Unabhängige Finanzierungsberatung · Zugriff auf über 500 Banken
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Ottobrunn ist voll. Neue Baugebiete gibt es nicht mehr, verkauft wird fast nur Bestand. Wer hier eine Wohnung kauft, kauft immer auch eine Eigentümergemeinschaft mit. Die Bank sieht das genauso.
Kostenloses Erstgespräch Was monatlich läuftOttobrunn liegt südöstlich von München und ist mit 5,23 Quadratkilometern die flächenkleinste Gemeinde im Landkreis. Auf dieser Fläche leben gut 22.700 Menschen. Nach der Landeshauptstadt ist Ottobrunn damit die am dichtesten besiedelte Kommune Deutschlands.
Der Ort ist nahezu vollständig bebaut, und die Gemeinde sieht sich nicht mehr in der Lage, neue Baugebiete auszuweisen. Für Sie als Käufer heißt das: Was auf den Markt kommt, ist praktisch immer Bestand. Ein Grundstück zu suchen und darauf zu bauen ist hier die Ausnahme, nicht die Regel.
Damit verschiebt sich der Schwerpunkt einer Immobilienfinanzierung in Ottobrunn. Nicht Bodenwert und Baurecht entscheiden, sondern der Zustand eines vorhandenen Gebäudes und die Frage, wie gut die Gemeinschaft der Eigentümer damit gewirtschaftet hat.
Flächen- und Einwohnerangaben nach amtlicher Statistik, Dichteplatzierung nach veröffentlichten Gemeindevergleichen. Zahlen werden fortgeschrieben.
Bei einer Eigentumswohnung zahlen Sie nicht nur die Darlehensrate. Wer nur auf sie schaut, unterschätzt seine monatliche Belastung systematisch. Diese drei Teile sollten Sie getrennt kennen.
Zins und Tilgung an die Bank. Der Teil, den jeder im Blick hat, und der einzige, den Sie über Tilgungssatz und Zinsbindung selbst gestalten können.
Bank rechnet vollHeizung, Wasser, Hausmeister, Versicherung, Verwaltervergütung. Laufende Bewirtschaftung, die anfällt, ob Sie selbst einziehen oder vermieten.
Bank rechnet vollDer Anteil des Hausgelds, der angespart wird, statt verbraucht zu werden. Er bleibt im Vermögen der Gemeinschaft und finanziert spätere Instandsetzungen.
Wird unterschiedlich behandeltWie Institute die Rücklagenzuführung in der Haushaltsrechnung ansetzen, ist nicht einheitlich geregelt und unterscheidet sich von Bank zu Bank. Das kann den Unterschied machen, ob eine Finanzierung gerechnet wird oder nicht. Genau deshalb lohnt der Vergleich mehrerer Institute.
Protokolle und Exposés sind höflich formuliert. Diese Formulierungen begegnen Ihnen beim Bestandskauf immer wieder, und sie sind jedes Mal ein Hinweis auf Geld.
Sie brauchen dazu nur den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und die Teilungserklärung. Alle drei sollten Sie vom Verkäufer bekommen, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Das Ergebnis ist der Betrag, der für Ihre Wohnung bereits angespart ist. Setzen Sie ihn in Bezug zum Alter des Gebäudes. Bei einem Bau aus den sechziger oder siebziger Jahren, wie er in Ottobrunn häufig vorkommt, steht mehr Instandsetzung bevor als bei einem Neubau.
Diese Zahl macht Angebote vergleichbar. Ein auffällig niedriger Wert ist kein gutes Zeichen, sondern oft ein Hinweis auf eine zu geringe Rücklagenzuführung. Das Geld fehlt dann später.
Rechnen Sie eine angekündigte Sonderumlage mit, auch wenn sie noch nicht beschlossen ist. Wenn die Finanzierung diesen Fall trägt, trägt sie auch den Normalfall.
Schicken Sie mir die Unterlagen der Gemeinschaft mit, nicht nur das Exposé. Ich sage Ihnen, welche Institute Ihre Wohnung so bewerten, wie Sie es brauchen, und wo die Rücklagenzuführung Ihre Rate belastet. Für Sie kostenfrei, weil mich die finanzierende Bank vergütet.
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In der Regel Teilungserklärung, aktueller Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen, meist drei Jahrgänge. Dazu Grundbuchauszug und Wohnflächenberechnung. Je vollständiger das Paket, desto schneller entscheidet das Institut.
Dann schuldet sie derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Wer die Umlage im Innenverhältnis trägt, lässt sich im Kaufvertrag regeln, und genau das sollten Sie tun, bevor Sie unterschreiben. Eine beschlossene oder absehbare Umlage gehört in Ihre Kalkulation.
Das kommt darauf an, wann sie feststeht. Ist sie bei Antragstellung bekannt und beziffert, lässt sie sich oft in die Kauffinanzierung aufnehmen. Kommt sie nach der Auszahlung, bleibt meist nur ein separater Kredit zu schlechteren Konditionen. Das ist ein Argument dafür, die Protokolle vorher zu lesen.
Einen allgemeingültigen Richtwert nennen wir Ihnen hier bewusst nicht, weil er vom Gebäudealter, vom Sanierungsstand und von der Größe der Anlage abhängt. Aussagekräftig ist der Vergleich: Rücklage im Verhältnis zum absehbaren Bedarf aus den Protokollen. Ein hoher Betrag hilft wenig, wenn das Dach ansteht.
Ja, das ist Standardgeschäft. Das Baujahr allein ist kein Ausschlussgrund. Genauer hinsehen werden Institute beim energetischen Zustand, bei der Wohnflächenberechnung und bei der Frage, ob die Gemeinschaft ihre Instandhaltung im Griff hat. Bei einer gut geführten Anlage ist das Alter zweitrangig.
Nicht grundsätzlich. Der Eigenkapitalbedarf ergibt sich aus Kaufpreis, Nebenkosten und Beleihungsauslauf, nicht aus der Gebäudeart. Was bei einer Wohnung dazukommt, sind die Kaufnebenkosten auf einen oft höheren Quadratmeterpreis sowie ein Puffer für Maßnahmen der Gemeinschaft.
Wenn Sie die Maßnahme kennen, nehmen Sie sie in die Kauffinanzierung auf. Ein Darlehen mit Grundschuld ist fast immer günstiger als ein späterer Ratenkredit. Beachten Sie dabei: An der Fassade oder am Dach entscheidet nicht allein, sondern die Gemeinschaft.
Der Zinssatz richtet sich nach Bonität, Beleihungsauslauf, Zinsbindung und Objekt, nicht nach der Gemeindegrenze. Unterschiedlich sind die Kaufpreise und damit die Höhe des Darlehens. Eine Finanzierung in Ottobrunn ist deshalb nicht automatisch teurer als eine in der Stadt.
Ja, im gesamten Südosten des Landkreises. Von Neubiberg und Unterhaching über Taufkirchen bis Hohenbrunn und Höhenkirchen-Siegertsbrunn.
Passend dazu aus unserem Ratgeber: Baufinanzierung ohne Eigenkapital, Finanzierung für Beamte und Baufinanzierung trotz Schufa.
Schicken Sie uns Exposé, Wirtschaftsplan und die letzten Protokolle. Wir sagen Ihnen, was auf Sie zukommt und welche Institute das mitgehen. Kostenlos und unverbindlich.
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