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Was eine 110-Prozent-Finanzierung in München tatsächlich kostet, sieht man erst, wenn man sie durchrechnet. Wir stellen die Zahlen nebeneinander, damit Sie die Entscheidung mit offenen Augen treffen.
Finanzierungspartner, mit denen wir arbeiten
Die meisten rechnen mit dem Kaufpreis. Banken tun das nicht. Sie ermitteln einen eigenen Wert, den Beleihungswert, und der liegt fast immer darunter.
Der Beleihungswert soll den Betrag abbilden, der sich auch in einem schlechten Marktumfeld dauerhaft erzielen ließe. Kurzfristige Preisspitzen fließen bewusst nicht ein. Der Abschlag gegenüber dem Marktwert liegt je nach Institut und Objekt häufig zwischen zehn und zwanzig Prozent.
Daraus folgt etwas, das viele überrascht: Wer in München zu einem sportlichen Preis kauft, kann bereits bei einer 100-Prozent-Finanzierung des Kaufpreises rechnerisch über dem Beleihungswert liegen. Für die Bank sind Sie dann längst im höchsten Risikobereich, obwohl Sie gefühlt nur den Kaufpreis finanzieren.
Banken staffeln ihre Konditionen in Stufen. Bis etwa 60 Prozent Beleihungsauslauf gilt der günstigste Zins. Danach steigt er in Schritten, üblich sind Stufen bei 80, 90 und 100 Prozent. Oberhalb von 100 Prozent wird der Aufschlag deutlich, und der Kreis der Banken, die überhaupt noch finanzieren, wird klein. Wer eine Stufe nach unten kommt, spart über die Laufzeit erheblich, und dafür reichen manchmal wenige tausend Euro zusätzliches Eigenkapital.
Drei Varianten desselben Kaufs, nebeneinandergestellt. Angenommen sind ein Kaufpreis von 700.000 Euro, Kaufnebenkosten von 9 Prozent, also 63.000 Euro, und eine Zinsbindung über zehn Jahre.
| 20 % Eigenkapital | 100 % Finanzierung | 110 % Finanzierung | |
|---|---|---|---|
| Eigenkapital | 203.000 € | 63.000 € | 0 € |
| Darlehenssumme | 560.000 € | 700.000 € | 763.000 € |
| Angenommener Sollzins | 3,9 % | 4,4 % | 4,9 % |
| Anfangstilgung | 2,0 % | 2,0 % | 3,0 % |
| Monatliche Rate | ca. 2.753 € | ca. 3.733 € | ca. 5.023 € |
| Zinskosten in 10 Jahren | ca. 194.000 € | ca. 273.000 € | ca. 308.000 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | ca. 423.000 € | ca. 525.000 € | ca. 468.000 € |
Beispielrechnung mit angenommenen Sollzinsen auf Marktniveau von Anfang September 2026, keine Konditionszusage. Die Konditionen für zehn Jahre Zinsbindung lagen zu diesem Zeitpunkt je nach Beleihungsauslauf und Bonität etwa zwischen 3,7 und 4,9 Prozent. Reale Zinsen hängen von Marktlage, Objekt und Bonität ab und ändern sich laufend. Die höhere Tilgung bei der 110-Prozent-Variante entspricht dem, was Banken in diesem Bereich typischerweise verlangen.
Kaufpreis, Einkommen und Objekt genügen. Sie bekommen dieselbe Gegenüberstellung mit Konditionen, die für Sie tatsächlich erhältlich sind.
Das ist die Frage, die in Beratungsgesprächen fast nie gestellt wird und die im Ernstfall über alles entscheidet.
Bei einer Vollfinanzierung starten Sie mit einer Restschuld, die über dem liegt, was ein Verkauf nach Kosten einbringen würde. Sie sind also zunächst nicht verkaufsfähig. In der Beispielrechnung oben, bei stabilen Preisen und Verkaufskosten von rund zwei Prozent, sieht der Verlauf der 110-Prozent-Variante etwa so aus: In den ersten drei bis vier Jahren bliebe nach einem Verkauf eine Restschuld übrig, die Sie weiter bedienen müssten. Danach dreht das Verhältnis, und nach etwa zehn Jahren liegen Sie deutlich im Plus.
Halten Sie die Immobilie voraussichtlich mindestens fünf Jahre? Trägt Ihr Einkommen die Rate auch dann, wenn ein Gehalt ausfällt oder eine Elternzeit dazukommt? Und bleibt eine Reserve von mindestens drei Monatsausgaben übrig? Wer alle drei Fragen mit Ja beantwortet, kann eine Vollfinanzierung verantworten. Bei zwei von drei sprechen wir über Alternativen.
