschaft. Wer hier vom Mieten ins Eigentum wechseln will oder ein gefördertes Objekt kauft, trifft auf ein Thema, das es in den Nachbargemeinden so nicht überall gibt.
Einwohner- und Flächenangaben nach amtlicher Statistik zum genannten Stichtag. Die Zahl der geförderten Wohnungen gibt eine Veröffentlichung der Gemeinde wieder und kann sich ändern.
Geförderter Wohnraum ist kein einheitliches Gebilde. Je nach Programm und Gemeinde gelten verschiedene Beschränkungen, und sie unterscheiden sich in Wirkung und Dauer erheblich.
Die Wohnung darf nur an Haushalte vermietet werden, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen, und die Miete ist begrenzt. Beim Kauf einer solchen Wohnung zur Selbstnutzung ist entscheidend, ob und wann die Bindung endet. Solange sie läuft, ist die Nutzung nicht frei.
Ein Weiterverkauf ist nur mit Zustimmung der Gemeinde möglich, teils nur zu einem festgelegten Preis. Solche Klauseln stehen im Kaufvertrag und werden häufig im Grundbuch gesichert. Sie schränken die Verwertbarkeit ein, und genau darauf schaut die Bank.
Die Gemeinde behält sich vor, das Grundstück unter bestimmten Bedingungen zurückzukaufen, etwa bei Verkauf innerhalb einer Frist oder bei Aufgabe der Selbstnutzung. Als Vormerkung im Grundbuch wirkt das unmittelbar auf den Rang Ihrer Grundschuld.
Die Darstellung beschreibt gängige Gestaltungen. Welche Bindungen für ein konkretes Objekt gelten, ergibt sich allein aus dem Kaufvertrag, dem Grundbuch und den Bedingungen der jeweiligen Gemeinde oder Förderstelle. Fragen Sie dort ausdrücklich nach.
Eine Bank finanziert nicht nur Ihre Bonität, sondern auch die Verwertbarkeit der Sicherheit. Beschränkungen greifen genau dort an.
Lassen Sie sich vor jeder Verhandlung schriftlich geben, welche Bindungen gelten, wie lange sie laufen und was bei einem späteren Verkauf passiert. Diese Informationen bekommen Sie bei der Gemeinde oder der Förderstelle, nicht vom Verkäufer. Ohne sie verhandeln Sie über einen Preis, dessen Grundlage Sie nicht kennen.
Vormerkungen und Beschränkungen stehen in Abteilung II. Ein Eintrag zugunsten der Gemeinde ist kein Ausschlussgrund, aber er gehört auf den Tisch, bevor eine Bank angefragt wird. Nachreichen kostet eine Woche, Verschweigen kostet die Zusage.
Wir fragen gezielt Häuser an, die mit kommunalen Bindungen arbeiten, und reichen die Unterlagen dazu gleich mit ein. Damit entfällt die Schleife, in der ein Institut erst zusagt und nach Sichtung des Grundbuchs zurückrudert.
Geförderte Objekte scheitern selten am Geld und häufig an der Abstimmung. Ich kläre vorab, welche Erklärungen die Bank braucht und welche Häuser solche Fälle routiniert bearbeiten. Für Sie kostenfrei, weil mich die finanzierende Bank vergütet.
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Das hängt vom Programm und vom Eigentümer ab. Manche geförderten Wohnungen stehen dauerhaft im Bestand einer Gemeinde oder Wohnungsgesellschaft und werden nur vermietet. Andere Modelle sehen Eigentum mit Bindungen vor. Fragen Sie bei der Gemeinde nach, was für das konkrete Objekt gilt.
Eine Vormerkung sichert einen Anspruch, etwa das Recht der Gemeinde, das Grundstück unter bestimmten Bedingungen zurückzukaufen. Steht sie im Rang vor Ihrer Grundschuld, könnte die Bank im Ernstfall nicht als Erste zugreifen. Deshalb verlangen viele Institute eine Rangrücktrittserklärung.
Konditionen hängen am Beleihungsauslauf. Fällt der Beleihungswert wegen eingeschränkter Verwertbarkeit niedriger aus, steigt der Auslauf bei gleichem Darlehen, und die Kondition wird schlechter. Mehr Eigenkapital wirkt hier stärker als bei einem freien Objekt.
Das regeln die Bindungen. Möglich sind Zustimmungsvorbehalte, Preisobergrenzen oder ein Wiederkaufsrecht der Gemeinde innerhalb einer Frist. Lesen Sie diese Klauseln, bevor Sie kaufen, nicht erst, wenn Sie umziehen wollen.
Viele sind befristet und laufen nach einer festgelegten Zahl von Jahren aus, andere bleiben bis zur Löschung im Grundbuch bestehen. Lassen Sie sich das Enddatum schriftlich bestätigen. Ein Objekt kurz vor dem Ende der Bindung ist etwas ganz anderes als eines am Anfang.
Bei einem Verstoß gegen die Bedingungen oder bei vorzeitigem Wegfall der Voraussetzungen sehen Förderprogramme Rückzahlungen vor. Ob und in welchem Umfang, steht in den Bedingungen Ihres Programms. Wir planen einen solchen Posten ein, sobald er beziffert ist.
Nein. Der weitaus größte Teil der Objekte in Oberhaching ist frei von solchen Bindungen, und dann läuft die Finanzierung wie überall. Der Blick ins Grundbuch lohnt sich trotzdem, denn dort steht, ob etwas eingetragen ist.
Der Ort wirkt nicht auf den Zinssatz. Bei gebundenen Objekten wirkt die eingeschränkte Verwertbarkeit: Sie drückt den Beleihungswert, hebt den Beleihungsauslauf und verteuert darüber die Kondition. Bei freien Objekten gilt das nicht.
Ja, im Süden des Landkreises. Von Taufkirchen und Grünwald über Pullach im Isartal bis Sauerlach und Brunnthal.
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