Unabhängige Finanzierungsberatung · Zugriff auf über 500 Banken
Als Beamter haben Sie bei Banken die beste Ausgangslage, die es gibt. Unkündbarkeit und gesicherte Pension führen zu besseren Konditionen und längeren Laufzeiten. Vorausgesetzt, Sie fragen die Institute an, die das auch abbilden.
Banken bewerten vor allem eines: die Wahrscheinlichkeit, dass die Rate über zwanzig oder dreißig Jahre bedient wird. Genau hier unterscheidet sich das Beamtenverhältnis grundlegend von einem Arbeitsvertrag.
Was daraus praktisch folgt: Sie bekommen bei vielen Instituten längere Laufzeiten, teilweise höhere Beleihungsgrenzen und in einzelnen Programmen bessere Zinskonditionen. Mehrere Banken führen eigene Angebote für den öffentlichen Dienst, die nicht offensiv beworben werden. Auch die Absicherung über eine Dienstunfähigkeitsversicherung statt einer klassischen Berufsunfähigkeitsversicherung wird von den Instituten unterschiedlich bewertet.
Nicht jedes Beamtenverhältnis wird gleich behandelt. Auf Lebenszeit ist die stärkste Position. Auf Probe wird von vielen Banken schon ähnlich gut bewertet, sofern die Übernahme absehbar ist. Beim Beamten auf Widerruf, also während des Vorbereitungsdienstes oder Referendariats, sind die Institute dagegen deutlich zurückhaltender. Tarifbeschäftigte im öffentlichen Dienst profitieren teilweise ebenfalls von Sonderprogrammen, aber nicht in gleichem Umfang.
Zwei Wege, die häufig verwechselt werden und sich grundlegend unterscheiden.
| Merkmal | Klassische Baufinanzierung | Beamtendarlehen |
|---|---|---|
| Sicherheit | Grundschuld auf die Immobilie | Abtretung einer Kapitallebens- oder Rentenversicherung, häufig ohne Grundschuld |
| Tilgung | Laufende Tilgung, die Restschuld sinkt kontinuierlich | Häufig tilgungsfrei, die Rückzahlung erfolgt am Ende aus der Versicherung |
| Verwendung | Wohnwirtschaftlich gebunden | Meist frei verwendbar, auch für Umschuldung oder Anschaffungen |
| Typische Höhe | Sechsstellig, orientiert am Objektwert | In der Regel deutlich kleiner, oft im fünfstelligen Bereich |
| Gesamtkosten | Über die Laufzeit meist günstiger bei Immobilienvorhaben | Durch Versicherungskosten und fehlende Tilgung häufig teurer als es zunächst wirkt |
Für den Kauf oder Bau einer Immobilie ist in aller Regel die klassische Baufinanzierung der passende Weg. Ein Beamtendarlehen kann bei kleineren Vorhaben oder zur Umschuldung teurer Konsumkredite sinnvoll sein.
Worauf Sie achten sollten: Beamtendarlehen werden häufig aktiv beworben, teilweise mit direkter Ansprache über Ihre Dienststelle. Der genannte Zinssatz klingt oft attraktiv, weil die Kosten der gekoppelten Versicherung nicht im Zins stecken. Vergleichen Sie deshalb nie den Zins, sondern immer die Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit inklusive aller Versicherungsbeiträge. Wir rechnen Ihnen beide Varianten gegenüber, damit Sie den echten Unterschied sehen.
Vier Konstellationen, die eine besondere Planung brauchen.
Bei Bundesbehörden, Polizei oder Bundeswehr ist ein Ortswechsel möglich. Dann sollte die Immobilie entweder gut vermietbar sein oder die Finanzierung so aufgebaut, dass ein Verkauf ohne Restschuld möglich bleibt. Das beeinflusst Tilgungshöhe und Eigenkapitaleinsatz.
Viele Banken bewerten Sie bereits fast wie einen Lebenszeitbeamten, wenn die Übernahme absehbar ist. Andere warten die Verbeamtung auf Lebenszeit ab. Ein Unterschied, der über die Konditionen und manchmal über die Zusage entscheidet.
Weil die Pension als sicher gilt, akzeptieren Banken längere Laufzeiten als bei Angestellten. Trotzdem sollte die Rate ab Pensionsbeginn zum niedrigeren Einkommen passen. Wir planen das mit ein und schauen zugleich auf die private Vorsorge.
Zwei stabile Einkommen sind die stärkste denkbare Ausgangslage. Hier lässt sich oft mit weniger Eigenkapital arbeiten als sonst. Mehr dazu auf der Seite zur Finanzierung ohne Eigenkapital.
Der Aufwand ist geringer als bei Selbstständigen, weil Ihr Einkommen aus den Besoldungsmitteilungen klar hervorgeht.
Banken schauen bei langen Laufzeiten darauf, wie das Einkommen abgesichert ist. Für Beamte ist die Dienstunfähigkeitsversicherung das passende Instrument, weil sie an die Feststellung der Dienstunfähigkeit durch den Dienstherrn anknüpft. Eine klassische Berufsunfähigkeitsversicherung ohne echte Dienstunfähigkeitsklausel greift in diesem Fall unter Umständen nicht. Ob Sie eine solche Absicherung haben, ist für die Bank ein Faktor und für Sie selbst der weit wichtigere Punkt.
In der Regel ja, aber nicht automatisch. Mehrere Banken führen eigene Programme für den öffentlichen Dienst mit besseren Zinsen, längeren Laufzeiten oder höheren Beleihungsgrenzen. Diese Angebote werden nicht offensiv beworben. Wer nur bei seiner Hausbank anfragt, bekommt die Standardkonditionen und merkt gar nicht, dass es anders ginge.
Ja, in den meisten Fällen. Viele Banken bewerten die Verbeamtung auf Probe bereits fast wie ein Lebenszeitverhältnis, wenn die Übernahme absehbar ist und keine Probleme im Dienst bestehen. Einzelne Institute warten die Verbeamtung auf Lebenszeit ab. Wichtig ist deshalb, die Anfrage gezielt bei den Banken zu platzieren, die den Probestatus anerkennen.
Ein Beamtendarlehen ist meist tilgungsfrei und wird über eine abgetretene Kapitallebens- oder Rentenversicherung besichert statt über eine Grundschuld. Für den Kauf einer Immobilie ist in aller Regel die klassische Baufinanzierung günstiger. Der beworbene Zins wirkt attraktiv, weil die Kosten der gekoppelten Versicherung nicht darin enthalten sind. Vergleichen Sie immer die Gesamtkosten über die Laufzeit, nicht den Zinssatz.
Häufig ja. Weil die Pension als gesichertes Einkommen gilt, akzeptieren viele Banken Laufzeiten, die über den Pensionsbeginn hinausreichen. Sinnvoll ist das aber nur, wenn die Rate zum dann niedrigeren Einkommen passt. Wir rechnen deshalb immer beides durch: die Rate heute und die Rate ab Pensionsbeginn.
Die Finanzierung läuft unverändert weiter, die Immobilie ist ja weiterhin da. Praktisch stellt sich die Frage, ob Sie vermieten oder verkaufen. Bei einem Verkauf in den ersten Jahren kann eine Restschuld übrig bleiben, wenn wenig Eigenkapital eingebracht wurde. Wenn eine Versetzung realistisch ist, sollte die Finanzierung von Anfang an darauf ausgelegt sein, etwa über eine höhere Tilgung.
Für die Finanzierung ist sie kein Muss, für Sie selbst aber sehr zu empfehlen. Bei Beamten knüpft der Versicherungsschutz an die Feststellung der Dienstunfähigkeit durch den Dienstherrn an. Eine klassische Berufsunfähigkeitsversicherung ohne echte Dienstunfähigkeitsklausel greift in diesem Fall unter Umständen nicht. Bei einer sechsstelligen Finanzierung ist das ein Risiko, das man kennen sollte.
Teilweise. Einige Programme für den öffentlichen Dienst stehen auch Tarifbeschäftigten offen, allerdings meist mit geringeren Vorteilen, weil die Unkündbarkeit fehlt. Bei langer Beschäftigungsdauer und unbefristetem Vertrag ist die Ausgangslage trotzdem gut. Welche Institute infrage kommen, prüfen wir im Einzelfall.
Die Faustregel gilt auch hier: Die Kaufnebenkosten von rund 8,5 bis 9,5 Prozent des Kaufpreises sollten aus Eigenmitteln kommen. Wegen der stabilen Einkommenssituation sind einzelne Banken bei Beamten allerdings beim Beleihungsauslauf großzügiger als sonst. Wenn beide Partner im öffentlichen Dienst arbeiten, lässt sich häufig auch mit weniger arbeiten.
Beamte haben die beste Ausgangslage aller Berufsgruppen, und trotzdem finanzieren viele zu Standardkonditionen. Der Grund ist simpel: Die Hausbank bietet an, was sie hat, und die Programme für den öffentlichen Dienst liegen bei anderen Instituten. Wer nicht vergleicht, verschenkt einen Vorteil, den er hat.
Zwei Punkte lohnen besondere Aufmerksamkeit. Erstens das Beamtendarlehen: Es wird aktiv beworben, ist für einen Immobilienkauf aber selten die günstigste Lösung. Vergleichen Sie Gesamtkosten, nicht Zinssätze. Zweitens die Laufzeit bis in die Pension. Dass Banken sie akzeptieren, heißt nicht, dass die Rate im Ruhestand angenehm ist.
Und unabhängig von der Finanzierung: Prüfen Sie, ob Ihre Absicherung tatsächlich eine Dienstunfähigkeitsklausel enthält. Das ist bei einer sechsstelligen Verpflichtung der wichtigere Punkt als ein Zehntelprozent beim Zins.
Sagen Sie uns Ihren Verbeamtungsstatus und Ihr Vorhaben. Sie erfahren, welche Institute Programme für den öffentlichen Dienst führen und was das konkret ausmacht. Kostenlos und unverbindlich.