Steigen die Immobilienpreise, verkürzt sich diese Phase, fallen sie, verlängert sie sich. Auf diesen Effekt sollte man eine Finanzierung aber nicht bauen. Die seriöse Rechnung geht von stabilen Preisen aus, alles andere ist eine Wette. Wer eine Vollfinanzierung nur dann tragen kann, wenn die Preise weiter steigen, sollte sie nicht abschließen.
Vier Hebel, die häufig übersehen werden und die eine Zinsstufe ausmachen können.
Welche dieser Hebel bei Ihnen greifen, hängt von Ihrer Situation ab. Grundsätzliches zu den Voraussetzungen und Risiken finden Sie auf der Seite zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
Bei einer Vollfinanzierung entscheidet die Bewertung des Objekts über alles andere. Deshalb klären wir die zuerst, nicht zuletzt.
Kostenlos, unverbindlich und ohne Schufa-Anfrage.
Bei einer Vollfinanzierung entscheidet die Objektbewertung über die Zinsstufe. Genau dort unterscheiden sich die Wege am stärksten.
| ALKAN Finanzberatung | Ihre Hausbank | Vergleichsportal | |
|---|---|---|---|
| Objektbewertung | ✓Wir fragen dort an, wo Ihr Objekt erfahrungsgemäß gut bewertet wird | Eine Bewertung nach eigenem Modell, ohne Vergleich | Rechner arbeiten mit Pauschalen und bilden den Beleihungswert nicht ab |
| Zinsstufen sichtbar | ✓Sie sehen Rate, Zinskosten und Restschuld der Stufen nebeneinander | Sie bekommen ein Angebot, nicht den Vergleich | Angezeigt wird der Bestzins, nicht Ihre Stufe |
| Darlehen aufteilen | ✓Wir prüfen die Aufteilung in zwei Tranchen, wo das Institut sie anbietet | Nur wenn das eigene Haus dieses Modell führt | Im Formular nicht vorgesehen |
| Verkaufsfähigkeit | ✓Wir rechnen Ihnen aus, ab wann ein Verkauf ohne Restschuld möglich wäre | Wird im Gespräch selten thematisiert | Kommt in keiner Rechnung vor |
| Belastungstest | ✓Haltedauer, Einkommensausfall und Reserve werden geprüft | Geprüft wird nach Pauschalen der Bank | Findet nicht statt |
| Kosten für Sie | ✓Keine. Die Vergütung zahlt die finanzierende Bank | Keine direkte Gebühr, dafür keine Alternative | Keine direkte Gebühr, Vergütung ebenfalls über die Bank |
Die Darstellung beschreibt die übliche Praxis in allgemeiner Form. Welche Angebote ein Institut im Einzelfall macht, hängt von Bonität, Objekt und interner Richtlinie ab.
58 Bewertungen auf Google
Es ist keineswegs selbstverständlich, mit wie viel Engagement, Schnelligkeit, Verlässlichkeit und echter Freude Sie Ihre Kunden begleiten, bis hin zum Notartermin. Das habe ich in dieser Form selten erlebt.
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Er hat sich viel Zeit genommen, um meine Situation zu verstehen, mir alle Optionen klar zu erklären und mich bei jeder Entscheidung kompetent zu begleiten. Besonders beeindruckt hat mich seine Zuverlässigkeit und Transparenz.
Alle Bewertungen stammen von Google und sind unverändert übernommen.
Eine Vollfinanzierung sollte man nicht aus dem Bauch entscheiden, sondern aus einer Tabelle. Schicken Sie mir Kaufpreis, Einkommen und das Objekt, dann bekommen Sie Ihre Zahlen nebeneinander, inklusive der Frage, ab wann Sie wieder verkaufsfähig wären. Für Sie ist das kostenfrei.
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Das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert der Immobilie, angegeben in Prozent. Er bestimmt Ihre Zinsstufe. Wichtig ist die Bezugsgröße: nicht der Kaufpreis, sondern der von der Bank ermittelte Beleihungswert, der meist zehn bis zwanzig Prozent darunter liegt. Deshalb kann Ihr Auslauf höher sein, als Sie nach dem Kaufpreis erwarten würden.
Zwei Effekte kommen zusammen. Erstens der Zinsaufschlag für die höchste Beleihungsstufe. Zweitens verlangen Banken in diesem Bereich meist eine höhere Anfangstilgung, damit der Auslauf schneller sinkt. In der Beispielrechnung oben wächst das Darlehen von 100 auf 110 Prozent um neun Prozent, die Rate aber um mehr als ein Drittel.
