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Kaufen oder mieten in München? Eine ehrliche Rechnung für 2026

Miete ist rausgeworfenes Geld, heißt es oft. Doch in München ist die Rechnung komplizierter. Wann sich der Kauf wirklich lohnt und wann die Miete die klügere Wahl bleibt.

Miete zahlen heißt, das Haus eines anderen abzubezahlen. Diesen Satz hört man oft, und er klingt einleuchtend. Doch gerade in München ist die Sache komplizierter, als der Spruch vermuten lässt. Hohe Kaufpreise, hohe Nebenkosten und eine im Vergleich moderate Miete machen die Rechnung längst nicht so eindeutig, wie viele denken. Dieser Beitrag geht der Frage ehrlich nach.

Warum die einfache Rechnung nicht funktioniert

Die verbreitete Milchmädchenrechnung lautet: Die Monatsrate für einen Kredit ist ähnlich hoch wie die Miete, also kaufe ich lieber und baue Vermögen auf. Das übersieht mehrere Kostenblöcke, die beim Kauf zusätzlich anfallen und die ein Mieter nie sieht.

• Kaufnebenkosten von rund neun bis zwölf Prozent, die sofort weg sind und kein Vermögen bilden
• Instandhaltung und Rücklagen, die als Eigentümer allein Sie tragen
• Gebundenes Eigenkapital, das anderswo ebenfalls Rendite bringen könnte

Auf der anderen Seite steht ein gewichtiges Argument für den Kauf: Sie zahlen Ihr eigenes Darlehen ab und sind am Ende schuldenfreier Eigentümer, während die Miete Monat für Monat verloren ist. Zudem sind Sie vor Mieterhöhungen und Eigenbedarfskündigungen geschützt.

Der Faktor Zeit

Ob sich der Kauf lohnt, hängt stark davon ab, wie lange Sie in der Immobilie bleiben. Die hohen Kaufnebenkosten müssen sich über die Jahre erst amortisieren. Wer nach drei Jahren wieder verkauft, verliert diese Summe fast vollständig. Wer zwanzig Jahre bleibt, für den fallen sie kaum ins Gewicht.

Als grober Richtwert gilt: Ab einer geplanten Wohndauer von etwa acht bis zehn Jahren beginnt der Kauf in vielen Fällen, sich gegenüber der Miete zu rechnen. In München mit seinen hohen Kaufpreisen kann diese Schwelle etwas höher liegen, weil der Abstand zwischen Kaufpreis und Miete groß ist.

Was für den Kauf spricht

Neben dem Vermögensaufbau gibt es Gründe, die sich schwer in Zahlen fassen lassen, aber viel wert sind. Sie können gestalten, umbauen und einrichten, wie Sie möchten. Sie haben Sicherheit im Alter, wenn das Darlehen abbezahlt ist und keine Miete mehr anfällt. Und Sie sind unabhängig von einem angespannten Mietmarkt, auf dem gute Wohnungen in München rar und teuer sind.

Was für die Miete spricht

Miete ist flexibel. Wer beruflich mobil sein muss oder noch nicht weiß, wo er in zehn Jahren leben will, fährt mit einer Mietwohnung oft besser. Auch wer wenig Eigenkapital hat, sollte den Kauf nicht erzwingen, denn eine zu knapp kalkulierte Finanzierung kann bei Zinsänderungen oder im Notfall schnell zur Last werden.

So finden Sie Ihre persönliche Antwort

Die verlässlichste Methode ist eine konkrete Gegenüberstellung Ihrer Situation. Wie viel Eigenkapital haben Sie? Wie hoch wäre Ihre Monatsrate im Vergleich zur aktuellen Miete? Wie lange wollen Sie bleiben? Und wie sicher ist Ihr Einkommen? Aus diesen Antworten lässt sich eine belastbare Entscheidung ableiten, statt sich auf Sprüche zu verlassen.

Genau diese Rechnung machen wir gemeinsam mit Ihnen auf, unabhängig und ohne Verkaufsdruck. Am Ende steht keine pauschale Empfehlung, sondern eine klare Einschätzung, was in Ihrem Fall sinnvoll ist.

Ein Beispiel, das die Rechnung greifbar macht

Nehmen wir eine Wohnung, die zum Kauf 600.000 Euro kostet und zur Miete 1.800 Euro im Monat. Beim Kauf fallen zunächst rund 60.000 Euro Nebenkosten an, die sofort weg sind. Dazu kommt die monatliche Rate, die je nach Eigenkapital und Zins durchaus über der Miete liegen kann, sowie Rücklagen für Instandhaltung. Auf den ersten Blick sieht die Miete günstiger aus.

Über die Jahre dreht sich das Bild. Während der Mieter Monat für Monat zahlt, ohne Vermögen aufzubauen, tilgt der Käufer sein Darlehen und wird Stück für Stück Eigentümer. Nach fünfzehn oder zwanzig Jahren steht der Käufer als weitgehend schuldenfreier Eigentümer da, der Mieter mit leeren Händen und weiter steigenden Mieten. Entscheidend ist also der Zeithorizont, und genau den sollte jede ehrliche Rechnung an den Anfang stellen.

Ein weiterer Punkt gehört in jede ehrliche Betrachtung: die eigene Lebensplanung. Wer weiß, dass er langfristig in der Region bleiben will, eine Familie gründet und Wurzeln schlagen möchte, findet im Eigentum Sicherheit und Gestaltungsfreiheit. Wer beruflich noch nicht festgelegt ist oder Veränderung sucht, gewinnt mit der Miete Beweglichkeit. Diese persönliche Dimension lässt sich nicht in eine Tabelle pressen, sie gehört aber zwingend in die Entscheidung.

Fazit

Kaufen oder mieten ist in München keine Glaubensfrage, sondern eine Rechenaufgabe mit vielen persönlichen Variablen. Wer lange bleibt, genügend Eigenkapital mitbringt und solide finanziert, fährt mit dem Kauf meist gut. Wer flexibel bleiben will oder knapp kalkuliert, sollte die Miete nicht vorschnell abtun. Die ehrliche Rechnung schlägt jeden Spruch.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung.