Die Immobilie ist im Wert gestiegen
In München regelmäßig der Fall. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf bedeutet eine bessere Zinsstufe. Ihre bisherige Bank rechnet diesen Vorteil nicht von allein ein, eine neue bewertet ohnehin neu.
Umschuldung Immobilienkredit
Der Wechsel zu einer anderen Bank klingt aufwendiger, als er ist. Die Kosten liegen meist im niedrigen dreistelligen Bereich, der Zinsvorteil oft im fünfstelligen. Wir zeigen Ihnen, was das in Ihrem Fall bedeutet.
- Vergleich von über 500 Banken gegen Ihr Prolongationsangebot
- Wir übernehmen Antrag, Abstimmung und Grundschuldabtretung
- Prüfung, ob Sie bereits kündigen dürfen, auch vor Ende der Zinsbindung
- Kostenlos, unverbindlich und ohne Auswirkung auf Ihre Schufa
500+Banken im Vergleich
10 J.Sonderkündigungsrecht
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Wann Sie umschulden dürfen
Bevor es um Konditionen geht, muss eine Frage geklärt sein: Kommen Sie überhaupt aus Ihrem laufenden Vertrag heraus? Es gibt drei Fälle, und sie unterscheiden sich erheblich.
Zum Ende der Zinsbindung
Der einfachste Fall. Läuft die Zinsbindung aus, sind Sie frei und können ohne jede Entschädigung zu einer anderen Bank wechseln. Ihre bisherige Bank schickt Ihnen meist drei bis sechs Monate vorher ein Verlängerungsangebot. Sie müssen es nicht annehmen und sind zu keiner Begründung verpflichtet.
Nach zehn Jahren, auch bei längerer Bindung
Nach Paragraf 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt unabhängig davon, ob Sie fünfzehn, zwanzig oder dreißig Jahre vereinbart haben, und lässt sich vertraglich nicht ausschließen.
Der Punkt, den fast alle übersehen: Die zehn Jahre laufen ab der vollständigen Auszahlung, nicht ab Vertragsunterzeichnung. Bei einem Neubau oder Bauträgerkauf mit Auszahlung nach Baufortschritt kann zwischen beiden Terminen mehr als ein Jahr liegen. Das maßgebliche Datum steht in Ihren Unterlagen, und es ist die erste Zahl, die wir im Erstgespräch prüfen.
Während der laufenden Zinsbindung
Hier haben Sie kein Kündigungsrecht. Eine vorzeitige Ablösung ist nur mit Zustimmung der Bank möglich, und sie verlangt dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für den entgangenen Zinsertrag. Bei sechsstelligen Restschulden und mehreren Restjahren kann diese erheblich ausfallen und den Zinsvorteil vollständig aufzehren. In diesem Fall ist Warten meist die bessere Entscheidung, es sei denn, Sie verkaufen ohnehin.
Was der Wechsel kostet und was er bringt
Die Kosten sind überschaubar und der häufigste Grund, warum Menschen doch beim alten Anbieter bleiben.
Die Wechselkosten
Ihre Grundschuld muss auf die neue Bank übergehen. Dafür gibt es zwei Wege. Bei der Abtretung wird die bestehende Grundschuld auf die neue Bank übertragen. Das ist der übliche und deutlich günstigere Weg, die Kosten für Notar und Grundbuchamt liegen dabei meist im niedrigen dreistelligen Bereich. Die Alternative, also Löschung der alten und Neueintragung einer neuen Grundschuld, kostet ein Vielfaches und ist nur selten nötig.
Manche Banken übernehmen die Wechselkosten ganz oder teilweise, um Kunden zu gewinnen. Danach fragen wir bei der Verhandlung aktiv.
Ein Rechenbeispiel
Angenommen, Ihre Restschuld beträgt 300.000 Euro, Sie wählen zehn Jahre Zinsbindung mit zwei Prozent Anfangstilgung. Ihre Bank bietet die Verlängerung zu 3,80 Prozent an, eine andere Bank finanziert zu 3,50 Prozent.
| Prolongation bei der Hausbank | Umschuldung | |
|---|---|---|
| Sollzins | 3,80 % | 3,50 % |
| Monatliche Rate | ca. 1.450 € | ca. 1.375 € |
| Zinskosten in 10 Jahren | ca. 102.600 € | ca. 94.600 € |
| Wechselkosten | 0 € | meist im niedrigen dreistelligen Bereich |
| Vorteil über 10 Jahre | ca. 8.000 € abzüglich Wechselkosten |
Beispielrechnung mit angenommenen Werten, keine Konditionszusage. Schon drei Zehntel Prozentpunkte Unterschied bringen bei dieser Restschuld rund 8.000 Euro über zehn Jahre.
