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In München reicht das Ersparte selten für Kaufpreis und Nebenkosten. Eine Finanzierung ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital ist möglich, aber nicht für jeden und nicht bei jedem Objekt. Wir sagen Ihnen ehrlich, ob Ihr Fall dazugehört.
Der Begriff wird uneinheitlich verwendet, und der Unterschied entscheidet darüber, ob Ihre Finanzierung zustande kommt. Es gibt zwei Stufen.
Die Bank finanziert den vollen Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten tragen Sie selbst. In Bayern sind das rund 8,5 bis 9,5 Prozent inklusive Maklerprovision, bei einem Kaufpreis von 700.000 Euro also etwa 60.000 bis 67.000 Euro aus eigenen Mitteln. Diese Variante ist bei guter Bonität deutlich leichter zu bekommen als die nächste.
Die Bank finanziert Kaufpreis und Nebenkosten. Sie bringen praktisch nichts ein. Das ist möglich, aber nur bei einer Kombination aus hohem, sicherem Einkommen, sauberer Bonität und einem gut bewertbaren Objekt. Der Kreis der Banken, die das vergeben, ist deutlich kleiner, und der Zinsaufschlag ist spürbar.
Warum die Nebenkosten das eigentliche Problem sind: Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerprovision fließen nicht in die Immobilie, sie sind weg. Die Bank hat für diesen Teil keine Sicherheit im Grundbuch. Deshalb ist der Sprung von 100 auf 110 Prozent für die Bank ein viel größerer Schritt als der von 80 auf 100 Prozent. Wer die Nebenkosten selbst aufbringen kann, steht sofort in einer ganz anderen Verhandlungsposition.
Je weniger Eigenkapital, desto strenger die Prüfung an allen anderen Stellen.
| Kriterium | Worauf Banken achten |
|---|---|
| Einkommen | Überdurchschnittlich hoch und stabil. Unbefristetes Arbeitsverhältnis außerhalb der Probezeit, bei Selbstständigen mehrere Jahre nachweisbar guter Ertrag. |
| Bonität | Saubere Schufa ohne negative Merkmale. Bestehende Konsumkredite und hohe Dispolimits wirken sich hier stärker aus als bei einer normalen Finanzierung. |
| Haushaltsrechnung | Nach Abzug der Rate muss ein deutlicher Überschuss bleiben. Banken rechnen mit Pauschalen, die in München eher knapp bemessen sind, und setzen zusätzlich einen Sicherheitspuffer an. |
| Objekt | Gute, nachgefragte Lage, marktgerechter Kaufpreis, gepflegter Zustand. Sanierungsstau, Erbbaurecht oder eine schlechte Energieklasse führen bei Vollfinanzierungen schnell zur Absage. |
| Tilgung | Meist wird eine höhere Anfangstilgung verlangt, damit der Beleihungsauslauf schneller sinkt. Das erhöht die monatliche Rate spürbar. |
| Zinsbindung | Viele Banken bestehen auf einer langen Bindung, um das Risiko einer Anschlussfinanzierung bei noch hoher Restschuld zu begrenzen. |
Die Anforderungen unterscheiden sich zwischen den Instituten erheblich. Genau deshalb entscheidet bei Vollfinanzierungen die Auswahl der angefragten Bank besonders stark über Zusage oder Absage.
Banken staffeln ihre Zinsen nach dem Beleihungsauslauf, also dem Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Wer 60 Prozent finanziert, zahlt am wenigsten. Mit steigendem Auslauf steigt der Zins in Stufen, und oberhalb von 90 oder 100 Prozent wird der Aufschlag deutlich. Über eine Zinsbindung von zehn oder fünfzehn Jahren summiert sich das auf einen erheblichen Betrag. Diese Rechnung sollten Sie gesehen haben, bevor Sie sich entscheiden, und wir machen sie im Erstgespräch transparent.
Eine Vollfinanzierung ist kein Trick, sondern eine Entscheidung mit Folgen. Diese vier sollten Sie kennen.
In den ersten Jahren ist die Restschuld höher als der erzielbare Verkaufserlös nach Kosten. Ein Verkauf wegen Jobwechsel, Trennung oder Familienzuwachs würde eine Restschuld hinterlassen, die Sie weiter bedienen müssten.
Wer sämtliche Reserven in den Kauf steckt, steht bei einer defekten Heizung oder einer Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft ohne Mittel da. Ein Konsumkredit zu deutlich höheren Zinsen ist dann oft der einzige Ausweg.
Der Zinsaufschlag und die geforderte höhere Tilgung treffen zusammen. Die monatliche Belastung liegt deshalb deutlich über der einer Finanzierung mit Eigenkapital, obwohl es dieselbe Immobilie ist.
Ist die Restschuld nach der ersten Zinsbindung noch hoch, wirkt sich ein gestiegenes Zinsniveau umso stärker aus. Umso wichtiger ist eine frühzeitige Anschlussfinanzierung.
Unser Maßstab: Eine Vollfinanzierung ist dann vertretbar, wenn Ihr Einkommen die höhere Rate auch in einem schlechteren Jahr trägt, wenn Sie einen Notgroschen behalten und wenn Sie die Immobilie voraussichtlich lange halten. Fehlt einer dieser drei Punkte, raten wir davon ab. Auch wenn eine Bank zusagen würde.
Bevor Sie eine echte Vollfinanzierung anstreben, lohnt sich der Blick darauf, was die Bank sonst noch als Eigenmittel anerkennt. In vielen Fällen kommt so genug zusammen, um zumindest die Nebenkosten zu decken, und das verbessert Ihre Konditionen erheblich.
