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Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bayern: Womit Sie wirklich rechnen müssen

Der Kaufpreis ist nur der Anfang. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision summieren sich in Bayern schnell auf einen fünfstelligen Betrag. Was auf Sie zukommt und wie Sie es einplanen.

Der Kaufpreis steht im Exposé, doch er ist längst nicht alles, was Sie beim Immobilienkauf bezahlen. Rund um den eigentlichen Preis fällt ein ganzer Block an Nebenkosten an, den viele Käufer unterschätzen. In Bayern sind das schnell mehrere zehntausend Euro, die zusätzlich fällig werden und die kein Vermögen bilden. Wer sie kennt und einplant, gerät nicht ins Schwimmen, wenn die Rechnungen kommen.

Die Grunderwerbsteuer

Der größte Posten ist in der Regel die Grunderwerbsteuer. In Bayern liegt sie bei dreieinhalb Prozent des Kaufpreises und damit niedriger als in vielen anderen Bundesländern. Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro sind das immerhin 21.000 Euro. Die Steuer wird nach dem Kauf vom Finanzamt erhoben, und erst wenn sie bezahlt ist, erhalten Sie die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht erfolgt.

Notar und Grundbuch

Der Kauf einer Immobilie muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar setzt den Kaufvertrag auf, beurkundet ihn und wickelt die Eigentumsübertragung ab. Für Notar und die Eintragung ins Grundbuch sollten Sie zusammen rund eineinhalb bis zwei Prozent des Kaufpreises einplanen. Diese Kosten sind gesetzlich geregelt und daher bei allen Notaren gleich, ein Vergleich lohnt sich hier also nicht.

• Grunderwerbsteuer in Bayern: dreieinhalb Prozent des Kaufpreises
• Notar und Grundbuch zusammen: rund eineinhalb bis zwei Prozent
• Maklerprovision, falls ein Makler beteiligt ist, meist geteilt zwischen Käufer und Verkäufer

Die Maklerprovision

Ist beim Kauf ein Makler beteiligt, kommt dessen Provision hinzu. Seit einer gesetzlichen Neuregelung wird sie beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Für Sie als Käufer bedeutet das eine spürbare Entlastung gegenüber früher. Die genaue Höhe ist Verhandlungssache und je nach Region unterschiedlich, in Bayern sind Sätze im Bereich von etwa drei bis dreieinhalb Prozent für die Käuferseite verbreitet.

Warum die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen sollten

Die Nebenkosten bilden anders als der Kaufpreis kein Vermögen. Sie sind schlicht weg, sobald sie bezahlt sind. Genau deshalb finanzieren Banken sie ungern mit. Wer die Nebenkosten aus eigenem Vermögen trägt, hält seine Darlehenssumme niedrig und bekommt in aller Regel einen besseren Zins. Als solide gilt eine Finanzierung, bei der zumindest die Nebenkosten aus Eigenkapital gedeckt sind, idealerweise dazu ein Teil des Kaufpreises.

Ist wenig Eigenkapital vorhanden, ist der Kauf nicht ausgeschlossen, aber die Rechnung wird anspruchsvoller. In solchen Fällen ist eine unabhängige Beratung besonders wertvoll, weil sich Banken darin unterscheiden, wie sie mit knappem Eigenkapital umgehen.

Weitere Kosten, die gern vergessen werden

Neben den großen Blöcken lauern kleinere Posten, die sich summieren. Dazu zählen Kosten für einen Gutachter, wenn Sie den Zustand der Immobilie prüfen lassen, Ausgaben für einen Umzug, gegebenenfalls eine Küche oder notwendige Renovierungen. Wer diese Dinge von Anfang an mitdenkt, erlebt nach dem Kauf keine bösen Überraschungen und startet mit einem realistischen Budget in das neue Zuhause.

So planen Sie die Nebenkosten richtig ein

Der erste Schritt ist eine ehrliche Aufstellung aller zu erwartenden Kosten, bevor Sie sich in ein Objekt verlieben. So wissen Sie genau, welcher Kaufpreis für Sie tatsächlich tragbar ist, wenn die Nebenkosten obendrauf kommen. Wir rechnen das gemeinsam mit Ihnen durch und beziehen die bayerischen Besonderheiten von vornherein ein. So steht am Anfang keine grobe Schätzung, sondern eine belastbare Zahl.

Ein durchgerechnetes Beispiel

Nehmen wir ein Reihenhaus im Münchner Umland für 650.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer beträgt bei dreieinhalb Prozent rund 22.750 Euro. Für Notar und Grundbuch kommen zusammen etwa 11.000 bis 13.000 Euro hinzu. Ist ein Makler beteiligt, fällt für die Käuferseite je nach Vereinbarung noch einmal ein Betrag im Bereich von etwa 20.000 bis 23.000 Euro an. In Summe landen Sie so schnell bei 55.000 bis 60.000 Euro, die zusätzlich zum Kaufpreis bereitstehen müssen.

Diese Zahl zeigt, warum die Nebenkosten kein Randthema sind. Wer sie nicht von Anfang an einplant, riskiert, dass die Finanzierung nicht aufgeht oder in letzter Minute nachverhandelt werden muss. Wer sie dagegen kennt und einkalkuliert, geht mit einem realistischen Budget in die Objektsuche und weiß genau, welchen Kaufpreis er sich tatsächlich leisten kann.

Fazit

Die Kaufnebenkosten sind der Teil des Immobilienkaufs, den man am leichtesten übersieht und am schmerzhaftesten spürt, wenn man sie vergisst. In Bayern sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls die Maklerprovision die entscheidenden Posten. Wer sie realistisch einplant und möglichst aus Eigenkapital trägt, legt den Grundstein für eine solide Finanzierung und geht den Kauf mit klarem Kopf und klaren Zahlen an.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Steuersätze und Regelungen können sich ändern. Angaben ohne Gewähr.