Die Relation, um die es geht: Wechselkosten im niedrigen dreistelligen Bereich stehen einem Zinsvorteil im vierstelligen bis fünfstelligen Bereich gegenüber. Genau deshalb ist das Argument, ein Wechsel lohne sich wegen des Aufwands nicht, in den meisten Fällen falsch. Den Aufwand haben ohnehin wir, nicht Sie.
So läuft der Wechsel ab
Ihr Aufwand beschränkt sich auf Unterlagen und Unterschriften.
01
Bestandsaufnahme
Wir prüfen Auszahlungsdatum, Restschuld zum Stichtag, Sollzins und ob ein Sonderkündigungsrecht besteht. Dafür brauchen wir Ihren Darlehensvertrag und die letzte Zinsbescheinigung.
02
Vergleich und Verhandlung
Wir holen Konditionen ein und stellen sie Ihrem Prolongationsangebot gegenüber, inklusive Wechselkosten. Sie sehen den Vorteil in Euro, nicht in Prozentpunkten.
03
Antrag und Kündigung
Nach Ihrer Entscheidung stellen wir den Antrag bei der neuen Bank und kümmern uns um die fristgerechte Kündigung des alten Vertrags.
04
Grundschuld und Ablösung
Die Grundschuld wird abgetreten, die neue Bank löst die alte ab. Wir stimmen die Termine ab, damit keine Lücke und keine Doppelbelastung entsteht.
Was Sie dafür brauchen
- Den bestehenden Darlehensvertrag und die aktuelle Zinsbescheinigung mit der Restschuld
- Die letzten drei Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen die Steuerbescheide der letzten Jahre
- Einen aktuellen Grundbuchauszug
- Objektunterlagen, also Grundriss, Wohnflächenberechnung und bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung
- Bei zwischenzeitlichen Modernisierungen die Rechnungen als Nachweis, weil sie den Beleihungswert heben
Ihre Angaben können Sie strukturiert über die digitale Selbstauskunft übermitteln. Planen Sie für den gesamten Ablauf etwa sechs bis acht Wochen ein, deshalb sollten Sie spätestens sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung starten.
Vier Situationen, in denen sich der Wechsel besonders lohnt
Über den reinen Zinsvorteil hinaus gibt es Gründe, die häufig unterschätzt werden.
Sie wollen die Tilgung ändern
Höher tilgen, um schneller schuldenfrei zu sein, oder niedriger wegen veränderter Situation. Beim Wechsel wird alles neu vereinbart, inklusive Sondertilgungsrechten.
Sie brauchen zusätzliches Kapital
Eine anstehende Modernisierung lässt sich bei der Umschuldung direkt einbinden, zu Immobilienzinsen statt Ratenkreditkonditionen. Mehr zum Modernisierungskredit.
Ein Darlehensnehmer soll raus
Nach einer Trennung ist eine Umschuldung häufig der sauberere Weg als eine Änderung des bestehenden Vertrags, weil die Finanzierung ohnehin neu bewertet werden muss.
Und wenn Sie bei Ihrer Bank bleiben wollen
Das ist völlig legitim, und in der Praxis passiert Folgendes häufig: Sobald ein konkretes Konkurrenzangebot vorliegt, verbessert sich das Prolongationsangebot deutlich. Manche unserer Kunden bleiben am Ende bei ihrer Bank, aber zu Konditionen, die sie ohne den Vergleich nie bekommen hätten. Auch das ist ein gutes Ergebnis, und es kostet Sie nichts, es zu versuchen.
Antworten zur Umschuldung
In der Regel nur die Abtretung der Grundschuld auf die neue Bank, also Notar- und Grundbuchkosten im niedrigen dreistelligen Bereich. Eine Löschung und Neueintragung wäre deutlich teurer, ist aber selten nötig. Manche Banken übernehmen die Wechselkosten, danach fragen wir bei der Verhandlung aktiv. Für unsere Arbeit entstehen Ihnen keine Kosten.