Gerade die Beleihung einer Elternimmobilie ist ein unterschätzter Hebel. Sie kostet niemanden Geld, solange alles planmäßig läuft, verändert aber die Zinsstufe spürbar. Wichtig ist, dass alle Beteiligten die Konsequenzen kennen, deshalb besprechen wir diese Variante immer gemeinsam mit den Angehörigen.
Ja, sie ist möglich, aber sie ist die Ausnahme und nicht der Normalfall. Voraussetzung ist ein hohes, sicheres Einkommen, eine einwandfreie Bonität und ein Objekt in guter Lage mit marktgerechtem Preis. Der Kreis der Banken, die 110 Prozent vergeben, ist deutlich kleiner als bei einer 100-Prozent-Finanzierung, und der Zinsaufschlag ist spürbar.
Banken staffeln den Zins nach dem Beleihungsauslauf. Je höher der Anteil der Finanzierung am Beleihungswert, desto höher die Zinsstufe. Oberhalb von 90 oder 100 Prozent wird der Aufschlag deutlich. Hinzu kommt, dass viele Banken eine höhere Anfangstilgung verlangen, was die monatliche Rate zusätzlich erhöht. Die konkrete Differenz hängt vom Institut ab, wir rechnen sie Ihnen im Erstgespräch aus.
Bei 100 Prozent finanziert die Bank den Kaufpreis, die Nebenkosten tragen Sie selbst. Bei 110 Prozent werden auch Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerprovision mitfinanziert. Für die Bank ist das ein großer Unterschied, weil die Nebenkosten keinen Gegenwert im Grundbuch haben. Wer die Nebenkosten selbst aufbringt, hat deshalb spürbar bessere Chancen und Konditionen.
Das hängt von Tilgung und Wertentwicklung ab, häufig sind es die ersten fünf bis zehn Jahre. In dieser Zeit liegt die Restschuld über dem, was nach Verkaufskosten übrig bliebe. Ein Verkauf würde eine Restschuld hinterlassen, die Sie weiter bedienen müssten. Wenn absehbar ist, dass Sie die Immobilie nur wenige Jahre halten, ist eine Vollfinanzierung deshalb selten die richtige Wahl.
Ja, Banken erkennen die sogenannte Muskelhypothek an, aber nur in realistischem Umfang und in der Regel gedeckelt. Angerechnet werden die eingesparten Handwerkerkosten, nicht der Materialwert. Wichtig ist eine nachvollziehbare Aufstellung dessen, was Sie tatsächlich selbst leisten können. Eine zu optimistische Kalkulation fällt spätestens bei der Auszahlung nach Baufortschritt auf.
Ja. Eine weitgehend entschuldete Immobilie der Eltern kann als zusätzliche Sicherheit dienen. Das senkt den Beleihungsauslauf Ihrer Finanzierung und damit die Zinsstufe, ohne dass Geld fließt. Alternativ ist ein nachrangiges Familiendarlehen möglich, das Banken unter bestimmten Bedingungen als Eigenkapital werten. Beide Varianten haben Konsequenzen für Ihre Eltern, deshalb sollten sie am Gespräch beteiligt sein.
Das lässt sich nicht pauschal beantworten und hängt davon ab, wie schnell Sie sparen können und wie sich Preise und Zinsen entwickeln. Sicher ist nur: Mit Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten stehen Sie deutlich besser da, sowohl beim Zins als auch bei der Auswahl der Banken. Wenn Ihre Sparquote hoch ist und Sie nicht unter Zeitdruck stehen, sprechen viele Argumente für ein bis zwei Jahre Geduld.
Eine Absage ist zunächst nur die Aussage dieses einen Instituts. Die Grenzen für Vollfinanzierungen unterscheiden sich zwischen den Banken erheblich, ebenso die Bewertung von Objekt und Einkommen. Häufig lässt sich die Anfrage auch besser aufbereiten, etwa durch eine sauberere Darstellung der Einkommenssituation oder durch zusätzliche Sicherheiten. Mehr dazu auf der Seite zur Baufinanzierung nach Absage.
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist in München machbar, und für manche Haushalte ist sie der einzige realistische Weg ins Eigentum. Wer ein hohes, sicheres Einkommen hat, die Immobilie lange halten will und eine Reserve behält, kann sie verantworten. Die höhere Rate ist dann der Preis dafür, nicht länger Miete zu zahlen.
Kritisch wird es, wenn alle drei Bedingungen nicht erfüllt sind. Wer sämtliche Reserven einsetzt, um überhaupt zum Zug zu kommen, hat keinen Spielraum mehr für die erste größere Reparatur und ist über Jahre nicht verkaufsfähig. Das ist keine theoretische Sorge, sondern der häufigste Grund, warum Finanzierungen später in Schieflage geraten.
Der pragmatischste Zwischenweg wird oft übersehen: Prüfen Sie zuerst, ob sich zumindest die Nebenkosten aus Eigenmitteln decken lassen, gegebenenfalls mit Unterstützung aus der Familie oder über eine zusätzliche Sicherheit. Der Sprung von 110 auf 100 Prozent verändert Zinsstufe und Bankenauswahl erheblich und ist damit der wirksamste Hebel, den Sie in der Hand haben.
Sie erfahren im Erstgespräch, ob und bei welchen Banken Ihr Vorhaben ohne oder mit wenig Eigenkapital funktioniert, und was es Sie im Vergleich kosten würde. Kostenlos und unverbindlich.
