Unabhängige Finanzierungsberatung · Zugriff auf über 500 Banken
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Gauting reicht vom Ortskern mit über fünfzehntausend Einwohnern bis zu Weilern mit weniger als hundert. Dieselbe Gemeinde, dieselbe Postleitzahl, und trotzdem verlangt die Bank bei jedem Objekt etwas anderes.
Kostenloses Erstgespräch Die drei LagenGauting liegt südwestlich von München an der Würm und gehört als einzige Gemeinde dieser Reihe nicht zum Landkreis München, sondern zum Landkreis Starnberg. Bis zur städtischen Grenze sind es knapp sechs Kilometer, das Gemeindegebiet umfasst aber 55,5 Quadratkilometer.
Diese Fläche verteilt sich sehr ungleich. Im Hauptort leben nach Angaben der Gemeinde gut 15.700 Menschen, in Stockdorf rund 4.300. Danach wird es schnell klein: Unterbrunn knapp tausend, Buchendorf und Königswiesen einige hundert, Oberbrunn 189, Hausen 85 Einwohner.
Genau diese Spannweite macht die Finanzierung in Gauting besonders. Ein Reihenhaus nahe dem Bahnhof und ein Anwesen am Rand eines Weilers sind für eine Bank zwei völlig verschiedene Objekte, auch wenn beide dieselbe Anschrift-Endung tragen.
Einwohner- und Flächenangaben nach Veröffentlichung des Landratsamts Starnberg, Ortsteilzahlen nach Angaben der Gemeinde. Hebesätze werden vom Gemeinderat festgesetzt und können sich ändern.
Der Grund ist nicht Willkür, sondern die Frage, wie gut sich ein Objekt im Ernstfall wieder verkaufen lässt. Je seltener vergleichbare Verkäufe sind, desto vorsichtiger wird bewertet und desto mehr Unterlagen werden angefordert.
Dichte Bebauung, viele vergleichbare Objekte, kurze Wege zum Bahnhof. Hier liegt Standardgeschäft vor. Der Gutachterausschuss hat brauchbare Vergleichsdaten, die Bewertung fällt der Bank leicht, und Sie haben die breiteste Auswahl an Instituten.
Größere Grundstücke, weniger Verkäufe pro Jahr, oft ältere Bausubstanz. Die Bewertung braucht mehr Begründung, und der Grundstücksanteil bekommt Gewicht. Rechnen Sie damit, dass Flurkarte und eine genaue Wohnflächenberechnung ausdrücklich verlangt werden.
Bei Orten mit unter zweihundert Einwohnern gibt es kaum Vergleichsfälle. Dazu kommen häufiger private Zuwegungen, eigene Wasserversorgung oder Kläranlagen und Rechte Dritter im Grundbuch. Manche Institute lehnen solche Objekte ab, andere finanzieren sie routiniert. Das ist der Punkt, an dem eine Auswahl über mehrere Banken wirklich zählt.
Die Darstellung zeigt eine Tendenz, keine Bewertung einzelner Ortsteile. Maßgeblich ist immer das konkrete Objekt und die Richtlinie des jeweiligen Instituts.
Den Grundbuchauszug bekommen fast alle Käufer, gelesen wird meist nur die erste Seite. Bei Objekten abseits des Ortskerns steht das Entscheidende weiter hinten.
Wer eingetragen ist und auf welcher Grundlage. Prüfen Sie, ob der Verkäufer tatsächlich allein verfügen darf. Bei Erbengemeinschaften oder mehreren Eigentümern müssen alle mitwirken, und das kostet Zeit im Ablauf.
Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch, Wohnrechte, Vorkaufsrechte. Bei Grundstücken, die über fremden Grund erschlossen sind, entscheidet sich hier, ob die Zufahrt gesichert ist. Ein ungesicherter Zugang ist für die Bank ein handfestes Problem, nicht eine Förmlichkeit.
Eingetragene Grundschulden und Hypotheken. Alte Einträge müssen gelöscht oder abgelöst werden, damit Ihre Bank den ersten Rang bekommt. Das regelt der Notar, aber es gehört in Ihren Zeitplan, weil es die Auszahlung verzögern kann.
Die linke Spalte gilt für jedes Objekt in Gauting. Die rechte kommt dazu, sobald Sie außerhalb der dichten Bebauung kaufen.
Bei Objekten außerhalb der dichten Bebauung trennt sich schnell, welche Bank mitgeht. Ich hole die Einschätzung ein, bevor Sie bieten, und sage Ihnen, welche Unterlagen Sie vorher besorgen sollten. Für Sie kostenfrei, weil mich die finanzierende Bank vergütet.
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Weil ihr die Vergleichsfälle fehlen. Bewertung stützt sich auf tatsächliche Verkäufe ähnlicher Objekte. Wo pro Jahr nur einzelne Häuser den Eigentümer wechseln, ist diese Basis dünn, und die Bank rechnet mit größerem Sicherheitsabstand. Das hat nichts mit der Qualität des Hauses zu tun.
Es kommt darauf an, ob die Zufahrt rechtlich gesichert ist. Eine seit Jahrzehnten gelebte Praxis reicht der Bank nicht. Gesichert heißt: eingetragen in Abteilung II des Grundbuchs oder durch eine Baulast. Ist das nicht der Fall, klären Sie es vor dem Kauf, nicht danach.
Eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsicht, etwa dazu, eine Zufahrt oder eine Abstandsfläche zu dulden. Sie steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis beim Landratsamt. Fragen Sie dort ausdrücklich nach, ob Eintragungen vorliegen.
Für Ihre Konditionen nicht. Für die Praxis schon: Zuständig sind das Landratsamt Starnberg und der dortige Gutachterausschuss. Bodenrichtwerte, Baulastenverzeichnis und Bauamt finden Sie also nicht dort, wo Sie sie bei einer Gemeinde im Landkreis München suchen würden.
Er ist einer von drei Faktoren. Aus dem Grundsteuerwert und der Steuermesszahl ergibt sich der Messbetrag, darauf wendet die Gemeinde ihren Hebesatz an. Die Grundsteuer ist keine einmalige Nebenkostenposition, sondern eine laufende Belastung, und sie gehört deshalb in Ihre monatliche Rechnung.
Über den Bebauungsplan, falls einer besteht, sonst über eine Bauvoranfrage. Gerade außerhalb der geschlossenen Ortslage ist diese Frage nicht nebensächlich, sondern entscheidet über den Wert. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass ein Nachbargebäude steht.
Das hängt davon ab, wie schnell der bisherige Gläubiger die Löschungsbewilligung erteilt. Planen Sie Zeit ein und sprechen Sie den Notar früh darauf an. Ihre Bank zahlt in aller Regel erst aus, wenn ihr Rang gesichert ist.
Der Zinssatz folgt Bonität, Beleihungsauslauf, Zinsbindung und Objekt, nicht der Gemeindegrenze. Was in Außenlagen passieren kann: Ein vorsichtiger Beleihungswert hebt den Beleihungsauslauf, und über diesen Weg steigt der Zinssatz. Entscheidend ist also das Objekt, nicht die Adresse.
Ja, im gesamten Würmtal und westlich von München. Von Planegg und Gräfelfing über Krailling bis Gilching und Neuried.
Passend dazu aus unserem Ratgeber: Finanzierung für Selbstständige, Finanzierung für Freiberufler und Vollfinanzierung einer Immobilie.
Exposé, Grundbuchauszug und Flurkarte reichen uns für eine erste Einschätzung. Wir sagen Ihnen, welche Institute das Objekt bewerten und was Sie vorher klären sollten. Kostenlos und unverbindlich.
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