Rechnerisch schon ab sehr geringen Zinsunterschieden. Bei einer Restschuld von 300.000 Euro und zehn Jahren Bindung bringen drei Zehntel Prozentpunkte rund 8.000 Euro, denen Wechselkosten im niedrigen dreistelligen Bereich gegenüberstehen. Selbst ein Zehntelprozentpunkt übersteigt die Kosten meist deutlich. Wir rechnen den Vorteil immer nach Abzug aller Kosten aus.
Nur mit Zustimmung der Bank und gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung, die bei mehreren Restjahren den Zinsvorteil komplett aufzehren kann. Die Ausnahme ist das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung, das ohne Entschädigung greift. Wir prüfen als Erstes, ob dieses Recht bei Ihnen bereits besteht.
Spätestens sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Der gesamte Ablauf von der Anfrage bis zur Grundschuldabtretung dauert etwa sechs bis acht Wochen, dazu kommen Kündigungsfristen und Puffer. Wer erst zwei Monate vorher startet, nimmt am Ende oft das Angebot der eigenen Bank, weil schlicht die Zeit fehlt. Ideal ist ein Start zwölf Monate vorher.
Die neue Bank bewertet das Objekt in aller Regel selbst, meist ohne Vor-Ort-Termin auf Basis der Unterlagen. Das ist häufig ein Vorteil für Sie: Ist die Immobilie im Wert gestiegen oder haben Sie modernisiert, sinkt der Beleihungsauslauf und Sie landen in einer besseren Zinsstufe. Reichen Sie Rechnungen über Modernisierungen deshalb unbedingt mit ein.
Nein. Zum Ende der Zinsbindung oder bei bestehendem Sonderkündigungsrecht ist der Wechsel Ihr gutes Recht, und die Abläufe sind zwischen Banken eingespielt. Sie müssen sich weder rechtfertigen noch Ihre Gründe nennen. Den Schriftverkehr und die Terminabstimmung übernehmen wir.
Ja, sofern die Beleihungsreserve es hergibt, was in München durch die Wertentwicklung oft der Fall ist. Eine geplante Modernisierung lässt sich so zu Immobilienzinsen finanzieren statt über einen teureren Ratenkredit. Melden Sie den zusätzlichen Bedarf gleich bei der Anfrage an, eine spätere Aufstockung ist aufwendiger.
Bei einem Verkauf während der Zinsbindung haben Sie Anspruch darauf, die Finanzierung gegen Vorfälligkeitsentschädigung abzulösen. Wie hoch diese ausfällt, hängt von Restlaufzeit, Restschuld und Zinsniveau ab. Wenn ein Verkauf absehbar ist, sollte das in die Wahl der Zinsbindung einfließen, statt später zu einem teuren Problem zu werden.
Prüfen Sie zuerst ein einziges Datum
Bevor Sie über Konditionen nachdenken, suchen Sie in Ihren Unterlagen den Tag der vollständigen Darlehensauszahlung. Liegt er mehr als zehn Jahre zurück, sind Sie frei und können jederzeit mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung. Erstaunlich viele Eigentümer wissen das nicht und zahlen jahrelang mehr als nötig.
Der zweite Punkt ist die Relation. Wechselkosten im niedrigen dreistelligen Bereich stehen einem Zinsvorteil gegenüber, der bei sechsstelligen Restschulden schnell fünfstellig wird. Das Argument, der Aufwand lohne sich nicht, hält dieser Rechnung selten stand, zumal der Aufwand bei uns liegt und nicht bei Ihnen.
Und selbst wenn Sie am Ende bei Ihrer Bank bleiben: Ein konkretes Konkurrenzangebot verbessert das Prolongationsangebot erfahrungsgemäß deutlich. Der Vergleich kostet Sie nichts und lohnt sich in beide Richtungen.
Wir rechnen Ihr Sparpotenzial aus
Schicken Sie uns Restschuld, aktuellen Sollzins und das Datum der vollständigen Auszahlung. Sie erhalten eine Gegenüberstellung mit Zahlen, kostenlos und unverbindlich.