Unabhängige Finanzierungsberatung · Zugriff auf über 500 Banken
Unabhängige Finanzierungsberatung · Zugriff auf über 500 Banken
In Germering steht häufig ein älteres Haus auf einem großzügigen Grundstück. Wer es abreißen und neu bauen will, erlebt eine Überraschung: Die Bank bewertet dann nicht das Haus, sondern den Boden.
Kostenloses Erstgespräch Was es kostetGermering ist mit rund 41.000 Einwohnern die größte Stadt im Landkreis Fürstenfeldbruck und liegt fast an der Münchner Stadtgrenze. Über die S8 sind Sie in etwa zwanzig Minuten am Marienplatz. Freie Baufächen gibt es kaum noch, neues Angebot entsteht fast nur durch Nachverdichtung oder Ersatzneubau.
Damit stehen Sie bei fast jedem Objekt vor derselben Weggabelung. Die Antwort entscheidet nicht nur über Ihr Budget, sondern darüber, welche Institute Ihr Vorhaben überhaupt bearbeiten.
Der Kaufpreis ist bei Weg B nur der Anfang. Diese Aufstellung zeigt, welche Positionen dazukommen und wann sie fällig werden. Beträge tragen Sie selbst ein, sie hängen vom Objekt ab.
| Position | Fällig | Aus Eigenmitteln? |
|---|---|---|
| Erwerb | ||
| Kaufpreis Grundstück mit Bestand | Bei Beurkundung | Teilweise |
| Grunderwerbsteuer, 3,5 Prozent in Bayern | Nach Steuerbescheid | Ja |
| Notar und Grundbuchamt, etwa 1,5 bis 2 Prozent | Nach Beurkundung | Ja |
| Maklerprovision, falls vorhanden | Nach Kaufvertrag | Ja |
| Vor dem ersten Spatenstich | ||
| Bauvoranfrage oder Bebauungsplanauskunft | Vor dem Gebot | Ja |
| Baugrundgutachten | Vor der Planung | Ja |
| Vermessung und Architektenleistung | Planungsphase | Meist ja |
| Genehmigungsgebühren | Bei Antragstellung | Ja |
| Abbruch und Entsorgung | Vor Baubeginn | Oft finanzierbar |
| Bauphase | ||
| Baukosten nach Baufortschritt | In Tranchen | Finanziert |
| Erschließung und Hausanschlüsse | Frühe Bauphase | Teilweise |
| Außenanlagen | Zum Schluss | Häufig nicht |
| Bereitstellungszinsen bei Verzögerung | Laufend | Ja |
| Puffer für Nachträge | Jederzeit | Unbedingt einplanen |
Die Grunderwerbsteuer fällt auf den Kaufpreis des Grundstücks an, nicht auf die späteren Baukosten, sofern Kauf und Bauvertrag tatsächlich getrennt sind. Bei enger Verknüpfung kann das Finanzamt von einem einheitlichen Vertragswerk ausgehen. Das beurteilt Ihr Steuerberater.
Die häufigsten teuren Fehler entstehen nicht durch falsche Entscheidungen, sondern durch die falsche Reihenfolge.
Was auf dem Grundstück realisierbar ist, ergibt sich aus dem Bebauungsplan oder aus der Frage, ob sich Ihr Vorhaben in die Umgebung einfügt. Eine Bauvoranfrage schafft Klarheit. Zwei gleich große Grundstücke können sehr unterschiedlich viel wert sein.
Sie sollten wissen, wie die Bank den Bodenwert ansetzt, bevor Sie einen Preis nennen. Sonst bieten Sie auf einer Grundlage, die Ihre Finanzierung nicht trägt.
Tragfähigkeit und Gründungsaufwand gehören geklärt, bevor geplant wird. Ein Gutachten kostet einen überschaubaren Betrag und verhindert die teuerste aller Nachfinanzierungen.
Wer zuerst den Handwerker oder Bauträger beauftragt und danach den Förderantrag stellt, verliert den Anspruch. Das lässt sich nachträglich nicht heilen.
Zwölf bis vierundzwanzig Monate sind bei individuellen Bauvorhaben ein sinnvoller Rahmen, weil sich Genehmigung und Bauablauf eher verzögern als beschleunigen.
Steigen die Kosten, brauchen Sie eine Nachfinanzierung. Die ist aufwendiger und selten zu denselben Konditionen zu haben. Deshalb wählen wir Institute, die bei Anpassungen flexibel sind.
Je vollständiger das Paket, desto schneller und verlässlicher die Rückmeldung der Banken.
Abrissvorhaben bearbeitet nicht jede Bank. Ich sage Ihnen vorab, welche Institute Ihr Vorhaben abbilden und mit welchem Eigenkapital Sie rechnen müssen. Für Sie ist das kostenfrei, weil ich von der finanzierenden Bank vergütet werde.
0162 618 0000 · info@alkan-fi.de · Mo bis Fr, 9:00 bis 17:00 Uhr
Weil der Gebäudewert entfällt, sobald das Haus nicht erhalten bleibt. Die Sicherheit der Bank ist dann das Grundstück. Der Beleihungswert kann dadurch deutlich unter dem Kaufpreis liegen, obwohl der Preis marktgerecht ist. Entsprechend brauchen Sie mehr Eigenkapital für dieselbe Zinsstufe.
Über den Bebauungsplan, sofern einer besteht, oder mit einer Bauvoranfrage beim Bauamt. Maßgeblich sind unter anderem Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl. Klären Sie das, bevor Sie den Kaufpreis akzeptieren.
Ja, das ist bei solchen Vorhaben der Regelfall. Das Grundstück wird meist vollständig ausgezahlt, die Baukosten nach Baufortschritt. Wichtig ist eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit.
Nein. Manche Institute bearbeiten solche Vorhaben routiniert, andere lehnen ab, sobald der Gebäudewert entfällt. Genau daran entscheidet sich, wie viel Sie finanzieren können. Eine Hausbank kann Ihnen nur ihre eigene Richtlinie anbieten.
Dann brauchen Sie eine Nachfinanzierung. Die ist aufwendiger, dauert länger und ist selten zu denselben Konditionen zu haben, weil die Bank neu bewerten muss. Deshalb kalkulieren wir von Anfang an mit Puffer.
Ja, im Münchner Westen und im Landkreis Fürstenfeldbruck, von Puchheim und Gröbenzell über Eichenau bis Fürstenfeldbruck und Olching.
Schicken Sie uns Exposé und Grundbuchauszug. Wir prüfen, was auf dem Grundstück realisierbar ist und wie die Bank es bewertet. Kostenlos und unverbindlich.
Erstgespräch vereinbaren