Sie belastet die Liquidität, kostet Sie aber kein Geld. Tilgung ist Vermögensaufbau, sie reduziert Ihre Schuld. Nur die Zinsen sind der eigentliche Preis der Finanzierung. In der Beispielrechnung liegt die Restschuld nach zehn Jahren bei der 110-Prozent-Variante sogar unter der der 100-Prozent-Variante, weil schneller getilgt wurde.
Bei einer Vollfinanzierung mit üblicher Tilgung und stabilen Preisen sind es meist die ersten drei bis vier Jahre, in denen ein Verkauf eine Restschuld hinterlassen würde. Danach dreht das Verhältnis. Wie lange genau, hängt von Tilgung, Verkaufskosten und Preisentwicklung ab. Wir rechnen Ihnen diesen Verlauf für Ihre konkrete Finanzierung aus.
Bei manchen Banken ja. Ein Teil des Darlehens läuft dann bis zur günstigen Beleihungsgrenze zum niedrigeren Zins, der darüber liegende Teil zum höheren. Das ist günstiger, als die gesamte Summe in die teure Stufe zu heben. Nicht alle Institute bieten diese Aufteilung an, und sie muss bei der Antragstellung so strukturiert werden.
Eine lange, in der Regel fünfzehn Jahre oder mehr. Der Grund: Nach zehn Jahren ist die Restschuld noch hoch, ein zwischenzeitlich gestiegenes Zinsniveau würde Sie deshalb besonders hart treffen. Viele Banken bestehen bei Vollfinanzierungen ohnehin auf einer langen Bindung. Unabhängig davon haben Sie nach zehn Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist nach Paragraf 489 BGB.
Über eine interne Bewertung, meist auf Basis von Vergleichswerten und bei vermieteten Objekten auch über den Ertragswert. Ein fließen Lage, Zustand, Baujahr, energetischer Standard und Wiederverkäuflichkeit. Weil jede Bank eigene Modelle verwendet, unterscheiden sich die Ergebnisse für dasselbe Objekt teils erheblich. Genau das nutzen wir bei der Auswahl der anzufragenden Institute.
Das hängt von Darlehenssumme und Bindung ab. Als Größenordnung: Bei 700.000 Euro Darlehen und zehn Jahren Bindung bedeutet ein halber Prozentpunkt mehr rund 35.000 Euro zusätzliche Zinsen in diesem Zeitraum. Deshalb kann es sich lohnen, mit wenigen tausend Euro zusätzlichem Eigenkapital eine Stufe zu unterschreiten.
Sie brauchen eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld. Bei einer Vollfinanzierung ist diese Restschuld nach zehn Jahren noch hoch, weshalb ein zwischenzeitlich gestiegenes Zinsniveau spürbar durchschlägt. Genau deshalb gehören eine höhere Anfangstilgung und eine lange Bindung dazu. Mehr dazu auf der Seite zur Anschlussfinanzierung.
Nein. Die Tabelle arbeitet mit angenommenen Sollzinsen auf dem Marktniveau von Anfang September 2026 und dient dazu, die Größenordnung der Unterschiede zu zeigen. Ihre tatsächlichen Konditionen hängen von Marktlage, Beleihungsauslauf, Bonität, Objekt und Institut ab. Ein verbindliches Angebot erhalten Sie erst nach Prüfung Ihrer Unterlagen durch die jeweilige Bank.
Das hängt vom Einzelfall ab. Für Haushalte mit hohem, sicherem Einkommen, langer Haltedauer und einer Reserve kann sie der Weg ins Eigentum sein, der sonst nicht offenstünde. Wer alle Reserven einsetzt, knapp kalkuliert oder absehbar in wenigen Jahren verkaufen muss, geht ein Risiko ein, das in keinem Verhältnis zum Nutzen steht. Die Tabelle oben zeigt den Preis, den Belastungstest machen wir gemeinsam.
Eine Vollfinanzierung ist weder ein Trick noch ein Tabu. Sie ist eine Finanzierung mit einem höheren Preis und einem engeren Spielraum. Wer beides kennt, kann sie verantworten. Wer nur die monatliche Rate sieht, nicht.
Die drei Zahlen, die Sie gesehen haben sollten, bevor Sie unterschreiben: Was kosten Sie die Zinsen über die Bindung im Vergleich zur nächstbesseren Stufe? Wie hoch ist die Restschuld am Ende der Bindung? Und ab welchem Jahr könnten Sie verkaufen, ohne Schulden zu behalten? Diese drei Zahlen stehen in keinem Standardangebot, und genau deshalb rechnen wir sie Ihnen aus.
Schicken Sie uns Kaufpreis, Einkommen und das Objekt. Sie bekommen dieselbe Gegenüberstellung wie oben, nur mit Konditionen, die für Sie tatsächlich erhältlich sind. Kostenlos und unverbindlich.
