Ratgeber

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?

Eigenkapital ist der stärkste Hebel für gute Konditionen. Wie viel sinnvoll ist, was alles dazuzählt und was möglich ist, wenn wenig davon vorhanden ist.

Kaum eine Frage stellen sich angehende Immobilienkäufer so oft wie diese: Wie viel Eigenkapital brauche ich eigentlich? Die Antwort ist wichtiger, als viele denken, denn das Eigenkapital ist der stärkste Hebel für gute Konditionen. Dieser Ratgeber erklärt, wie viel sinnvoll ist, was als Eigenkapital zählt und was möglich ist, wenn wenig davon vorhanden ist.

Warum Eigenkapital so wichtig ist

Eigenkapital wirkt bei einer Baufinanzierung gleich doppelt. Zum einen senkt es die Summe, die Sie bei der Bank leihen müssen, und damit Ihre Monatsrate. Zum anderen verbessert es den Zins, weil die Bank ein geringeres Risiko trägt. Je mehr eigenes Geld Sie einbringen, desto günstiger wird Ihre Finanzierung, oft spürbar. Deshalb lohnt es sich, vor dem Kauf so viel Eigenkapital wie sinnvoll aufzubauen.

Die Faustregel für Bayern

Als Mindestmaß gilt, dass Sie die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital tragen sollten. In Bayern sind das vor allem Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, dazu je nach Objekt eine Maklerprovision. Zusammen machen diese Nebenkosten rund neun bis zwölf Prozent des Kaufpreises aus. Diese Summe finanziert die Bank ungern mit, weil sie kein Vermögen bildet.

• Als Minimum sollten die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital kommen
• In Bayern sind das rund neun bis zwölf Prozent des Kaufpreises
• Ideal ist zusätzliches Eigenkapital für einen Teil des Kaufpreises

Ideal ist es, wenn Sie über die Nebenkosten hinaus auch einen Teil des Kaufpreises selbst einbringen. Als guter Richtwert gilt, wenn Sie insgesamt etwa zwanzig Prozent des Kaufpreises plus die Nebenkosten aus Eigenkapital decken. Dann verbessern sich Ihre Konditionen in aller Regel deutlich.

Was als Eigenkapital zählt

Eigenkapital ist mehr als nur das Guthaben auf dem Konto. Dazu zählen Bankguthaben und Sparbücher, Bausparguthaben, Wertpapiere und Fondsanteile, die sich verkaufen lassen, sowie bereits vorhandenes Bauland, wenn Sie darauf bauen. Auch geschenktes oder geerbtes Geld kann als Eigenkapital dienen. Wichtig ist, dass das Geld tatsächlich verfügbar ist und nicht anderweitig gebunden.

Finanzierung mit wenig Eigenkapital

Was aber, wenn wenig oder kein Eigenkapital vorhanden ist? Eine Finanzierung ist auch dann nicht ausgeschlossen, aber die Rechnung wird anspruchsvoller. Man spricht von einer Vollfinanzierung, wenn der gesamte Kaufpreis finanziert wird, und von einer Finanzierung über hundert Prozent, wenn sogar die Nebenkosten mitfinanziert werden. Beides ist möglich, aber teurer, weil die Bank ein höheres Risiko trägt und den Zins entsprechend anhebt.

Entscheidend ist in solchen Fällen ein sicheres, ausreichend hohes Einkommen, das die höhere Rate dauerhaft trägt. Und es kommt sehr darauf an, welche Bank Sie wählen, denn die Institute gehen mit knappem Eigenkapital sehr unterschiedlich um. Genau hier ist eine unabhängige Beratung besonders wertvoll.

Wie viel Eigenkapital sollten Sie zurückhalten

Ein Fehler ist, wirklich jeden Euro in die Immobilie zu stecken. Sie sollten immer eine Reserve für unerwartete Ausgaben behalten, etwa für eine kaputte Heizung, ein neues Auto oder eine Phase mit weniger Einkommen. Als Faustregel gilt, mehrere Monatsausgaben als Notgroschen zurückzuhalten. Wer sich finanziell nackt macht, um maximal einzubringen, gerät bei der ersten Überraschung in Bedrängnis.

Eigenkapital gezielt aufbauen

Wer noch nicht genug Eigenkapital hat, aber in einigen Jahren kaufen möchte, sollte gezielt darauf hinsparen. Ein Bausparvertrag ist dafür ein bewährtes Instrument, weil er das Sparen mit einem garantierten Darlehenszins verbindet. Auch vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers oder regelmäßige Sparpläne helfen, über die Jahre ein solides Polster aufzubauen. Wichtig ist Kontinuität, denn schon moderate Beträge summieren sich über mehrere Jahre zu einer relevanten Summe.

Ein weiterer Weg ist die Unterstützung durch die Familie. Ein Vorziehen des Erbes oder eine Schenkung kann das Eigenkapital deutlich erhöhen und damit die Konditionen verbessern. Solche Möglichkeiten sollten früh besprochen werden, damit das Geld zum richtigen Zeitpunkt verfügbar ist. Wer seinen Eigenkapitalaufbau strategisch angeht, verschafft sich beim späteren Kauf einen echten Vorteil und muss die Finanzierung nicht am Limit kalkulieren.

Ein letzter Gedanke: Eigenkapital ist wichtig, aber es sollte nicht um jeden Preis maximiert werden. Wer jahrelang wartet, um noch mehr anzusparen, während Kaufpreise und Mieten steigen, verliert unter Umständen mehr, als er durch das zusätzliche Eigenkapital gewinnt. Die richtige Balance zwischen Sparen und Handeln ist eine Frage, die sich am besten gemeinsam klären lässt.

Fazit

Wie viel Eigenkapital Sie brauchen, hängt von Ihrem Vorhaben ab, doch die Richtung ist klar: Die Kaufnebenkosten sollten Sie mindestens selbst tragen, idealerweise dazu einen Teil des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital, desto günstiger die Finanzierung. Wer wenig hat, kann trotzdem kaufen, braucht dann aber ein sicheres Einkommen und die passende Bank. Und in jedem Fall gilt: Behalten Sie eine Reserve zurück.

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung.